マンションの日当たり「日影規制」 【容積率・建ぺい率】

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日当たりがゼロになっても違法にならない!【日影規制】

分譲マンション選びにとって、日当たりは非常に重要です。これは勿論ですが、新築・中古を問いません。

日当たりは日々の生活にも大きく影響を及ぼしますが、何よりも資産性の有無を大きく左右します。

日当たりには用途地域が大きくかかわってきます。マンション建設においては、用途地域によって日照にかかわる規制が大きく異なります。とくに分譲マンションなどの中高層建築物の場合には、建築基準法で近隣の建築物などに一定時間以上の日影を与えないようにする「日影による中高層建築物の高さの制限」が、厳しく建築基準法によって課せられています。いわゆる「日影規制」です。これについて知らないと、ある日を境に日当たりがゼロという住環境になる可能性が大いにあるのです。

※用途地域【ウィキペディア】

 

例えば、商業地域では日影規制がほぼありません。要するに、計画建築物によって近隣の建物に日が当たらなくなっても良いエリアなのです。ここでは日当たりは無視して建物を建てることが、現実的にできるのです。繁華街などで、いちいち日影規制を設けていては、繁華街にならないという考えかたなのです。商業地域に住む場合は、騒音や日照問題で難点があるのはやむを得ないことを覚悟しなければならないのです。また、用途地域によって異なるのは日影規制だけではありません。建ぺい率や容積率といったことも大きく変わってきます。

※日影規制【SUUMO】

 

【日影規制】

マンションが建てられる用途地域で日影規制の対象になるのは、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域です。商業地域と工業地域にある建築物については日影規制が適用されないのですが、10メートルを超える高さで、日影規制の対象地域に日影を生じさせる場合には規制を受けます。日影規制の対象地域内でも、すべての建物に規制が適用されるわけではありません。ある高さをもつ中高層建築物に適用されます。住環境を最優先にしている第一種、第二種低層住居専用地域では、軒高が7メートルを超えるか地階を除く3階建て以上の建築物に、それ以外の対象地域では高さ10メートルを超える建築物が規制対象とされています。

【建ぺい率】

建ぺい率というのは、敷地の広さに対して建てられる建物の大きさを表しています。建築面積÷敷地面積X100パーセントで表示されます。建ぺい率の数字が大きいほど敷地に対して大きな家が建てられることがわかります。敷地と建物の空きスペースが少なくなれば、日当たりや風通しなどの住環境にも大きな影響が出ます。

【容積率】

容積率とは敷地に対して延べ床面積の限度を示すもので、延べ床面積÷敷地面積×100パーセントで表されます。これにより敷地の利用限度が決まるため、数値が低いエリアでは低層の建物、高層ビルが建つエリアでは高い数値になっています。

この建ぺい率や容積率は、マンションの建て替え問題などにも影響してくる数字で、大変重要な数字なのです。購入時の条件確認も大切ですが、将来的な視野も必要なのだ。建て替えについては後々取り上げるが、マンションの建て替えを考えたときに、敷地に余裕があり規定の容積率や建ぺい率に達していない場合は、建て替え以前よりも大きなマンションに建て替えることが可能です。

このような規制があれば、日当たりが悪くなることはないと素直に思う人もいるでしょう。しかし、実際には、日影規制があっても日照時間が短くなったり、ゼロになったりするケースでのトラブルが起きているのが実情です。

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この記事を書いた人
﨑ちゃん

新築マンションに携わって30年!!
企画から販売、物件マネージャーまで。最近では仲介もやってます。宅建・FP2級・管理士持ってます。趣味が嵩じて大型バイク・潜水士も持ってます。好きなデべは地所さん、野村さん、明和さん、住不さん。

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