マンションは100％を求めてはいけない！！
私は販売にも長く携わってきました。
決めきれない・・・
買えない・・・
決断できない・・・
こんなお客様の特徴に、
「100％を求めている」があります。
購入するマンションに、自分の条件を100％望む方がいます。まぁ、実際には100％ではないのですが、より多くの事を求めているのです。あれもこれも、立地も価格も資産性も、間取りや設備、共用施設・・・
ハッキリと言いましょう。
100％を求めてはいけません。
理想のマンションのイメージは、人によって異なります。その中でも予算は一番重要です。眺望のよい高層階が希望、4ＬＤＫが希望、何がなんでも日当たりがよくなければ、駅近でスーパーも近くでないと・・・様々な条件が出てくるでしょう。最新設備やIOT、セキュリティや収納など。
そこで、情報を集めながら、自分にとって希望条件の優先順位を整理していきます。100％希望通りのマンションなんてありません。もう一度言います。「ありません」。完璧なものを求めようとしたら、いつまでもマンションは決められません。買えません。予算の範囲内に収まるはずもありません。十分な年収や自己資金があってもマンションを買うことができない人は、この段階で希望する条件を整理できず優先順位をつけられない人が多いのです。結果、あまり満足がいかない、高い家賃のクソのような賃貸に住み続けることになります。
新築分譲マンション購入に成功している人は、これらの希望条件の整理がきちんとできる人です。言い方を変えれば、優先順位がはっきりとしているのです。まずは自分か「好き」と思える生活をイメージしながら、希望条件を書き出してみましょう。そして、どの条件を優先して考え、どの条件は少しくらいなら我慢してもいいかを考えてみましょう。駅から徒歩15分でも、ウォーキングエクササイズだと思えば苦にならないかもしれません。日当たりが多少よくなくても、ヨーロッパの人が考えるように家具が傷まないし夏は涼しくていいわ、と思える人だっています。考え方をちょっと変えてみれば、意外と優先順位が見えてきます。また収納が少ないと思えるときは、設計変更で収納を増やしたり、これを機にずっと着ていない服はネットで売ってしまって、断捨離、という手だってあります。柔軟に発想を転換してみましょう。
営業マンのセールストークに乗せられて、自分の希望する条件に合わない物件を買ってしまい、後悔しないためにも、「ここは譲れない」「これくらいなら工夫できる」という自分の好き嫌いの判断基準をしっかりさせておくことが大切です。
マンションの価値は坪単価で比較するべき
新築分譲マンションを検討する際には以下のような坪単価算出式を使いましょう。
「（土地購入坪単価÷ボリュームチェック時点での容積率十容積対象床面積当たりの工事費・坪単価）÷有効率×１・４＝販売坪単価」となります。例えば、土地購入坪単価を120万円、容積対象床面積当たりの工事費・坪単価60万円（容積対象床面積当たりの工事費・坪単価は、ゼネコンが算出する施工床面積当たり坪単価の、ボリュームチェック時での容積率198.9％、有効率98％で計算すると、販売坪単価は約180万円となります。この算出された販売坪単価が、敷地周辺の物件の販売坪単価より20％以上高く出た場合は、土地はボリュームチェックしても時間と経費の無駄ですねとなります。
近隣より「20％以上割高」は要注意
最近の新築マンション購人者は、グロス価格（１戸当たりの価格）ではなく、坪単価（㎡単価）で比較検討するようになってきました。グロス価格は住戸が広いと高くなるのですから、坪単価比較は当然でしょう。しかし、１物件の新築分譲マンションの住戸価格でも、南向き住戸と西向き住戸や下層階と上層階等の違いで最低プラスーマイナス５％はあるので、平均の坪単価を割り出して比較すべきです。ティピカル住戸（一番住戸数の多いタイプの住戸）の価格を合計して住戸数の数で割れば、ほぼその物件の平均坪単価だと言えます。
最寄駅より徒歩圈かバス便かでも10％くらいの違いは出てきますが、周辺物件より20％以上も割高になるのであれば、デベロッパーとしては再検討すべきです。また、そのような割高な物件を購入者は買うべきではないでしょう。周辺物件比較ですから、土地代はほぼ同じです。違うところは建築費・宣伝費と利益率です。
建築費は、内装を良くしたところで、せいぜい4〜5万円のアップですから、販売単価で5〜10万円高くなるだけです。また、良心的に階高を各階10センチ高くしたところで、建築費の上昇は坪3〜4万円程度です。内装が良くて、階高も高くしても、売り値の坪単価は13〜15万円程度上がるだけです。販売坪単価の10％弱です。最寄駅より徒歩5分以内でも10％弱のアップです。販売坪単価が周辺物件より20％以上も高いのは、異常としか思えません。
ブランドの力だけで販売価格が割高なデペロッパーがありますが、もうそろそろ通用しなくなっています。現実にそのような会社は、完成在庫の住戸が山のようにあると聞いています。購入者も自分の予算内の物件を、6〜8物件くらいは比較検討しているそうですし、するべきです。35年間もローンを払うのですから、慎重に検討し、ブランドだけの割高物件をつかまないよう注意をしましょう。
設計料や建築費だけは切り詰めて、モデルルームなど広告宣伝費には派手にお金をかけるのデベロッパーは要注意と言えるでしょう。
モデルルームに惑わされるな！！【新築分譲マンション購入注意点】
マンション価格のメカニズムを理解しよう
マンションの購入を考えるとき、まず気になるのは価格ではないでしょうか。マンションの価格は、広さ以外に
という４つの条件に左右されます。これらの条件によって価格がどのように変わるのか、価格設定のメカニズムを知っておきましょう。マンション価格は､人気の条件を満たす住戸ほど高くなる。しかし､何にこだわるかは人それぞれ。当初の希望と少し違っても満足のいく住宅があるはず。北向きの部屋からの景色は､日に照らされてきれいに見えるといった大きなメリットもあります。
価格の法則を知って満足度の高い住まいを
まずは、マンションや棟ごとに、ほぼ真ん中の階の中央にある住戸（基準住戸）を決めます。この基準住戸を基にして、４つの条件を加味しながら各住戸の価格が決まります。まず、階数。眺望のよい高層階になるにつれて価格は高くなります。また、同じ階でも、窓からの視界が遮られてしまう住戸は価格が低くなります。次に、位置。角住戸は希少性が高く採光もいいため、中住戸よりも価格は高めに設定されます。そして、向き。一番価格が高くなるのは、日照時間が長い南向きで、東・西向き、北向きの順で安くなります。最後が、その他条件。玄関前の人通りや騒音など、環境面の長所短所が価格に反映されます。
同じような間取りや広さの住戸でも、この４つの条件によって価格は異なります。また、それぞれの条件ごとにメリットやデメリットがあるもの。自分たちのライフスタイルをよく考え、それによって条件の取捨選択をすれば、意外にお買い得な住戸が見つかることもあります。どの条件を優先させるか、柔軟に検討してみましよう。
共用施設が豪華すぎないかをチェック
最近は他の物件との差別化が目的で､フィットネスクラブやキッスルームなど､豪華な共用設備を用意するマンションが増えています。どれも魅力的ですが､設備が充実すればそれだけ管理費は高くなります｡例えば､子どもが成人した家庭でもキッスルームがあればそのための管理費を払っていくことになります。共用施設が本当に自分のライフスタイルと合っているのかを考えたうえで物件購入の検討をしましょう。
眺望問題
新築マンションの購入時、多くの人が重視するポイントの一つが「眺望」です。 特に都市部や景色の良い場所でのマンション購入の際には、高層階ならではの開放感や遠くを望むことができますできる風景は、非常に魅力的な要素となります。 ただし、この眺望には一定のリスクが潜んでいます。
まず、現在開けた場所や良い景色もありますが、将来的にその場所に新たな建物が建設される可能性が常在します。このような状況を憂慮するためには、購入を検討しているエリアの都市計画や近隣の土地の利用を事前に調査することが重要です。
次に、マンション自体の設計や窓の配置によっては、隣の部屋や階の住人からのぞかれるリスクがあります。これはプライバシーの問題とも注意してください。この点も、実際に物件を見学する際や間取りを確認する際に限りチェックする必要があります。
さらに、景色や時間帯によって眺望が大きく変わることも考慮すべきです。 例えば、夜になると近くのビルの明かりが眩しく感じる、または逆に夜景が楽しめるかどうか、雨天時には視界が盛り上がるなど、多岐にわたります相当要素が影響します。
最後に、景色を望むための管理組合との取り決めや、将来的な景観を維持するための動きも確認しておくと良いでしょう。例えば、共有部分の外装の色や材質、屋上の緑化計画なども、眺望や景観に影響を与える要素です。
総じて、新築マンションの眺望に関する問題は多岐にわたります。 購入を考える際には、短期的な魅力だけでなく、長期的な視点でのリスクや変動をしっかりと認識し、満足できる選択をすることが大切です。
- 将来的な建設予定
- 現在の眺望が良い場所でも、将来的には新しい建物が建設される可能性があります。
- 土地の再開発や隣接地の建築計画を確認することで、将来的な展望の変化を予測できます。
- 都市計画や土地の利用計画を事前に調査することが推奨されます。
- 窓の配置とプライバシー
- マンションの設計や窓の配置により、他の住民からのぞかれるリスクが存在します。
- 物件選びや間取りの確認時に、プライバシーに配慮した設計になったことを確認することが大切です。
- 天候や時間帯による眺望の変化
- 眺望は天候や時間帯によって大きく変わる場合があります。
- 昼間と夜間、晴れた日と雨の日での眺望を確認し、その変化を受け入れられるか検討することが必要です。
- 管理組合との取り決め
- 景色を望むための管理組合との取り決めや決断が大切です。
- 共有部分の外装や屋上の緑化計画など、眺望に関連する事項を確認することで、将来的な景観を維持するための動きを把握できます。
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