【マンション】3つの資産性判断ポイント
マンションの資産性
マンションの資産価値は以下の3つです。
◆ エリア要因
◆ 個別要因
分譲マンションの資産価値を考えるときにはさまざまな要素があります。特に重要な３つのポイントをご紹介しましょう。それは以下の3つです。
①経済・市況要因
③エリア要因
③個別要因
これらの側面からマンションの資産価値をそれぞれにご説明していきましょう。
①経済・市況要因
分譲マンションの資産価値は購入した時期に大きく影響されます。正確には購入した年の「経済情勢」や「景気動向」、つまりマンション購入についての社会的背景要因です。これは税制や金利、地価やマンションの供給戸数や発売戸数、在庫数から景気動向や海外情勢までも幅広く影響する場合もあります。実は、分譲マンションには「当たり年」というものがあります。マンションのヴィンテージというものがあります。これはワインのように、建物や設備が非常によくできた年という意味ではなく、社会情勢から、その年に買ったマンションが資産価値が保たれて値下がりしにくく、逆に値上がりしているマンションもあるということです。
景気が良く地価や金利が高くマンション価格が高くてもたくさんの分譲マンションが売れている時期の物件は、資産価値が比較的落ちやすく、景気が悪く金利が低くマンション価格も安い時期の物件は、総じて資産価値が落ちづらい傾向にあります。マンションの質や広さ自体はそれほど変わらないのに、資産価値が落ちづらいのは「低金利で比較的安い値段で購入したマンション」ということです。また、景気がとても悪く、マンションの売れ行きが芳しくなく、発売戸数も少ない時はマンションに希少価値が出るケースもあります。
②エリア要因
分譲マンションは物件を買うのと同時に「生活文化圏」を買うことにもなると私は考えます。物件の周辺の商業施設や公共施設、公園や鉄道、交通機関などがこれからの生活の場になるからです。このため、マンションの資産価値には地域的な要因が非常に大きく影響してきます。マンション建設費は全国どこでもおおよそ同じくらいですが、場所によって土地の値段が違うので、マンション価格には大きく差が出る場合があります。マンションの価格のうち、土地の値段と建設費はだいたい同等の割合ですが、都心など地価の高い所では土地の値段の割合が必然的に多くなります。また、地価も重要ですが、マンションのあるエリアの潜在能力や将来性が重要となってきます。エリア自体では、たとえば山手線のターミナル駅の徒歩圏のマンションや、歴史的な高級住宅地、都心の中心部や開発著しいエリアなど、エリアの利便性や知名度、生活環境などから、エリアに価値があり、マンションの資産価値に付加されるのです。マンションの構造躯体、設備や仕様などは必ず劣化していきますが、自分のマンションの周りの施設や交通機関は比例しません。再開発や新線・延仲計画などにより、前より良くなることがあります。マンション本体が劣化していっても、周辺エリアや交通の発達に伴い、時間という価値は「優化」していくわけです。再開発や新駅の誕生で、利便性がアップすると、そのエリアのマンションの資産価値が向上します。近隣文化圏の将来性や発展性を見据えることがマンションの資産価値判断には、非常に重要なポイントとなります。
③個別要因
個別要因としてマンション自体のスペックがポイントとなります。ランドプランや植栽、建物自体のデザインから、共用部分の設備や仕様、駐車場の形態など。そして住戸内の広さ（面積・階高）や専有部分の設備や仕様、使いやすさなどさまざまです。さらには、管理状態や修繕の履歴などもこれに加わります。同じマンションの中でも、広さや向き、階数などが異なるので、資産価値なども異なる場合があります。
上記の3つの資産価値ポイントをバランスよく満たしていることが重要です。
●購入後に後悔しない「立地」「価格」「間取り」とは？
マンション選びをゼロから考える場合、基準にするといいのが、「立地」「価格」「間取り」の３要素です。
いちばん優先順位が高いのは、「立地選び」。物件を決定する要素の５割を占めると考えていいでしょう。立地選びをしていくには、考えなければいけないポイントがいくつもあります。
まず誰もが配慮するのが、勤務先からのアクセスや通勤時間でしょう。残業の多い人は、駅からの所要時間や最終便が何時かをチェックする必要があります。実家からのアクセスを重視する人もいるでしょう。特に共働きの場合、どちらかの実家に近い場所に限定して探す場合も多いです。家の資産価値を重視して、人気の沿線やターミナル駅を選びたいという人もいます。もちろん、子育てに優しい街、緑の多い安全な街、といった点をもっとも重視する人もいます。さらに災害に強い地域であることは何よりも大切です。これらすべてのポイントを満足させる立地はなかなかありませんが、立地選びで納得できれば、購入後に後悔が少なくなります。
★地盤の強さと利便性両方のバランスをとる事も重要です。
●これまでその土地がどんな災害にあってきたかをチェックしましょう。何度も同じ災害にあっているようならば要注意です。
●現地に行って､自分の目で確かめてみることが重要です。駅へのアクセスや､子どもがいる場合は公園や学校などの周辺環境も大切です。
次に大切なのが物件の「価格」でしょう。物件選びの3割はいくらの物件を買うかにかかってきます。欲しい物件でも、身の丈に合わないものを買うと、後々、家計に無理が生じてしまいます。
★物件価格に加えて毎月かかる維持費もチェックしましょう。
●無理のない返済が第一です。返済額のほかにも、修繕積立金などの維持費を忘れず予算に入れましょう。
●マンションの場合､部屋の場所で価格が異なることもあります。なぜその価格なのか考えてみるとよいでしょう。
「間取り」も軽視できない項目。物件選びの２割は間取り次第といえるでしょう。せっかく購入しても、部屋数が足りなかったり、配置が悪すぎると、結局、長く住めなくなります。
★広がりと将来を考えてプランを柔軟に考えましょう。
●将来リフォームする場合や、暮らしが変わることを想定して、応用がきく間取りにしておきましょう。
●風通しや採光などは､実際に確認してみることを忘れずに！！
資産価値はどうやって決まる？
土地と建物のポテンシャル（潜在能力）が資産価値を左右しますが、売却時の価格は維持管理の状態によっても変わってきます。資産価値を売却時の価格に置き換えて考えてみましょう。売却もまた、需要と供給の兼ね合いに左右されますが、どのような要素が関わってくるのでしょうか？
土地のポテンシャル
バブル景気ののち、土地の価格は一極化しているといわれています。もともと人気があって希少性のある土地は、需要が多いために価格の下落率が少なく、何となく景気につられて価格が上がっただけの土地は、需要に見合う価格ではなかったがゆえに下げ幅が大きいということです。新規分譲でも中古市場でも共通していることですが、人気のある沿線や、駅周辺の商業・文化施設の充実度が高いエリアは生活基盤が整っているため、需要が多いものです。土地の価格は今でも下がり続けています。マンションの購入動機の筆頭に立地条件が挙げられていることからも、土地のポテンシャルが資産価値を大きく左右するといってよいでしょう。
建物のポテンシャル
規模（戸数）の大きなマンションは、外構や共用施設が充実しています。このよな住戸以外の施設の充実は、付加価値として魅力があり、需要を期待できるでしょう。また大規模マンションでは、小規模と同等の管理費であっても取次サービスなどのソフト面が充実しているものが多いですが、これも付加価値を高めてくれます。
住戸については、ほとんどのマンションで構造、設備の制約から縦（高さ）方向で同じ間取りになっています。販売時は階層格差がつけられていて、上階ほど価格が高くなっています。住戸からの眺望や日当り確保のうえで上階ほど有利になるからです。逆に、下層階は売りにくいため価格を抑えられているケースが多いのですが、ド層階の価格設定を抑えるほど事業収支が悪くなりますので、その分、上層階が割高に設定されるケースもあります。割高＝売却時の資産の目減り幅が大きいということを考慮するなら、環境に関して許容範囲内での階数を選択したほうが得策かもしれません。中古マンションでは思ったほどに価格差がつかないようですから。
同じことが最上階の特殊プラン住戸や角住戸についてもいえます。戸数が限られますので、希少性という点で一般プランの住戸より有利になると思います。しかしあまりに特殊なプランでは逆に需要が少ないかもしれません。そのほか、陽当たりのよい専用庭つきの住戸やテラスつきの住戸なども希少性があるといえるでしょう。
・維持管理状況
築年数を経るごとに建物は傷んできます。周辺環境・使用状況によって劣化度合いは異なってきますので、定期的な保守点検や適宜必要な処置を怠ると劣化がさらに広がり、その修復に予測以上の余分な費用がかかる場合があります。建物の美観、性能を常時良好な状態に維持していくことが資産の劣化を防ぐ最善の方法です。
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