★住宅ローン返済が困難になったら・・・【早めに銀行に相談すれば大丈夫！？】

返済が困難になったら

リストラや会社の倒産、思わぬ事故や病気など、人生は何か起こるかわからないものです。夫婦共働きであっても子どもができたりして世帯所得が半減してしまう場合も十分にあります。この場合は早めに金融機関に相談することで、事態の悪化を防ぐことができます。最悪なのは、住宅ローンの支払いができないからといって、無断で何か月もローンを滞納することです。ある一定の期間や回数ローンを滞納すると、ローンの一括返済を要求されることになります。ここで「代位弁済」というものがあります。これは、住宅ローンを滞納している方に一括で請求をしても返済はムリなので、住宅ローンの保証会社が代わって全額を一括で支払うことになります。保証会社は最終的にマンションを競売にかけ、さらにその差額を負債として請求するものです。競売となると住んでいるマンションがなくなってしまうのは当然ですが、引越し費用や新居の費用などは当然出ません。

住宅ローン返済が厳しくても、それは一定期間が過ぎれば何とかなるものなのか、また将来支払いの予定（保証等）があれば、早めに相談することで、住宅ローンの支払額を減額したり、金利の低い別のローンに切り替えたりと方法を取ることもできます。また、最近はローン返済の保険が付いた住宅ローンも発売されています。ローン返済が厳しくなると、管理費と修繕積立金を滞納するケースも見受けられます。これらのお金は必ず払わないといけないお金なので、管理組合では滞納している区分所有者に対して、マンションの競売を行うことがあります。こうなると、マンションは競売にかけられて、その中から滞納していた管理費等が支払われますが、住宅ローンは残ったままになります。マンションがなくてもローンを払うことになり、非常に大変な事態となってしまいます。

 

返済が１回でも遅れるとペナルティー

住宅ローンの返済が難しくなった場合、金融円滑化法が期限を迎えた2013年3月までは、金融機関に相談すれば返済期間に猶予が与えられていました。しかし今は対応が変わっています。

返済が遅れると、まずは金融機関から電話や書面で催促の通知が届きます。この時点で応じられれば問題ありませんが、その催促時に提示された予定日に１回でも返済が遅れれば、即「延滞」とみなされます。延滞が発生すると、金融機関によっては契約時の優遇金利が適用されなくなるなどの措置がとられ、毎月の返済額が増えてしまいます（優遇がなくなるというのは金利が上がるということ）。より有利なローンに借り換えたくなっても、延滞が１年以内にあれば、それを認められないケースも出てきます。返済を続けるために、家計の大幅な見直しを迫られることになるでしょう。

返済が半年遅れたら「差し押さえ」

正当な理由がなく、2ヵ月以上返済が遅れた場合は、「事故」扱いとなります。それがさらに3～6ヵ月問経過すると「差し押さえ」となり、物件を勝手に売ったりしないよう裁判所から命令がきます。おそらくこの時点で、金融機関からは「ただちに返済をするか、さもなくば競売にかけるかを選んでください」といわれるでしょう。ここで滞った借入金を全額返済できなければ、家を手放さなければならなくなります。

任意売却という、物件を第二者に売却して債権の一部の返済に充当する方法もあります。全額返済できない場合は一部債権を放棄してもらったり、未返済分について新たな返済計画を立てて返済を続けることになります。競売は、金融機関が融資を回収するために、物件を裁判所を通じて競りにかけ売却することで、考え得る最悪のパターンといえます。

返済不能に陥った住宅ローンの行く末

返済が滞った住宅ローンは、貸し手にとっては「不良債権」です。早く整理したいというのが本音ですが、フラット35と民間のローンではその対応が異なります。

【フラット35の場合】

住宅金融支援機構に返済の相談できる。

不況による勤務先の倒産などで、次の条件に1つでも該当する人は、返済期間を最大15年間延長して毎月の負担を減らすことができる。

さらに失業中の人、または収入が20％以上減少した人は最長３年間利息のみの支払いとすることができる

【民間住宅ローンの場合】

返済先が保証会社に代わる。

住宅ローンの債権が保証会社に移り、保証会社が住宅ローンの残債を一括弁済する。これで金融機関に対する返済義務はなくなるが、以降は肩代わりしてくれた保証会社に返済していかなければならない。なお、連帯保証人を設定している場合には、連帯保証人に全額返済するように要求がいく

 

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それでもまとまらない場合は「任意売却」を迫られる

 

任意売却と競売の違いを知つておこう

 

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任意売却とは？

競売とは？

売却価格市場価格とほぱ同じ金額で売却できるので、残債を減らせる可能性がある

裁判所が決定した売却価格（市場価格の約70％程度）で落札されるため、任意売却に比べて残債が多く残る可能性が高い

条件

手元に資金が残る。引越し代一生活資金として、30万～50万円が残せるよう、債権者と交渉可能。場合によってはさらに多額の再出発資金を残せることがある

売却代金はすべて債権者への支払いにあてられるため、手元には資金が残らない。強制退去の場合は、引越し代なども残せない。退去が遅れると、状況によっては不法侵入で訴えられる

残債

残債を無理なく返済できるように、金融機関と返済計画を交渉する余地がある

売った後も残債は残る。残った債務の取り扱いについては、自分で返済の方法を模索しなければならない

 

・会社の業績悪化に備えるなら

コロナウイルスの影響で、先行きの見通しがつかないといったところでしょう。かつての「会社にいれば安心」という神話は崩れ、いつなんどき倒産やリストラの憂き目にあうか、誰にもわかりません。「勤務先倒産時補償保険」「失業時所得補償保険」などで、予測不能な雇用状態へのリスクヘッジをすることができます。ただし、自己都合による退職や希望退職、加入から一定期間が経過していないときは補償がされません。

・避けたい「差し押さえ」と借金でのローン返済

保険に加入していなかった、加人していたが条件が合わずに補償が認められなかった場合、残念ですがマンションを手放すことを考えましょう。

一番いいのはマンションを売却して残債を整理することです。マンションの立地や管理、使用状況によっては多少のプラスが出る可能性もあります。避けたいのは、金融機関にマンションを差し押さえられて競売にかけられてしまうパターンです。手元には一銭もお金が残りませんし、ローン返済のために別の金融機関から借金をしていた場合、それは残ったままです。死亡、ケガや病気、倒産・リストラは突然の災難ですが、それに対しては保険で手当てすることができるので、安心してもいいでしょう。もしも、なんらかの事情でローン返済が不可能となってしまったら、別の金融機関から借金をして口－ンを返済するのではなく、傷を広げないうちに手放す方法を考えたほうがいいでしょう。

・団体信用生命保険の加入で死亡後の返済は心配ない

住宅ローンの返済は長期問に及ぶため、その問に返済ができなくなるような「もしも」のことがないとは限りません。いちばん、心配に思えるのがローンの契約者が死亡してしまうことでしょう。しかし、そのようなケースに備えて、契約時には団体信用生命保険に加入が義務づけられています。保険料はローン金利に含まれていて、銀行から保険会社へと支払われるので、個人的に支払い手続きをする必要はありません。

マンション購入を考えている人の多くは、個人的に生命保険に加入していると思います。購入前に加入した生命保険の場合、残された家族の居住費も考えて保障を大きくし、その分保険料も割高になっているかもしれません。マンション購入後であれば、団体信用生命保険の加入によって居住費（ローン）の支払いを心配する必要はありませんので、生命保険の見直しをしてみてもいいでしょう。

ケガや病気の保険も金融機関に相談

団体信用生命保険は死亡や高度障害はカバーしていますが、ケガや長期入院は対象にしていません。三大疾病や事故などによる入院時のローン返済をまかなうものとして、「返済支援保険」や「所得補償保険」があります。保険によって返済額の満額、または半分を補償するのか内容が異なり、保険料もさまざまです。返済額１万円に対して月額100円程度の保険料のこともあります。こうした保険は、住宅ローンを契約する金融機関が紹介してくれます。保険料を負担してくれることもあるので、担当者に相談してみるといいでしょう。