「分譲マンションの耐震性」　理解して購入していますか？

マンションの耐震性と耐震基準

地震に強いかどうか３つの構造の違い

2011年３月の東日本大震災以降、マンション選びで重視されるようになったのが「地震に強いかどうか」です。マンションで採用されている地震に対する構造には次の３つがあります。

耐震構造は、壁や梁などの骨組みを頑丈にして、地震の揺れを軽減させるやり方です。「震度５強程度の地震に対し、軽度なひび割れ程度」かつ「震度６以上の地震に対し、崩壊・倒壊しない程度」という耐震基準が法律で義務づけられています（新耐震基準といいます）。この法律が施行されたのが1981年６月１日なので、現在ではほとんどのマンションが、この耐震基準は満たしています。

建物の中に制御装置を入れて揺れを吸収する「制震構造」

制震構造と免震構造は、建物を頑丈にする耐震構造だけでなく、揺れを吸収する方法で地震から建物を守ります。制震構造は、建物内に「ダンパー」と呼ばれる制御装置を組み込んで、地震の揺れを建物自体に吸収させるものです。繰り返しの地震でも、建物の損傷が軽減されるという特徴があります。また、大きな揺れが起きても、重い家具などはほとんど倒れないとされます。

建物と地面の間に新たに層をつくる「免震構造」

免震構造は、地盤と建物の間に、積層ゴムなどの免震装置を入れて、地震の揺れ自体を建物に伝えない構造です。つまり、地面と建物の間に新たな層を大工的につくることで地面と建物を切り離し、建物を揺れから守るわけです。

この３つを大まかに大別すると、耐震は「揺れに耐える」構造、制震は「揺れを吸収する」構造、免震は「揺れを伝えない」構造といえます。地震の際に室内でけがをする人の大半は、家具の転倒によるものです。その点、制震と免震は通常のマンションよりも揺れを抑えられるので、こうした事故リスクの軽減にもつながります。ただし、制震にしろ免震にしろ、敷地の面積や形状などに制約があるうえ、通常のマンションよりも手間もコストもかかるため、これらを取り入れている物件自体がまだ少ないのが現状です。

鉄筋コンクリートの強度

新築分譲マンションの多くは、鉄筋コンクリートで造られています。

鉄筋コンクリートとはコンクリートの中に鉄筋が入っていて、圧縮に強いコンクリートと伸びに強い鉄筋の両方の長所を併せ持った性質があり、非常に堅固な造りとなります。コンクリートはセメントに砂や砂利などに水等を混ぜて造ったもので、非常に強固で昔から建築物に使われていました。ただし、混入する水の分量で強度が変わってきます。水の割合が少ないほど強度が得られます。しかし、水分量が少ないとコンクリートの施工性が悪くなり、すき間など不具合が起こることがあるので、その調合はデリケートなものになっています。

最近の新築分譲マンションでは水・セメント比が50％の以下のものもあります。コンクリートの耐久性は、日本建築学会の耐久設計基準強度、Ｎ（ニュートン）で表されます。この値によって大規模補修不要予定期間の目安が表されています。30N以上が「高強度コンクリート」と呼ばれています。中にはさらに超高強度のコンクリートもありますが、価格が高価なため強度の求められる今はやりのタワーマンション等に用いられます。

ただし、これは外部からの影響を受けないものとした場合であり、実際にはさまざまな要因が影響するので、この数値よりは短くなると考えられます。耐久性の高いコンクリートを使っている場合は、パンフレットにも記載されていることがあるので注意して見てみましょう。

鉄筋の種類とかぶり厚

マンションのコンクリート壁は、柱とともに建物自体を支えるので堅固な造りとなっています。マンションの壁のコンクリートの中には鉄筋が縦方向と横方向に入っています。

この配筋は、強度を持たせるために二重（ダブル配筋）とすることが多く、安全性と強度を高めています。柱の施工では、縦方向の主筋の回りに横方向の帯筋が巻いてあります。通常の帯筋は主筋に巻きつけてフックで止めます。スパイラル筋は、縦になった主筋に沿ってらせん状に帯筋（横の鉄筋）を巻いていきます。また閉鎖筋は、溶接により帶筋をリング状にしてあります。これにより強度が増します。マンションの配筋は、マンションの剛性にとって非常に重要なので、コンクリートを流し込む前に必ず配筋検査が行われます。

コンクリート内の鉄筋は、コンクリート自体によって保護されています。コンクリートはアルカリ性で、内部の鉄筋が酸化しないよう保護していますが、時間の経過とともにコンクリートが中性化していきます。中性化か鉄筋におよぶと鉄筋にサビが生じ、サビがコンクリートを押し出して、コンクリートの破損につながることがあります。そこで、鉄筋の外側にどれだけコンクリートがあるかという「かぶり厚」が重要となってきます。この「かぶり厚」が厚いほど、コンクリートの中性化か鉄筋に到達するのに時間がかかるため、建物の強度が高くなります。建築基準法では、コンクリート造のかぶり厚の最低基準が定められています。品確法ではさらにそれ以上の表示基準があります。

プレキャストコンクリートとは、通常コンクリートは建設現場で型枠をつくり流し込むのに対して、工場でコンクリーートのパネルを造り、それを現場で組み立てます。工期の短縮やコンクリート品質の向上などの利点があります。高層マンションなどでは、鉄筋の中に鉄骨を入れた鉄筋鉄骨コンクリートにも用いられます。

マンションの耐震基準

ここからはマンションの耐震基準について考えてみましよう。分譲マンションに限らず、建物には建築基準法という法律で、地震に対する強度が定められています。1978（昭和53）年の宮城県沖地震をきっかけに1981（昭和56）年６月１日には建築基準法が改正され、新しい耐震基準となり、いわゆる「新耐震基準」と呼ばれる基準ができました。

この日以降に建築確認を受けたマンションは新耐震の建物といえます。しかし建築確認から建物の竣工までは1年ぐらいかかります。ですから1982（昭和57）年ごろに竣工されたマンションから順次新耐震となってきたわけです。1995（平成７）年の阪神淡路大震災を契機に、さらに2000（平成12）年に建築基準法は改正され、「新・新耐震基準」とも呼ばれる基準になるなど、さまざまな改正が行われています。

新耐震基準とマンションの安全性

建築基準法では、建物の耐震基準について定めてありますが、建築基準法では「最低の基準」について定めてあるので、この規格に合っているからといって、地震に対してマンションが100％安全というわけではありません。

1981（昭和56）年の「新耐震基準」では、地震に対して「被害を軽くする」ことが目標とされています。また、震度５程度では建物に重大な損傷が出ないように、震度6強から震度7程度の地震に対しては建物が倒壊・崩壊しない程度の強度となっています。阪神淡路大震災では住宅などに大きな被害が出ましたが、倒壊した建物の多くは、この新耐震基準以前の建物だったようです。うです。このため100年に一度に起きるかどうかの震度6～震度7程度の地震に対しては、建物が損害を受けても、中の人間に被害が出ないことを目標にしています。すなわち、倒壊しないことが目標であり、中にいる人の安全を守ることが目的となっています。

中国やニュージーランド、台湾の地震では、ビルが1棟完全に崩壊してしまった例をみかけます。このような大事故にならないように基準が設けられているのです。もし、100年に一度の地震でも軽微な損害で済むような建物を造っても、修復費用がかなり高くなってしまいます。また回りを見渡しても、100年以上使われている建物はほとんどありません。以上の点などからこのような基準となっているようです。ですから、大きな地震が起こった場合は、建物に若干の影響はあっても、中に住む人の安全性は高いといえます。

さらに優れた耐震性能は？

最近では、「住宅性能表示制度」によって、さらに優れた耐震基準を表示できるようになっています。等級の数値が上がるほど耐震性能は良くなり、建築基準法の範囲内を「等級１」、建築基準法の1.25倍の強さを「等級2」、建築基準法の1.5倍の強さを「等級3」として、3段階の耐震等級が設けられています。耐震等級1だと、建築基準法の最低ラインの耐震性能はあるということです。

さらに等級が上がると耐震性能が良くなりますが、当然コストも上がっていきます。しかし等級3であっても、どんな地震に対しても大丈夫、というわけではありません。地震時にはさまざまな想定外の要因が建物を襲うからです。また、建物が無傷でも、震度7ともなると室内が相当揺れますので、家具等による死傷や室内の崩壊にも十分注意する必要があります。この耐震等級によって地震保険の割引率も変わってきます。

高層マンションと長周期地震動

実際に地震が起こると、グラグラと小刻みに揺れが起こりますが、このような短い周期の揺れよりも、もっと長い周期の揺れが起こることがあり、これは「長周期地震動」と呼ばれています。

揺れの周期は2～3秒から、長いと20秒以上の揺れが非常に長く続きます。長周期地震動は2003（平成15）年の十勝沖地震のときに、震源から250キロ離れた苫小牧で、石油タンク内の水面が揺れ（スロッシング）たため火災が発生したことから注目されました。また、1985（昭和60）年に起こったメキシコ地震では、震源から400キロ離れたメキシコシティーにまで長周期振動による被害が及びました。このように、震源から遠く離れた場所にまで伝わることも特徴です。

これまでの建物の耐震対策は、短い周期の地震を想定していました。長周期地震動は建築物に与える影響は不明として、あまり着目されていなかったからです。しかし最近では、研究が進み、長周期地震動か高層建築物に影響を与えることがわかってきました。今後は建築基準法などで、長周期地震動に対する対策が強化されると思われます。建物には固有振動があります。これは建物が揺れやすくなる揺れの周期で、この固有振動と長周期地震動か重なると、「共振現象」が起こり、建物が大きく揺れることがあります。固有振動は建物が低層で、木造などの建物は短く、高層の鉄筋コンクリート造の建物などは長い傾向にあります。固有周期は木造住宅で0.1秒から0.5秒、20〜30階建てのマンションで1～2秒ですが、30階から50階建てのマンションでは2～5秒と長くなり、さらに50階以上のオフィスビルでは5秒以上、また大型タンクやつり橋などでは10秒から20秒となることがあります。長周期地震動は、あまり人体に感じないこともあり、木造住宅などはほとんど揺れていないのに高層建築物だけ大きく揺れる、ということもありえるのです。

高層のタワーマンション等の建築物は、耐震基準によって、耐震性をもっているので、長周期の揺れによって崩壊することはほとんどありませんが、場合によっては高層階では大きく揺れる可能性があります。短い揺れは震源地周辺で起こり、あまり遠方には伝わらないのに対して、長周期地震動は減衰しにくく、震源から遠く離れていても弱まらずに伝わる性質があります。2004（平成16）年の新潟県中越地震では、関東平野の揺れは３分続き、200キロ離れた六本木ヒルズでは震度３でしたが、エレベーターのワイヤーが切れるなどの被害が実際に出ています。

また、長周期地震動は地形によっても影響します。東京の下町などは、凹凸のある古い地盤の上に堆積物が乗っている地層となっているところもあります。このためエリアによっては地中で揺れが反響、増幅する可能性があります。ですから、高層マンションを検討する場合は、免震・制震など地震の揺れを抑える仕組みがあるかどうかが重要となってきます。タワーマンションは通常のマンションより厳しい基準で作られています。また、2011（平成23）年の東日本大震災でも、高層マンションの建物自体には致命的な損害は発生していないことから、耐震性が高いことがわかります。ですから、揺れを抑える仕組みが備わっていればより安心といえます。ただし、揺れにより室内に被害が発生しないように、念のために高層階では大きく重要のある家具は置かない、また家具等はなるべく固定しておく、などの対策も必要かもしれません。

地震保険について

マンションを購入する際には、火災保険に加入する人が多いと思いますが、火災保険では地震を原因とする火災などの被害は補償されません。

そこで、「地震保険」の加入が必要となってきます。「地震保険」は、1964（昭和39）年に発生した新潟地震がきっかけとなり、1966（昭和41）年に地震保険に関する法律の制定により始まりました。地震保険は、地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする建物や家財の損害について補償されます。地震保険は単独では加入できずに、火災保険とセットとなります。地震保険の補償は、火災保険の保険金額の30％から50％となっており、建物5000万円、家財は1000万円が上限となっています。

地震保険では、保険の対象である建物または家財が全損、半損、または一部損となったときに保険金が支払われます。

大地震が起こると、一度に多くの建物が倒壊し、多くの地震保険支払いが発生します。その場合は、地震保険の保険金支払いに不足することはないのかと心配の人もいるかもしれません。実は地震保険は、支払い額が一定額を超えると、保険会社だけではなく政府も支払うことになっています。保険会社と政府の支払う保険金の金額は、2009（平成21）年時点で５兆5000億円となっており、これは関東大震災クラスの地震が発生しても支払いに支障がないように決定されています。

阪神淡路大震災のときは、地震保険の加入率が低く、保険金支払い額は７８３億円でしたが、2011（平成23）年の東日本大震災のときの保険金は、１兆円を越え過去最大となる見込みですが、全額支払われる模様です。地震等でマンションが全壊した場合でも、地震保険では火災保険金額の50％しか支払われません。しかし、保険会社によっては、特約によって地震が原因で発生した火災などに対しては、火災保険金額の100％が支払われる地震火災特約などの制度もあります。地震保険に加入しないでマンションが全壊した場合でも、マンションのローンは残ります。しかし、最近のマンションの耐震性は高く、よほどのことがないかぎり全壊は考えづらいと思います。高層住宅管理業協会の調べによると、2011年の東日本大震災では、マンションの「大破」はなく、「中破」が2.4％、小破・軽微・損傷なしが97.6％となっています。

建物・家財の地震保険の支払基準

〈建　物〉

〈家　財〉

○保険金が支払われない主な場合

・故意もしくは重大な過失または法令違反による損害
・地震の発生日から10日以上経過後に生じた損害
・戦争、内乱などによる損害
・地震等の際の紛失・盗難の場合

・地震保険の割引制度

割引制度として、「建築年割引」と「耐震等級割引」、「免震建築物割引」、「耐震診断割引」の４種類が設けられており、建築年または耐震性能により10％〜30％の割引が適用されます（重複不可）。くわしくは、各損害保険会社の相談窓口または代理店にご相談ください。

・地震保険料所得控除制度

2007（平成19）年1月より、地震災害による損失への備えに係る国民の自助努力を支援するため、従来の損害保険料控除が改組され、地震保険料控除が創設されました。これにより、所得税（国税）が最高5万円、住民税（地方税）で最高2万5000円を総所得金額等から控除できるようになりました。