マンション敷地の南側隣接地が空き地なら要注意！！

マンション近隣の敷地をチェック

マンション近隣の敷地をチェック

最近問題化しているのはマンション敷地の隣接地です。

特に南側隣接地が空き地や駐車場の場合は要注意です。マンションを買う人にとっては非常に大きな不安材料です。ここには将来どんな建物が建つかによって、東または西向きの住戸を買ったほうがいい場合があります。デベロッパーは意外と、隣接地が空き地でもあまり気にせず買われますが、近ごろはマンション購入者が気にされますので要注意です。

同じことが大規模団地タイプのマンションにも言えます。大規模団地タイプは、マンションが何棟にも分かれて大きな敷地内に建っています。南側に建っている棟は当然、それより北側に建っている棟に日影の影響を与えます。南側にいくつもの棟が建っていると、複合日影で北側の棟はかなりの影響を受けます。

日照徹底は一流デベロッパーの証

団地形式のマンションの設計では、棟と棟の離隔距離を南棟の高さの1.5倍以上離すのが常識です。また、設計者はデベロッパーより、南棟の日影の影響を北棟の立面に書かされます。当然、北棟を買う人は南棟の日影の影響を気にして販売員に尋ねるからです。

南側隣地が空き地の場合は、デベロッパーとしてどうするべきでしょうか？　私の経験では、一流のデベロッパーは我々設計者に、その南側空き地に法的規制内で目一杯の建物の簡単な設計をさせ、その仮定建物の日影の影響を、こちらの敷地のこれから建てるマンションの立面に立面日影図を書かせて、価格付けの検討資料にしていました。

また、販売や集客が始まって、検討者から南側隣接地に建物が建った場合の影響を聞かれるので、そのための入念な内部資料を作成していました。一流デベロッパーは南側だけでなく東側・西側隣接地が空き地の場合も、同じようなチェックを設計会社にさせていました。しかし、大手のデベロッパーの物件でモデルルームを見て、建設予定地の南側が空き地だった場合、また販売事務所に戻って、将来、南側隣接地に建物が建ったらどのような影響が出るのかお聞きしても納得行く答えは得られません。

１戸3,000万円台の物件であれば、その立地はほとんど郊外で、周辺はほとんど空き地状態が多い場所です。デペロッパーもきちんと隣接地の将来像を把握してマンションの商品企画をしないと、顧客から信用を失い売れ残ってしまいます。さらに注意したいのが、準工業地域のマンションです。最近では急激に工場を閉鎖して、マンション用地として売りに出されているケースが散見されます。購入したマンション用地の南側隣接地が現在工場であっても、いつかは閉鎖してマンション用地として売りに出されるかわかりません。まぁ、その前に、隣が工場のマンションなんて奇特な方しか買わないでしょう。

敷地の広さが同じくらいであれば、こちらで計画しているマンションと同じ高さ・規模のマンションが立つ可能性は多いにあります。準工業地域は結構大きな建物が建設可能ですので、十分検討を要します。

※「15階建てマンション」は要注意、危ないって本当？

日影図を確認するべき

購入検討物件の隣地にすでに建物があるならば、住戸にどのような日影ができるか、しっかりとチェックしましょう。きちんとした一流のデベロッパーなら、日影図を見せて説明してくれます。この日影図とは、近隣の建物が直射日光をさえぎつてつくる影が、時刻ごとにどのような形状になるかを表わした図です。少なくとも、冬至、秋分、春分の敷地平面と建物立面の日影図が確認できれば安心でしょう。

・将来建つ建物の影響は簡単に予測できる

最大の問題なのは、マンションの周辺の土地、に将来的に高い建物が建ってしまう可能性があるケースです。マンションの隣地や周辺に空き地や駐車場、古い工場などがあるなら、将来何らかの建物が建てられると予想すべきです。そこで、販売員・営業マンに建築予定はないか、もしも建築されたらどんな影響が出るのか聞いてみましょう。その答えが、

「建築予定は今のところないですよ」

「仮に建ったとしても、そんなに日影にはならないと思いますよ」

といった回答なら、残念ながら一流のデベロッパーとは言えません。そのマンションの購入は十分検討したほうがよいでしょう。