★スタグフレーションの今、住宅ローンを何を選ぶべきか？【2022～2023】　

マンションの購入を考え始めたとき、普通の人はモデルルームを見に行くでしょう。最初に金融機関へ審査に行ったり、フアイナンシャルプランナーに相談する人はいないでしょう。生まれてはじめて訪れたモデルルームは、最新の住宅設備が揃えられ、おしゃれな家具や小物に囲まれていて、まるで夢のような空間です。「こんなお部屋ならば、きっと快適な暮らしができるに違いない」と冷静さも吹き飛んで、気がついたら契約をしていた……そんな話をよく聞きます。

私がこのマンション業界に入ってから30年になりますが、住宅業界では相も変わらず、同じ光景が繰り返されています。悩める住宅購入者が相談してくる内容も、住宅業界に潜む危険な落とし穴も、購入したあとの思いもよらないトラブルや悲劇も、まったく変わっていません。むしろ、マイナス金利の影響で住宅ローン金利が。異常といえる低水準・にある現在、事態はより深刻化しているといえるでしょう。

駅から徒歩５分はゆずれないし、最新設備の整ったマンションがいい。できれば中古よ　　りも新築がいい！！などと理想がどんどん膨らんでいく気持ちはわかります。しかし、住宅はいうまでもなく、とても大きな買い物です。購入に際しては金融機関から大きなお金を借り、当然のことながら、それを返済していかなければなりません。健全な返済計画をたてることが重要です。月々の返済額がいまの家賃と同程度なら「払っていける！！大丈夫だろう！！」と思いがちですが、はたして将来も無理なく返し続けていける保証なんてありません。

マンション購入後に住宅ローントラブルに陥るのは、けっして所得が少ない人たちばかりではありません。いつでも誰にでも起こりうる話です。住宅ローンを借りるときの「ちょっとした選択のミス」が、その後の運命を大きく左右するといっでも過言ではありません。

スタグフレーションと分譲マンションの関係性

ローンに「失業保障特約」や「８大疾病特約」つけるべき

近年では各金融機関が独自のローンや、保険会社と提携した返済支援のための保険を用意しています。勤務先の倒産やリストラで万一失業したときや、病気やケガで仕事をお休みしたときの住宅ローン返済に保障がついた保険長期ローンを組むわけですから、ローン返済中に、病気やケガで入院したり、仕事が続けられなくなる可能性もあります。

リストラや倒産の不安も当然あるのです。そうなったときのローン返済はどうするのか、心配になる人もいるでしょう。最近では、そうした万が一のときに安心のローン保障特約が無料でついている住宅ローンも増えてきました。「失業保障特約」をつけておけば、もしもリストラや倒産で失業しても、次の仕事が見つかるまで最長6ヵ月、通算36ヵ月までローン返済の全額を保険会社が支払ってくれます。同様にガンや脳卒中、心筋こうそくなどの大病をして就業が困難になったときも全部を保険会社が支払ってくれる「8大疾病特約」をつけておけば万一の場合も安心です。

ＡＲＵＨＩの就業不能保険も魅力的

フラット35の中で、もっとも金利が安いＡＲＵＨＩの住宅ローン商品では、万が一のときはローン残債がゼロになり、住宅ローンの返済がなくなるので安心です。こちらは任意加入なのですが、2000万円の住宅ローンの場合、45歳以下なら年間21000円、46歳～55歳以下なら年間34000円と一般の保険よりも割安でおトクです。56歳以上も入れますが、保険料が約５倍になるのでこちらもマンションを買うなら１歳でも若い方が良いという理由です。

賃貸で借りているときはリストラされても病気をしても家賃は自分で支払わないといけませんが、マンションを買うと毎月のローン返済を保険会社が支払ってくれるという特約があるので、万が一のときも安心してローンを利用することができます。これもシングル女性がマンションを購入するようになって形にしていただいた保険です。これからも金融機関や政府に働きかけて女性がマンションを安心して購入できるようにしてきたいと思っています。

月々の返済額は、いまの生活の楽しみを続けられるレベルで

住宅ローン商品を選ぶ際には、金利だけでなく借入額と返済額にも注意が必要です。毎月いくら返していくか、毎年いくら返していくかによって、あなたの生活のゆとりは大きく変わって行くのです。金利負担は少しでも少ないほうがいいからといって、無理をして短い期間やボーナス併用型返済でローンを組んでしまうと、生活を圧迫してしまうことになりかねません。素敵なマンションを購入して、夢のマンションライフをとなるはずが、切り詰めた生活では何の意味もありません。

返済比率35％が目安

金融機関が住宅ローンの審査をするときには、「返済比率」というもので計算します。現在の税込み年収を元に、年間の返済金額がどれくらいの割合になるかというものです。一般の給与所得者の場合、この返済比率が35％以内というのがひとつの目安と言えるでしょう。

金融機関によって返済比率やその計算のもととなる審査金利は若干異なりますが、その人が無理なく返済していけることが、住宅ローン審査を通す基準となります。ちなみに、最近固定金利でも1％を切っている、人気のフラット35の場合、返済比率を、年収400万円未満の人は年収の30％以内、それ以上の人は35％以内と規定しています。

「元利均等返済型」と「元金均等返済型」

また、返済方法には、ほかのページでも説明していますが、「元利均等返済型」と「元金均等返済型」の2つがあります。「元利均等返済型」は、月々の返済金額を一定にして、その中で元金返済と利息の割合を調整していくものです。現在は史上空前の低金利なので、当初から元金部分もかなり返済していけます。返済が進むにつれて徐々に元金部分の割合が増えていきます。「元金均等返済型」は、月々の元金返済額を一定にして、それに利息を上乗せします。はじめは返済額が多くなりますが、返済が進むにつれて利息が減る分、返済額は少なくなっていきます。

「元利均等返済型」と「元金均等返済型」は、住宅ローンの返済方法の種類を表します。

「元利均等返済型」とは、毎月の返済額が一定で、その中で元金と利息の返済割合が毎月変化していく返済方式です。初めのうちは利息の返済割合が大きく、残りの元金に対する返済割合が小さくなりますが、返済期間が進むにつれて元金に対する返済割合が増え、利息の返済割合が減っていきます。返済期間が長い場合は、総返済額が大きくなるという特徴があります。

一方、「元金均等返済型」とは、毎月の返済額は一定ですが、元金に対する返済割合が毎月一定で、利息の返済割合が毎月変化していく返済方式です。初めのうちは利息の返済割合が大きく、元金に対する返済割合が小さくなりますが、返済期間が進むにつれて元金に対する返済割合が増え、利息の返済割合が減っていきます。返済期間が長くなるほど、利息分が多くなるため、総返済額は元利均等返済型に比べて大きくなる傾向があります。

どちらの返済方式を選択するかは、個人の返済能力や将来の収入見込み、住宅ローンの金利や物件価格などによって異なります。また、返済方法によって月々の返済額や総返済額が異なるため、適切な返済方法を選択することが重要です。

金利が低い今は「元利均等返済型」が多い？

「元利均等返済型」と「元金均等返済型」は、住宅ローンの返済方法の種類を表します。

「元利均等返済型」とは、毎月の返済額が一定で、その中で元金と利息の返済割合が毎月変化していく返済方式です。初めのうちは利息の返済割合が大きく、残りの元金に対する返済割合が小さくなりますが、返済期間が進むにつれて元金に対する返済割合が増え、利息の返済割合が減っていきます。返済期間が長い場合は、総返済額が大きくなるという特徴があります。

一方、「元金均等返済型」とは、毎月の返済額は一定ですが、元金に対する返済割合が毎月一定で、利息の返済割合が毎月変化していく返済方式です。初めのうちは利息の返済割合が大きく、元金に対する返済割合が小さくなりますが、返済期間が進むにつれて元金に対する返済割合が増え、利息の返済割合が減っていきます。返済期間が長くなるほど、利息分が多くなるため、総返済額は元利均等返済型に比べて大きくなる傾向があります。

どちらの返済方式を選択するかは、個人の返済能力や将来の収入見込み、住宅ローンの金利や物件価格などによって異なります。また、返済方法によって月々の返済額や総返済額が異なるため、適切な返済方法を選択することが重要です。

同じ金利と期間でこの両者を比べると、元金均等返済型のほうが返済総額は少なくなります。しかし、そのためには最初の月々の返済額が多くなってしまいますので、返済当初に余裕のない方にはあまりおすすめできません。史上空前の低金利のいまは、生活レベルを維持するために元利均等返済型を選んで、毎月やボーナスで余裕があったとき、その分少しでも繰り上げ返済をするのが得策といえるでしょう。実際、私も接客時にはそのようにおすすめしています。当然、ボーナス払い併用の返済方法も避けておきたいところです。最近はボーナスが出なかったり大幅に減額されたりという企業も少なくありません。ボーナスで買いたい洋服や旅行したい場所があると思います。現在の生活を我慢してまでローンを組む必要はないのです。

【ミックスプラン】

変動金利と固定金利を組み合わせてリスクを分散！

最近では、変動金利と固定金利の住宅ローンを別々に利用して、リスク分散する「ミックスプラン」という商品もあります。金利が低い今、金融機関などの住宅ローンを組む場合、変動金利にしているケースが多いのですが、長期的に考えると変動金利だけに絞ってしまうのは心配だと言われる方も多いのです。

変動金利はそのときどきの経済の状況を反映して敏感に変動するので、借りたあとも年に2回、金利の見直しが行われます。今後、経済環境が変わっていけば、現在よりも金利が上昇していくという懸念もありますが、いまは特別に借り入れの全期間を通してマイナス0.8～1.2％優遇金利キャンペーンをほとんどの銀行が行っているので、そのあたりのリスクも低いとは言われています。

また、最初の何年かは金利を固定しておいて、その後に変動金利か固定金利を選べる住宅ローンもあります。金利が上昇すれば、ローンの返済総額も増えていくので、先々の資金計面もよく考えておくことです。

固定金利はその期間中、金利が終わりまで一定で、その意味では毎月の返済額も決まっているので、とても安心だと言えますが、変動金利より確実に高めに設定されています。固定期間が長くなればなるほど金利は高くなります。現在は確実に変動金利のほうが安くなっていますが、これから先、金利が上昇したときに、はじめに選んだ固定金利のほうが安くなる可能性もあるのです。

現在のように政策金利が－0.1％に据え置かれている時期は、変動金利の格安さと、5年の中期固定金利や20835年の長期固定金利の安定性をうまく組み合わせることで、金利の安いメリットを享受しながら安全を確保し、リスクを分散する借り方がおすすめです。ただし、住宅ローンを組む場合にはそれぞれに諸費用がかかります。あまり何種類ものローンに分散させてしまうと、余計な出費がかさむことにもなるので、2種類のローンを「ミックスプラン」させるのがベストといえるでしょう。

ミックスプランは高度なプランニングが必要

住宅ローンは高額ですから、異なる夕イプの組み合わせで、２本借りる「ミックスプラン」にすることもできます。金利がアップしても安心な固定型と、当初の低金利により毎月返済額が安い変動型を組み合わせることで、バランスをとるというやり方です。

一見、よい方法に見えますが、これには高度なプランニングが必要です。借入金額を分ける比率も、どの程度、変動のリスクがとれるかによって変わってきます。もし、金利が上がったら繰り上げ返済は変動型からがよいですし、このままの金利なら固定型のほうが先です。金利動向に自分なりの読みがある人や、妻の退職や職場復帰などで世帯年収が変わることがわかっている人は、ミックスプランで臨機応変に対応するのも手です。

提携ローン以外を使いたい！！

不動産会社は、提携ローンを優先的に紹介してくるのが新築マンション販売の鉄則です。物件の審査も終わっているし、優遇金利の条件もいいことがほとんどで、事前審査でＯＫが出るのも非常に早いのが特徴です。提携ローンの銀行は、不動産会社の事業資金も融資しています。ですから銀行も早くマンションを売ってもらって資金を回収したいので、不動産会社がお客様にマンションを売りやすいように通常の店頭金利より好条件の低い金利にしています。

しかし、もっと有利な条件のローンがあるかもしれません。提携ローンにしないで、ネットなどで自分でほかの金融機関を見つけてローンの申し込みをすることも可能なのです。そのような場合のポイントは、マンションの契約をする前に必ず、まず提携ローンで事前審査を通してからもっと条件のいいローンはないかをあたるようにすることです。事前審査でＯＫをもらつたから絶対に提携ローンにしなければいけないということはありません。提携ローンの事前審査でＯＫをもらってからマンションの売買契約をしたほうが安心で、ローン特約があるので、万が一、本申込のときに病気やリストラなどで通らなかった場合、契約を白紙撤回することもできますので、支払った手付金は全額戻ってきます。

非提携ローンを申し込む場合、収入証明などのほかに、土地の登記簿謄本や建物に関する書類の提出が必要ですが、不動産会社の営業マンにお願いすれば手配してくれます。ただし、ローン実行の際は、提携ローンは銀行から直接、不動産会社に残金が振り込まれますが、非提携ローンであれば、いったん自分の口座に入金してから不動産会社に振り込むので、その分の振り込み手数料と手間がかかってしまいます。また、手続き的にも問題が出てくるでしょう。

たまに、「この銀行は取引をしたことがないから」とか、「ここは支店が近くにない」とか、「メガバンクではないから」不安だという人がいますが、それは無駄な心配です。自分のお金を預けている銀行ならともかく、お金を借りるのに銀行のブランドは関係ありません。万が『金融機関が経営破綻しても、貸りたときに結んだ金銭消費貸借契約書の借り入れ条件のまま、新しい銀行が継承するので、ローン契約はそのまま同じ条件で継続されます。別の金融機関に買収されたからといって、金利を上げたり、一括返済を求められることは絶対ありません。

保証料を支払う2つの方法

賃貸を惜りるときに保証人が必要だからでしょうか、なかには保証人がいなければ住宅ローンは組めないと思い込んでいます。しかし、それは大きな勘違いです。住宅ローンを組むのに保証人はまったく必要ありません。

これは約30年前の話ですが、シングル女性がマンションを買うとき、「女性は結婚したり、子どもを産んだりして仕事を辞めたらだれがローンを返済するの？」という理由だけで親や男兄弟の保証人を要求されることも現実にありました。しかし、時代は変わったのです。最近ではそんなことはありません。

保証人の代わりに「保証料」が必要

通常、銀行は系列の保証会社がローンの保証をするという形をとっています。そのため、住宅ローンの契約の際にはこの保証会社に保証料というものを支払います。もしも契約者がローンの返済ができなくなった場合には、保証会社が残額を清算することになりますが、それは銀行にとっても万が一のときの保険のようなものです。また、フラット35は保証会社がないので保証料を支払う必要はありませんが、代わりに事務手数料が必要となっています。

保証料はローン額と返済期間によって決まりますが、2000万円のローンで35年返済なら約20～50万円くらいになります。自己資金が少な場合、最初にまとめて払わないでローン金利に0.2％を上乗せして分割して支払っていく方法もあります。2000万円のローンなら月々約1900円となります。金利の低いいまの時期ならこれもおススメです。マンション購入時の諸費用、すなわち現金で用意する部分が少なくなるので、自己資金に余裕がない方は利用すべきです。

保証料は「一括」「上乗せ」どちらがお得？

一括で払う場合は返済期間分の全部を前払いすることになります。返済期間が長くなるほど高くなりますが、繰り上げ返済でだいたい15年程度でローンが終わるとしたら、月々に金利で上乗せして支払うほうが安上がりになると思います。つまり、繰り上げ返済で住宅ローンの期間を半分以下に短縮して完済してしまおうという人にとっては、月々金利に上乗せして支払うほうがおトクだと思います。