【情弱のための】失敗しないマンション選び！！【現役ベテラン営業マンが教える】

これからマンションを購入しようとしている人たちの間に、「果たして自分が考えている物件は大丈夫か」といった不安が広がっています。買ってもいいマンションと買ってはいけないマンションの見極めは、どのように行えばいいのでしょうか。

最近マンション業界では、二極化の傾向が顕著です。基本的な構造性能をクリアし、居住性への配慮も行き届いている一流マンションを手がけている会社と、コストダウン至上主義に走り、三流マンションを乱造している会社です。ここでいう一流とは高価格マンションということではなくて、価格に関係なく、安心と快適さを居住者にもたらすマンションのことです。ですから、まず最初にいえるのは、「しっかりした会社を選びなさい」ということです。売主であるデベロッパー、工事を行うゼネコン、設計を担当する建築設計事務所が信頼できる会社であるかどうかは、最低限確認しておいてください。「なんだ、そんなことか」と思われるかもしれませんが、これが意外と難しいのです。大手＝信頼できる会社というわけではありません。私は、数多くのデベロッパーやゼネコンとつき合ってきましたが、有名な会社だからといって必ずしもすぐれた技量を持ち、丁寧な仕事をするとは限りません。

ではどうすればいいか。できれば、周囲に建設業界や不動産業界に勤めている人を見つけて、その会社の評判を聞いてみるのがいちばんです。たとえばデベロッパーが一流でもゼネコンが三流の場合、結果として三流マンションになるということもあるのでしょうか。ちょっと辛辣な言い方ですが、どんなに優秀な競馬の騎手でも、駄馬に騎乗している限りレースに勝つことはできませんよね。それと同じです。しかし一流同士が組んでも、いいマンションができ上がるとは限りません。最近、ジョイントーベンチャー（ＪＶ）といって、1つのマンションの開発に複数のデベロッパーが名前を連ねるケースが増えていますよね。お互いの会社の長所を出し合って、よりすぐれたマンションに仕上がればいいのですが、残念ながらそうならない場合が少なくありません。デベロッパー同士の考え方が対立した場合、互いの一致点を見つけるために「妥協を重ねていく」ということが起こるからです。

また売主に、ゼネコンが入っている場合も気をつけたいものです。本来は売主であるデベロッパーが、ゼネコンが出した見積もりのチェックや、工事の監理を行う役割を担うのですが、ゼネコンが売主に入ってしまえば、監理が機能しなくなることがあります。そのため、工事費が高い割に、質が伴わないマンションができ上がるということもあるのです。

マンション購入で成功するのは次の５つのポイントです。

「マンション購」5つのポイント

失敗しないマンション選びには「資産性」「居住性」「収益性」「換金性」「安全性」の5つのポイントがあります。それぞれについて細かく解説していきましょう。

「資産性」について

分譲マンションの資産性は、他のページでも立地が重要としています。正に資産価値の高いマンションは、経済情勢に左右されにくい立地にあることです。また、駅までの距離もとても重要な点です。この点は最近非常に顕著となっています。分譲マンションの供給性もこれまた重要です。大規模マンションが立ち並ぶエリアでは、もしさまざまな事情によってそのエリアの住宅需要が低い場合、マンションを売りたい人が多く、同じ間取りの売り物件が大量に重なってしまったときには、売却価格が若干下がってしまうこともあるのです。また、大規模マンションが立ち並ぶといっても、それが人気の一等地や開発や新線の影響を受け利便性が向上した人気のエリアならば、資産価値も下がらないとみてよいでしょう。

 

「居住性」について

「居住性」というと、専有部分内の広さについて思い浮かびます。広さももちろん重要なのですが、住戸を体積でも見ることが重要です。天井が低ければ圧迫感がありますし、梁が生活上不都合なところに出っ張っていても困ります。「階高」といって、下の住戸の床から上の住戸の床までの高さが重要となってきます。階高があれば、二重天井・二重床にすることも可能で、防音や保温性に優れているほか、配管の交換やメンテナンス等も容易になります。しかし、最近では音の問題で二重床は見直されるようになってきています。豪華な設備関連がセールスポイントになっているマンションがありますが、設備はやがて劣化していきます。新築当初は良いですが、いずれは修理・交換が必要となってきます。広さや空間は交換できませんが、設備は必ず劣化し、また後から付加できるものですから、できるだけシンプルな設備の物件を求めることもひとつの考え方です。そして、リフォームやリノベーション、アプリシエーション（後にリフォームなどによって付加価値を付けることによる資産価値の上昇）など、時代の変化に対応できるように「可変性の高い」物件であることが重要です。

共用部分については、不要な設備がついていると、そのメンテナンス費用もかかるので、必要な設備以外はよくチェックすることが必要です。チャイルドルームなどは、いずれ集会室などにも転用が可能なので一概にムダとは言えません。共用部分の設備は、上手な運用ができていれば問題ありません。共用部分も豪華な設備よりも、管理組合の運営がスムーズにいっているかが重要となります。

「収益性」について

分譲マンションを購入して20年、30年と経過すると、最初に購入した人が少しずつ減っていくことがあります。会社員なら転勤や、子どもができてもっと広いところに引っ越したり、子どもが独立してもっと小さいところに引っ越したりしたのかもしれません。そのようなケースではマンションを売却することになりますが、住宅ローンの返済が終了していれば貸すこともできます。気をつけなければいけないのは、自己居住用として住宅ローンを組んでいる場合は、原則として返済終了まで賃貸に出すことはできないことです。この点を勘違い、思い込みしている方が非常に多いようです。住宅ローンが残っている間は、賃貸として貸すことは出来ません。また、住宅ローンが完済できなければ、売る事もできません。ただし、自宅から通勤ができない遠方に転勤になった場合などやむを得ない事情の場合は、場合によっては金融機関の許可があれば賃貸に出すことも可能になります。もしも住宅ローンを組んだまま賃貸に出した場合は、「自己居住用」という住宅ローンの条件からはずれるので、一括返済を求められたり、居住用より金利の高い投資用ローンの非常に高い金利へ変更される場合もあるので、注意が必要です。

住宅ローン返済終了後にマンションを賃貸に出せば、家賃がそのまま自分の収入となります。また、転勤等でローンが残ったままマンションを賃貸に出すケースでも、賃貸の家賃収入がローン返済額より多ければ、毎月の収支が黒字のままでローンの返済を進めることができます。自分で住む場合には、どこでも好きなところに住めば良いですが、賃貸に出す場合は、やはり賃貸需要のあるエリアにあることが非常に重要です。都心などで利便性の良いマンションは当然需要が高いのですが、ファミリー用のマンションであれば、都心から離れた環境の良い場所で、都心やターミナル駅までのアクセスが良ければ需要はあるのではないでしょうか。また、将来開発が進み、街が発展したり交通アクセスが良くなっていく場合も、人が増え、需要が増えるでしょう。このように、将来の賃貸需要も考えてマンションを選ぶこともとても重要です。

「換金性」について

分譲マンションを売却する場合は、購入時期と売却時期が重要となります。不況の時期に良いマンションを比較的安く購入し、好景気の時に高く売却するのが良い方法です。しかし、現実にはそう簡単にはいきません。少し前までは景気も停滞し、住宅ローン金利も非常に低くなっており、さらに住宅購入の税制も充実していることなどから、マンションの「買いどき」と言われていましたが、最近では少し流れが変わってきています。今後の景気動向については確実なことは言えませんが、景気は循環していますので、不況の時があれば、必ず好景気の時がやってきます。この好景気のときにタイミングよく売ることができれば、買った値段よりも高く売ることも十分に可能なのです。

「安全性」について

分譲マンションの安全性に対しての意識が、最近急激に高まってきています。マンションの安全性には２つの事柄が考えられます。１つはマンションの防犯性・セキュリティ、もう１つは地震や火災などに対する安全性です。特に後者は、武蔵小杉のタワーマンションの件もあり最近注目が集まっています。マンションの防犯性については、とくに女性は意識が高く、「防犯性が高いからマンションを選ぶ」という人も多くなっています。マンションのセキュリティの代名詞でもあるオートロックを始め、エントランスやエレベーターなどの防犯カメラなど共用部分のセキュリティ、また専有部分のセキュリティシステムなども日々発展しています。最近では最新IOT技術を採用した、最新の防犯システムも注目されています。これらの防犯設備がそろっていることは、安全性の高いマンションとして非常に人気があります。火災に対しては、分譲マンションは耐火建築物となり、火災、延焼に強い構造となっています。１室で火災が発生しても、よほどのことがない限り、隣室などに延焼しづらくなっています。戸建てでは大概の場合が、隣近所に延焼となる場合が多いですが、マンションではその可能性は非常に低くなっています。また、バルコニーは有事の際の避難通路になっています。バルコニーに物を置いたり布団等を干したまま出かけると、火災の際に延焼の原因ともなります。これらは管理組合の活動が活発なマンションではルールが徹底されているところも多いので、管理組合の活動も重要となってきます。管理組合の活動が活発でないと、廊下やエントランスに荷物が置かれたり、違法駐車が多くなったりと、マンションの生活が乱れてきます。こういったマンションは暮らしにくいだけでなく、防犯効果も弱くなり、ひいてはマンションの資産価値の低下にもつながります。管理の質は防犯面、安全対策面でも大きな影響を与えます。

地震に対しての安全性ですが、過去のマンションの耐震性は、1981（昭和56）年以降の新耐震法適用のマンションと、それ以前のマンションとに大きく分かれます。また、さらに阪神淡路大震災の経験から、2000（平成12）年にも建築基準法が改正され、「新新耐震法」と呼ばれる基準となってきました。

 

マンションは「将来変わらない」部分のチェックが重要

※分譲マンションのメリット・デメリット【令和版】

★４つの性能と構造の工夫がマンション購入のカギ

分譲マンションの快適さを決めるのは、主に①遮音性、②間取り、③室内設計、④耐震性能の４性能です。遮音性については、よくいわれる上下階との遮音だけでなく、隣室や屋外との遮音も重要だということを覚えておくとよいでしょう。

間取りに関しては、マンションには代表的なパターンがあるので、それぞれの特徴を押さえておきましょう。例えば田の字タイプはそれぞれの部屋が独立しているので家族同士のプライバシーが確保できる一方、共用廊下側の部屋は採光が不十分といったデメリットが。一般的だからといって快適とは限らないのです。室内設計では、天井の高さが2500ｍｍ以上が好ましく、リフォームの余地を残しておくのであれば、コンクリート床の中心から上階の床の中心までの「階高」も、要チェックです。

耐震性能は「耐震等級」をチェックします。日本の法律で決められた等級は最高で「３」までありますが、震度６強〜７程度の地震でも倒壊しない最低限が等級「１」で、「２」になるとより壊れにくくなり安心度が増すでしょう。

これらの４性能がマンションの快適さを左右しますが、それ以外のさまざまな構造上の工夫も要チェックです。例えば、断熱材として使用される発泡ウレタンフォームが、外壁や梁の内側に厚めに吹き付けられていたり、柱を住戸の外に置くアウトフレームエ法によって部屋の面積が広げられていたりといった工夫が見られるマンションは、快適な住居といえます。

※新築分譲マンションこそ、営業マン選びが重要！

デベロッパー選びのポイント

土地の開発、企画からマンションの建設、販売にまで関わる「デベロッパー」。いわば町全体のプロデューサーであり、マンションのイメージを決定づけるブランドとなります。当然、マンションを選ぶ際には、物件を提供するデベロッパーをよく吟味することが重要になってきます。

デベロッパーの選択に関しては、3つのポイントを押さえておきましょう。まずは「経営が安定しているか」ということ。物件を購入・登記すれば、もしデベロッパーが倒産しても個人の資産が差し押さえられることはないのです。しかし、問題は住んでからです。柱や梁といった構造の主要部分や、雨水が浸入する基本構造部分は瑕疵担保責任といって10年間の保証が義務付けられています。ところが、デベロッパーが倒産してしまうとクレームをもっていくところがなくなってしまう。そのため、デベロッパーが安定した経営状況なのかどうかは最低限把握しておきたいところです。次に目を向けるべきは「実績」。住宅は人生最大の買い物です。それだけに不具合などへのクレームの多さは想像以上でしょう。実績豊富なデベロッパーなら、クレーム処理の実績も豊富であると見て間違いないでしょう。

最後にチェックするのは「シェアの高さ」。販売戸数の多さは物件の組成能力の高さ、つまり資材を低価格で調達できる力があることを意味します。この能力はコスパの高い建物を造る力につながります。シェアの大きさを知ることはデベロッパーの実力を見定めるうえで重要なのです。

「メジャー7」と言われる最大手7社と中小のデベロッパーの概要を挙げています。いずれも耳にしたことがあるような有名な会社の名前が並ぶが、メジャー7と中小系を比べただけでもその特性には大きな差異が見られます。3つのポイントを意識し会社の良し悪しを考えるのに加えて、各デベロッパーがどういった性格をもっているのかもよく調べるようにしましょう。

★マンションを買ってはいけない人

・「算数」ができないタイプ

ちょっと乱暴ないい方になりましたが、正確にいえば「目先のお得感」に惑わされる人ということです。たとえば、住宅ローンを選ぶときに「Ａ銀行の金利は0.8%、Ｂ銀行は1.0%、よし、Ａ銀行に決定だ」というタイプ。それが何年固定なのか、月々の返済は一見安そうでも最終的な返済総額がいくらになるのかに注意を払わないと、金銭的に破綻する可能性が高いといえます。そのときの金利がいくらかということばかりを気にする人は、長期的な視野でソロバンをはじけない傾向が強いのです。何年後に子供の大学進学でいくらぐらいの出費があるのか、そのためにどれだけ蓄えがなくてはいけないのか。マンション購入で必要なのは、資金計画ではなくて人生計画です。自分や家族の暮らしを見据えてお金のことを考えれば、目先の金利だけにとらわれることはないでしょう。ライフイベント表を作成し、10年後、20年後の人生を考えていくことが大切です。

・得た知識を妄信するタイプ

勉強するのは問題ありません。大金がかかっていますし、自分はもちろん、家族のその後の暮らしにも影響があるのですから、真剣になるのは当然です。

現在は関連書籍もたくさん出ていますし、インターネットでも気軽に情報収集できます。しかし、そうした情報はいろいろな人がそれぞれの立場で発したもので見解が異なって当然です。なかにはまちがった情報のこともあります。たとえば、欠陥住宅・リフォームを扱ったテレビや書籍で、床の上にビー玉を転がして「傾斜している！　欠陥住宅だ」と騷いでいるケースがそうです。自分にあてはまるケースとは限らないのに、調べて得た情報をすべて鵜呑みにしてしまうと、最善のチョイスができなくなってしまいます。

一生懸命勉強するタイプに多いのですが、自分の得た知識を頑迷に信じて他人の意見をはねつけてしまうことがあります。「自分は知っている」と確信しているために、プロヘアドバイスを求めることがないのです。マンション売買には多岐にわたる業務があり、各方面のプロがかかわっています。裏を返せば、すべてを網羅しているプロはいないぐらい輻が広く奥が深いということです。どんなにがんばっても、一朝一夕に知識を得られるものではないのです。

・「人まかせ」にして質問しないタイプ

各方面のプロが、懇切丁寧にいろいろ教えてくれるからといって、人まかせにしていてはいけません。プロも商売。自社に有利なことを強調しますから、比較検討の手問を省くと高くつく可能性があります。自分で動き、リアルな情報を得て、自分で判断しましょう。また、「こんなことを聞くのは恥ずかしいかな」とするべき質問をしないのもＮＧです。マンション購入では、「知らぬは一生の損」になりかねません。わからないことは聞く。誰に聞いたらいいのか検討がつかないなら、とりあえず目の前のプ囗に「誰に聞けばいいですか」と聞くことです。適切なアドバイスが帰ってきます。

・マンションに幻想を抱いているタイプ

マンション購入を希望する人は、一戸建てよりも人間関係が気楽」と考えているようですが、実際に人間関係の負担が軽いのは一戸建てのほうです。一戸建ての場合、町内会の集まりや掃除・ゴミ当番はありますが、いやなら無視すればいいだけです。参加しなかったからといって、抗議や注意を受けることはありませんし、仮にされたとしても拘束力やペナルティを伴うものではありません。

しかし、マンションの場合は住民の義務を無視するわけにはいかないのです。そんなことをすると、厳重に注意を受けるだけでなく、なんらかのペナルティを課せられてしまうこともあります。さらにマンション暮らしを窮屈にするのは、どのマンションにもいる「主」のような人です。それこそ、ゴミの出し方から帰宅時問まで、誰に頼まれたわけでもないのにチェックし、隣近所に報告する存在です。うまくつきあえば、たいへん心強いのですが、ちょっとでも関係がこじれるとマンション全体に波及し住みづらくなってしまうことは確実です。

いい条件の住宅ローンで希望の物件を購入。いざ住み始めたら「イメージとちがう」とガッカリ。これではマンション購入に成功したとはいえません。

・マンション購入目的がはっきりしていないタイプ

｢どう暮らすのか、どんな人生を送りたいのか、そのためにどんなマンションが必要だと思うのか」。さらに、「なぜ、いまの住まいではいけないのか」を自分に対して問いかけてください。「マンションを買うな」といっているわけではありませんが、こうした問いにしっかりと答えられない人は、まだ購入時期ではないかもしれません。マンション購人は控えたほうがいいでしょう。明確な希望がなければ物件も定まりませんし、購入した物件に対しての満足度も低くなります。安い買い物ではありませんから、くれぐれも慎重に行いましょう。住まいによって暮らしの満足度は大きく左右されます。まちがった選択をしてほしくないので、ちょっと厳しいことも書きましたが「失敗するタイプ」の逆の行動をとれば大丈夫です。安心してマンション選びを楽しんでください。

マンションと風水

マンションの風水についても考えておきましょう。風水や家相はその住まう人に大きな影響を与えます。「風水なんて迷信だ！！」「風水はまやかしだ！！」「家相なんて根拠がない！！」という人がいますが、そんな人こそ、こちらの「マンションの家相の見方は、戸建て住宅とは違う！！」をじっくりと呼んでいただきたいものだ。