総戸数と販売戸数が違うのはなぜ?
「総戸数」と「販売戸数」が異なる新築マンションがあります。
総戸数?
販売戸数?
その差分の部屋はどうなるの?
という疑問がわいてきます。
新築分譲マンションの物件概要欄には、総戸数や販売戸数などの項目があります。総戸数というのはマンション全体の部屋数の総数で、販売戸数と一致するケースが一般的です。しかし、なかには総戸数と販売戸数が一致しない物件もあるのです。ここ広島で言いますと「ザ・広島フロント」「ザ・ライオンズ横川」「ザ・パークハウス上幟縮景園」などがそうです。ここで一つ気づくことがあります。そうです。総戸数と販売戸数が異なるマンションは、「ザ」を物件名に入れないといけないと区分所有法で決められています。冗談はさておき、本題に入りましょう。
総戸数と販売戸数が異なるその理由の一つは、販売期間を何期かに分けて分譲しているケースです。いわゆる期分け販売です。総戸数200戸の物件を、第一期分譲で販売戸数50戸にしていた場合などは、総戸数と販売戸数が違ってくるのです。もう一つ考えられる理由としては、土地の等価交換で開発されたマンションのケースがあげられます。簡単に説明すれば、事業主であるデベロッパーが、マンション建設を計画した土地の所有者から建設予定地を提供してもらう代わりに、土地代金に相当するマンションと交換するというものです。開発側(デベロッパー)からすれば土地の取得も容易である上に、土地の持ち主(地主)からすればお金をかけずに新築マンションに住めるという大きなメリットがあるわけです。このようなマンションの場合は、総戸数と販売戸数の数に差が出てしまうのです。元の地主のための非分譲住戸がはじめから含まれているので、分譲戸数と販売戸数に差が出るのです。この非分譲住戸は、パンフレットやチラシでは説明されませんが、最上階など、条件のよいとされるいくつかの物件が割り当てられているケースが多くなっています。また、デベロッパー側も開発協力を地主に求めているだけに、分譲前にいろいろな特典をつけ、何かと便宜をはかることが多いのが実情です。
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土地交換方式マンションは販売戸数が・・・
上記のようなケースの具体例は、例えば駐車場の使用権や専用敷地を分譲前から元の地主だけに確保していたり、管理費が割安に設定されています。この程度の便宜は、ほかの分譲購入者との不公平さが問題にされる程度で、まだまだかわいいほうではないでしょうか。最も問題となるのは、元の地主が所有する部屋を賃貸に出しているケースです。とくに、総戸数と販売戸数の差が大きいものは要注意です。
土地交換方式の分譲マンションは・・・
土地等価交換方式のマンションでは、元の地主が多数の住戸を所有しているケースが多く、管理組合の運営に大きな影響力を持つことがあります。そのため、他の住戸所有者の意見が反映されにくく、高額な修繕積立金の設定や、特定の業者との契約など、他の住戸所有者にとって不利な決定がなされる可能性があります。管理組合の規約や過去の議事録などをよく確認し、管理組合の運営状況を把握することが重要です。また、他の住戸所有者に話を聞き、マンションの現状や問題点について情報収集することも有効です。
修繕積立金に関する注意点
土地等価交換方式のマンションでは、将来的な修繕費を見越して、高額な修繕積立金が設定されているケースがあります。高額な修繕積立金は、毎月の負担額を増やし、売却の際にも大きな障壁となります。修繕積立金の推移を詳しく確認し、将来的な負担額を把握することが重要です。また、長期修繕計画の内容についてもよく確認し、修繕積立金の使途が適切であるかを確認しましょう。
元の地主の意向に関する注意点
元の地主は、マンションに大きな影響力を持つため、その意向がマンションの将来に大きく関わってきます。元の地主がマンションにどのような影響力を持っているか、また、今後のマンションの開発計画などについて、事前に情報を収集しておくことが重要です。
情報開示に関する注意点
マンションを購入する際には、モデルルームや販売センターで詳細な情報を確認することが重要です。しかし、販売業者は、物件のデメリットについては積極的に説明しない傾向があります。特に、土地等価交換方式のマンションについては、そのリスクや注意点について十分な説明がなされないケースも少なくありません。契約前に、契約書の内容をしっかりと確認し、不明な点は弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
土地交換方式の分譲マンションの問題点
土地交換方式の分譲マンションの主な問題点について詳しく説明します。
地上権期間の問題
土地交換方式は地上権という契約形態を基本にしています。 地上権は一定の期間だけ設定されます。 期間が終了すると、土地の所有権が所有者に戻るため、マンションの所有権も土地所有者に戻る可能性があります。これはマンションの所有者にとって大きなリスクとなります。地上権は土地所有者が他人に対して土地を利用する権利を設定する契約です。この権利は一定の期間限定であり、設定された期間が終了すると地上権は消滅し、土地は元の所有者に戻ります。これは「地上権期間について」です。
たとえば、ある土地所有者がマンション開発企業と地上権契約を結び、その土地にマンションを建設します。このとき、地上権契約には期間が設定されます。その後、マンションは完了し、部屋は分譲されます。 分譲を購入した人々はそのマンションの「所有者」になりますが、実際にはマンションの土地の使用権を持っているだけで、土地の権利の所有権は持っていません。
そして、50年後、地上権の期間が終了すると、土地の使用権は元の土地所有者に戻ります。この時点でマンションがまだ存在している場合、どのように受け取れるかは契約内容になりますが、原則として土地所有者の意向が優先されます。思い切って、新たに地上権の延長を交渉するか、あるいはマンションを解体するかなど、さまざまな問題が起きる可能性があります。このように、「地上権期間の問題」はマンションの将来に大きな影響を考える重要な問題であり、土地交換方式の分譲マンションを購入する際には十分に視野に入れて検討するべき事項です。
再開発時の問題
マンションが老朽化して再開発が必要となった場合、土地所有者との交渉が必要となります。 土地所有者が再開発に協力しない場合、再開発が現実的可能性があります。都市部のマンションでは、経年による老朽化や規模拡大、設備の更新などのために、一定期間後に再開発の必要性が出てくることがあります。重要なプロセスです。
しかし、土地交換の方式マンションでは、再開発を行う際に一定の問題があります。 それは、再開発には土地所有者の同意が必要となるということです。また、土地所有者との交渉により、再開発の条件や費用が増加する可能性もあります。さらに、再開発の過程で新たな建物が建設されると、その建物に対する地上権を再設定しなくてもよい場合があります。これもまた、土地所有者との新たな交渉が必要となります。そのため、再開発を行う際には、土地所有者との関係や、契約内容をきちんと踏まえておくことが重要となります。などのリスクがあります。
売却時の問題
土地交換方式のマンションは、土地所有権が含まれていないため、同じ条件のフリーホールド(土地所有権付き)のマンションに比べて価格が低くなりがちです。将来的にもリスクを考慮して購入するためらう可能性があります。土地交換方式のマンションは、所有者がマンションの部屋だけを所有し、土地は全てないという特徴があります。これは、一般的に土地所有権を含むマンション(フリーホールド)に比べて、物件価格が安く設定されるの一つです。そのため、売却を考える場合、以下のような問題が起きる可能性があります。
売却価格の低下
土地の所有権がないため、同等の条件のフリーホールドのマンションに比べて売却価格が低くなりがちです。これは、購入者が将来的に地上権の期限切れによるリスクを考慮するためです。
売却の困難
土地交換方式のマンションは、土地の所有権がないという点で購入者にとってリスクがございます。これにより、売却を希望する場合でも、購入者を見つけるのが論理的可能性がありますまた、不動産業者もこのタイプの物件を売却する際には注意が必要とされます。
住宅ローンの困難
購入者が住宅ローンを取得する際、金融機関は通常、物件自体を保障します。 ただし、土地交換方式のマンションの場合、土地の所有権がないため、金融機関からの住宅ローンの取得が現実的になる可能性があります。これも、売却の困難な問題になります。
管理費の問題
土地交換方式のマンションとしては、一般的に地上権料として定期的に土地所有者に支払いを行うことが多いです。これは管理費の一部となり、全員の負担となります。土地交換方式のマンションでは、マンションの所有者は土地の所有権を持っていません。その代わりに、一定期間(通常は数十年)の地上権(土地の使用権)を所有しています。この地上権の設定により、土地所有者に対して地上料、今後定期的な支払いが発生します。この地上権料は、一般的にマンションの管理費の一部として請求されます。適宜、土地交換方式のマンションをすべて所有すると、地上権料という形で追加の費用が発生します。これは以下のような問題を引き起こす可能性があります。
高い管理費
地上権料が管理費に含まれるため、同じ条件のフリーホールド(土地所有権付き)のマンションに比べて管理費が高くなる可能性があります。を増加させます。
地上権料の増加リスク
地上権契約により、地上権料の増加が規定されている場合があります。これにより、長期的に見て管理費が予想以上に増加する可能性があります。
未払い問題
マンション所有者が管理費を支払えない場合、土地所有者への地上権料の支払いが滞ることがあります。これが継続すると、地上契約権が破棄されるリスクもあります。
これらを踏まえ、土地交換方式のマンション購入を検討する際には、地上権料についてのご理解と、それが管理費にどのような影響を与えるかを考慮することが重要です。
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