転勤は人生最大の資産形成のチャンス
サラリーマンの方で、新築分譲マンションを購入するのをためらう理由の１つとして「転勤があるから」と答える人が多くいらっしゃいます。資産形成において、自分の自宅を購入することは重要であると考えられますが、転勤があると、はたして新築分譲マンション買わないほうが良いのでしょうか？
住宅ローン金利が高い時期は、金融機関からお金を借りてマンションを購入しても、転勤になったら、高いローン金利を払っているのに自宅に住めないので不利な気がします。しかし、現在のような低金利時代は、はたしてどうでしょうか？現在のような史上空前の低金利時代にはそうなのでしょうか？
例えば、ある人が4000万円のマンションを自己資金1000万円、住宅ローン3000万円で購入したとします。設定条件は住宅ローン金利1.5％、返済期間30年として、購入して5年後に地方都市に転勤となってしまった場合を考えてみましょう。転勤しても住宅をただ空けておくと住宅ローンだけが出ていくので、賃貸に出すことにします。ローンを借りている金融機関に留守管理届けを出して認められれば、転勤になっても低金利のまま第三者に貸すことも可能となります。
3000万円の住宅ローンの毎月返済金額は、約10万3600円です。家賃のほうは仮に想定利回り年４％と仮定すると、
160万円÷12か月＝約13万円3,000円
単純に収入（家賃）と支出（ローン）をだけをみてみると、家賃収入がローン返済額より多いので、毎月プラスとなります。管理費・修繕積立金を引いても問題なく黒字となります。転勤先の住居費は会社負担のことが多いので、毎月の収支が黒字のまま資産形成ができると考えられます。さらに年間返済に占める元金の割合を確認してみましょう。
なんと5年目は年間返済金額124万円のうち、84万7000円か元金返済です。元金というのはマンションが自分のものになっていくお金なので、貯金と同じと考えてよいでしょう。毎月の返済額のうち元金割合は実に約68％。この分は確実に自分の資産となっていくのです。要するに転勤のおかげで、他人が支払ってくれる家賃収入で住宅ローンの元金返済が進み、さらにローンと家賃の差額がいずれは繰上げ返済の原資に化けるのです。現在のあらゆる投資対象の中でこれ以上効率の良い投資はあるでしょうか。しかも、現在は史上空前低金利時代です。
収益還元法から検証すると、自己資金に対する利回りはなんとなんと年12％になります。この高利回りの秘密はローン金利にあります。通常、投資用にマンションを購入すると金利はだいたい3％ぐらいとなります。居住用のローンを利用しているので非常に低い金利が適用となっているのです。
とは言っても、転勤が終わって帰ってきたら住む家がない、というのも困りものなのではないでしょうか。昨今では「定期借家契約」というものがあり、事前に契約期限を決めておき、期間が終了したら立ち退き料などはなしで退去を要求できます。もちろん双方合意の上で契約の更新も可能です。さらに、「マンションは人に貸したら傷むのでは？」とご心配になる方もいらっしやいます。たしかに人に貸せばそれだけ傷むのも事実ですが、リフォーム代などは収益のなかで十分賄えるのではないでしょうか。通常の使用限度を超えた損傷などは賃借人のほうに請求しても良いと思います。分譲マンションに限らず、家というものは人が住んで風を通し、水道も水を通したりしたほうが傷みません。人が住んでいないであまり風を通さないマンションだと、新築の場合コンクリートの水分が抜けきっていないので室内の湿度が上昇し、床や壁が結露し、カビやダニが発生することもあります。管理組合で行う消防点検や排水囗清掃なども、誰か人がいないと実施できません。また雨漏りや外壁の異常なども、人が住んでいれば早めに気が付くことができます。そうした点を考えると、やはり誰か人が住んでいたほうがマンションは傷まないと言えるのです。
しかし、どんなマンションでもうまく貸せるとは限らないものです。当然ですが、貸しやすいマンションの条件を満たす必要があります。都心部のビッグターミナルから1本で行ける路線で、できれば準急・急行停車駅、最寄り駅より徒歩圏内等、立地とアクセスがとても重要ですが、何より物件の質が重要になってきます。これからの新築分譲マンションの購入は単なる住まいという視点だけではなく、将来貸しやすく収益性が高い物件を選ぶことが重要です。そうなればいざ「転勤」ということになっても安心だと言えるのではないでしょうか。
転勤で所有マンションを賃貸に出すときの注意すべきポイントは？
が、しかし・・・
住宅ローンが残っている間は、
賃貸に出すことは基本的にはできません！！
もう一度言います。
ローンの残債があるうちは賃貸に出せません！！
住宅ローンを完済しないと賃貸に出せません！！
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