広告チラシの見方!!【新築分譲マンション「検討」「購入」のための情報収集】

検討・購入のための情報収集

情報収集にはインターネット、本、雑誌、新聞広告、チラシなどさまざまな媒体があります。最近ではインターネットがその多くを占めていると言っても過言ではありません。また、分譲マンションのデベロッパーには、友の会をつくっているところもあります。たいていは無料で、定期的に情報誌が送られてきますので、入っておいてソンは無いという意見もありますが、これらも旧態依然の方式で、ネットリテラシーがあれば、インターネットからの情報が一番と言えるでしょう。

情報収集には、全体的な動きの変化と、地域を限定した価格の定点観測の2つを総合的に判断することが必要です。総合的な情報としては新聞や、各種の分譲マンションについての本やサイト記事を読むことで勉強することができます。本を買うときは、発行年月日を確認して必ず最新の本を買うようにしましょう。ネット記事に関しても最新のものを優先しましょう。マンションのチラシや情報誌の切り抜き、インターネットで集めた情報を出力した資料などをファイリングして整理しておくと良いでしょう。

●チラシに盛り込まれる情報

マンションチラシ

チラシは建物のセールスポイントが簡潔にまとめられているので、マンションの問取りや形態、それに設備形態などを知るのには大変に役に立ちます。ほとんどの場合、外観や部屋内部の完成予想図が色付きで載っています。色の感じや輝きなどは多少違いますが、あまり実物と変わりませんので、あらかじめできあがった形や色を想像できます。また、多くのチラシには町の写真や建物が建つ位置の写真が弑っていますので、住環境もだいたいは想像できます。ただしこれらからは全体のイメージのみしか分かりません。細かい部分を読み取るには、図而や説明文に注目する必要があります。

まず注目するのは問取り図です。これから各部屋の広さ、間口と奥行き、収納、水まわりなどの位置関係、ベランダなどの大きさがわかります。そこに家具を置き、家族を配して想像をたくましくすれば、生活の流れを見ることができます。方位マークが入っているなら、開口部の場所から、日当たりを想像するのも必要な作業です。また、設備の仕様やセキュリティなども掲載されているので、設備の全体像をつかむことができます。

「物件概要」と書かれた説明文のなかには、規模、構造、設計監理者、施工業者、管理費、修繕積み立て金などが記載されています。小さな文字で書かれていることがほとんどですが、ここにも目を通しておきましょう。一概にはいえませんが、施工者のランクは工事の出来具合の目安にはなります。また、管理費、修繕積み立て金、駐車料金などの項目からは、ローンのほかに必要となる毎月の支払い金額も見て取れます。

新築分譲マンションの「耐震構造」と「躯体構造」

●広告チラシの見方のコツ

チラシの見方

新築分譲マンション購入の情報の中でも、身近なものに物件の広告チラシがあります。新聞にはさみ込まれていたりして、目にすることもよくあると思います。不動産の広告は、さまざまな法律などによってたくさんの規制や独特の表現があります。ここではこのチラシを見るポイントについて解説します。また、インターネットの広告でも共通する部分がかなりあるので、参考にしてください。

・大げさな宣伝文句に注意しよう

マンションのチラシにはコピーや外観パースやモデルルームのインテリア写真、近所の公園、都心への所要時間など、きれいなイメージがたくさん載っています。これらの目をひく部分と、隅のほうに小さく書かれている部分があります。まずは最初に目をひく、大げさな宣伝文句(コピー)です。

【コピー】

コピー(宣伝文句)は、たとえば「○○駅前に堂々完成!!」などのような文章のことです。コピーには、実は細かな規制があります。実際と異なる表示や実際よりも良いと誤認されるような表示、また事実に反していなくても客観的な根拠なしで優位を表している表示などは禁止されています。「最高」「最上級」「完全」「絶対」「日本一」「格安」などがそうです。そのマンションの特長を現しているので、各社とも頭をひねって考えるところでもあるし、マンションのコンセプトを表しているともいえます。ただし、一般消費者の目線で考えると、なんとも大げさな表現ばかりです。

【パース(外観図などのイラスト)・写真等】

マンションは完成前に販売されることが一般的なので、マンションのパースは図面を元に描かれています。このため、緇かな仕様などは変更になることもあります。最近ではコンピューターを使った精巧なCGで作成されるため、写真と見分けがつかない場合もあります。周辺の建物は描かれていない(線で描いてある)場合もありますので注意しましょう。すでに完成している物件の場合は、実際のマンションの写真が載っていることもあります。

【室内写真】

きれいな室内写真も、これはインテリアデザイナーがレイアウトしたものです。完成前の物件ならモデルルームを撮影したものです。当然ながら家具類はマンション価格に含まれていません。間取りはそれぞれ異なりますし、オプションの仕様を使っていることもあるので、これはイメージとして考えてください。中には最初から「イメージ」として関係のない写真が載っていることもあります。注意が必要です。

【アクセス・所要時間】

駅からの所要時間ですが、地図上のルートを道路距離80メートルが1分として表示されています。信号などの待ち時間や坂道・歩道橋などで余計にかかる時間は含まれていません。また1分未満は切り上げて表示されます。ですから85メートルの場合は2分と表示されます。鉄道等の所要時間は、乗り換え時間や待ち時間などが含まれていません。通勤時の所要時間が日中平常時の所要時間を著しく超えるときは、通勤時の所要時間が明示されます。電車の混み具合などは通勤時などに行ってみないとわかりませんが、実際の所要時間や終電などは、インターネットなどでわかりますので調べてみると良いでしょう。駅前に大規模マンションができる場合は、通勤時に大変混む場合もあるので注意が必要です。駅までの距離といっても改札口ではありません。一番近い入り口までの距離になります。最近では地下鉄などの出口が増えているので、駅の入り口からホームまで大変距離がある場合もあります。

【資金計画・返済例等】

返済例は、たとえば「月々10万円で」などと融資に関する表示がある場合、その融資概要を表示することになっています・金融機関の名称ヽローンの種類ヽローン金利は固定型か変動型か、ボーナス払いを併用しているか、頭金をいくら入れた場合なのか、注意してください。ローン金利は、「変動金利」は非常に金利が低く、将来返済額が上昇する可能性があります。また、ローンなどは個人の条件によっても異なるので、必ずしもチラシの例が当てはまるとは限りません。

【価格】

価格は代表的な住戸の価格等が書かれていますが、予告広告の場合は、販売戸数も含めて決まっていない場合もあります。くわしくはチラシではなく「価格表」に書いてあります。これは資料請求をしたり、モデルルームなどでもらえます。

分譲マンションのメリット・デメリット

・重要なことは小さい字で書いてある

小さな文字を

マンションのチラシでは、よくいわれることですが「大切なことは小さい字で書いてある」のです。まさしくその通りです。ここでは、この「小さい字」で書いてある「物件概要」等の見方についての注意点を紹介します。マンションの詳細は、「物件概要」と呼ばれる小さい字の情報が掲載されており、この情報を見ることによってさまざまなことがわかります。ただし、チラシによっては項目が異なることもあります。馴れてくると、パッと見てある程度わかるようになります。

【所在地】

所在地は多くの場合「地番」で書かれています。これは一般の「住居表示」と違うので注意しましょう。実際の場所は現地地図が載っていることが多いので、その地図で確認してください。

【交通】

交通の所要時間などは上記のとおりです。

【地目・用途地域など】

地目は登記簿に記載されている土地の分類で「山林」「宅地」「畑」「原野」など用途が示されています。用途地域は大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」などがあります。住居系は低層住居専用地域・中高層住居専用地域・住居地域などに分かれています。それぞれの用途地域の特性があり、著しく景観を損ねたり、住環境を損ねる建物などは規制されています。一種と二種では、一種のほうが規制が厳しいと考えてください。また、実際の街の様子は現地で確かめてください。

【建ぺい率・容積率】

「建ぺい率」は、敷地而積に対する建物の面積。「容積率」は、敷地面積に対する建物の延べ床面積。建ぺい率や容積率が増えると、たとえば建替えの時にもとより大きなマンションを建てられるので有利です。逆に小さくなると、そのマンションは既存不適格となってしまうので不利になります。将来用途地域などが変わって変更にならないように確認することが必要です。

【構造・規模】

「構造」とはマンションの躯体本体の構造です。RC造:鉄筋コンクリート
SRC造:鉄筋鉄骨コンクリート造
PC造:プレキャストコンクリート造「規模」は高さなどで「地上7階建」などと表示されます。屋根の構造で陸屋根は、マンションに多くある平らな屋根です。

【総戸数】

総戸数と販売戸数が異なることがあります。販売の時期をいくつかに分けて販売することがあるからです。また、「等価交換」といって、地主さんがマンションの土地を渡す代わりにマンションの何室かを受けとる場合もあります。総戸数と販売戸数が違う場合は販売会社に理由を確認しましょう。

【価格】

最も安い価格と最も高い価格が表示されます。総戸数が10戸以上ある場合は最多価格帯と戸数が表示されます。物件によっては同じ棟内にたくさんのタイプがある場合もありますので、最多価格帯がそのマンションの平均価格とは限りません。くわしくは価格表をもらって確認してください。

【専有面積】

専有面積は壁の中心からの面積ですので、実際の壁の内側の床面積とは異なります。住宅ローン控除を受ける場合の面積用件は床面積ですので、よく確認する必要があります。

【駐車場】

郊外のマンションでは住戸数に対して100%用意されている場合も多くなっています。地面に置く平置式、機械式で操作する2段式、機械式で地下に入るピット式などさまざまです。地下ピット式の場合は大雨の時に水没しないよう注意が必要です。

【建築確認番号】

建築確認が取れているということです。この建築確認が取れないと広告はできません。

【完成(竣工)予定】

マンションの完成する日です。入居予定日(引渡し日)は、だいたい竣工の1か月ぐらい後になります。建築確認から竣工までの期間が極端に短い物件は要注意です。

【管理形態】

管理会社に管理を委託する場合は、その管理会社名が書かれています。管理会社がそのマンションの売主の系列の場合と、そうでない場合があります。管理会社についてもどんな会社なのか調べてみるのも良いでしょう。

【管理費・修繕積立金】

管理費・修繕積立金は毎月支払う金額です。いずれも専有面積によって異なります。修繕積立基金は入居時に一度だけ支払います。修繕積立金は、将来の修繕のために積み立てるお金ですから、あまり少ないと少々不安です。

【事業主・売主】

マンションを購入するのは売主からになります。販売代理の場合もありますが、売主ときちんとした契約があれば特に問題はありません。

【免許番号】

不動産業者は、免許がないと開業できないので、免許番号を持っています。―つの都道府県に事業所がある場合は「知事免許」、2つ以上の都道府県にまたがって事業所がある場合は「国土交通大臣免許」になります。この2つに優劣はありません。この番号にカッコつきの数字がありますが、これは更新回数を表したもので、数字が大きいほど古くから営業している不動産業者となります。

 

●インターネットを活用した情報収集

ネットの情報

今の時代は新築分譲マンションの情報収集は、インターネットがメインとなっています。また、スマートフォンでもインターネットやホームページを見ることができるので、いつでもどこでも情報収集ができる便利な時代になってきました。各マンションデベロッパーもホームページに力を入れてきています。物件の情報もインターネットで入手できる場合が多くなっています。また、たくさんのホームページを集めた、SUUMOやホームズなどと言った「ポータルサイト」といわれるホームページも多くつくられています。各種指標を公表しているサイトもあります。公的なもので代表的なものは国土交通省の「土地総合情報ライブラリー」や、総務省統計局からは各種人口統計などが見られます。また、マンションを買おうとする地域の役所のホームページを開いてみると、開発計画や人口の推移なども見ることができます。民間の情報機関やシンクタンクからもたくさんの情報やレポートなどが発表されています。

 

●過剰な表現のある広告は信用するな!!

不動産の表示に関する公正競争規約によって、誇大広告は禁止されています。次のような言葉は「誇大広告にあたる」として、広告での使用は原則禁止です。

●まったく欠けることがないことを意味する言葉

「完全」「完璧」「万全」など

●優位に立つことを意味する言葉

「抜群」「日本一」「業界一」など

●最上級を意味する言葉

「最高」「最高級」「希少」など

●選別されたことを意味する言葉

「特選」「厳選」など

●価格が著しく安いという印象を与える言葉

「格安」「掘り出し物」「破格」「お買い得」など

●二重価格表示

「●●万円の値引き」「通常より30%割安」「3000万円が2500万円に」など

 

●「物件概要」の見方

新築分譲マンションを探す際、まずはチラシ広告や情報誌、ホームページなどから見はじめる方が多いでしょう。最近はスーモなどのポータルサイトがメインとなるでしょう。あなたはそれらの物件概要をどのようにチェックするでしょうか。やはりまずは物件価格に目がいき、間取り、駅からの距離、日当たり、専有面積・・・という流れでしょう。しかし物件概要から、そのマンションが一流か三流かを判断するためには、事業主(売主)、設計会社、建設会社などをチェックする必要があるのです。

新築分譲マンションの広告でどうしても目がいってしまうのは、間取りや物件の概観など「ビジュアル部分」でしょう。素人にもわかりやすく、マンションが実に魅力的に見えます。しかし、重要な内容はそうした「わかりやすい部分」には濳んでいません。細かな文字がピッシリ並んだ「物件概要」こそ、そのマンションの管吐をあらわすものです。

「ビジュアルの派手さに惑わされない」だけでなく、「ビジュアルが地味でも優良な物件を見落とさない」ためにも、物件概要の意味することを読みとれるようになりましょう。物件概要の記載項目は多岐にわたりますが、すべてつぶさに見ていく必要はありません。物件概要のなかでも、とくに注意して見てほしい項目について説明しましょう。

 

★「物件概要」の6つのチェックポイント

1.「事業主(売主)」をチェック

物件情報ではまずは「事業主(売主)」の欄を確認しましょう。事業主(売主)とは、文字通り「マンションをつくって売る会社」のことです。事業主(売主)にはいろいろあって、①財閥系、②電鉄系、②ゼネコン系、④商社系、⑤メーカー系、⑥金融系、⑦独立系などさまざまな業界の企業がマンションをつくって売っています。

個人的には以前は、財閥系の事業主(売主)のマンションをすすめていました。歴史があるだけに、些細なことでも不祥事が発覚すると財閥グループ全体の信用問題に発展してしまうため、細心の注意を払ったマンションを当時は提供していました。しかし最近では財閥系事業主(売主)の物件でも良否のムラが多くなってきています。あとは地域にもよりますが電鉄一社が事業主(売主)になっているマンションであれば無難です。

2.複数の不動産会社が手がけるJV物件に注意

特に、財閥系でも事業主(売主)欄に複数の不動産会社の名前がある場合には注意が必要です。これを専門用語ではJV(ジョイントーペンチャー=共同企業体)と呼びます。JVは総戸数が300〜500戸のマンションなど、大規模プロジェクトを一社だけで事業とするのは体力的に厳しい、といった場合に多く見られます。

JVは事業主(売主)であるすべての企業の意見をまとめてマンションをつくる必要があります。私の経験からすると、商品企画会議では物件の方向性がなかなか決定しないことが多く、結局は出資比率が多い会社の意見を採用し、コンセンサス(合意)を得るケースがほとんどです。結果、足して2か3で割ったような中途半端な内容で決定されることが多いのです。

3.工事を請け負う建設会社が事業主になつていないか

さらにこのJVの事業主(売主)名のなかに、このマンションエ事を受注する建設会社が名を連ねている場合はさらに注意が必要です。本来、発注者である事業主(売主)と受注者の利害は相反するものです。ところが、受注者から建築工事の見積書が提出されたとき、発注者側に見積書を提出した会社が参加していれば、見積書のチェックや査定はほとんどできません。

つまり、受注者のほば言いなりの価格で工事を発注せざるを得ません。また、こうしたケースの場合は建設中の工事監理も厳しく行なえないのが現状です。結果的に質の低い分譲マンションが完成してしまう可能性が大きいのです。

4.設計者名がない物件は要注意

新規分譲マンションの公式HPの物件概要に、設計者欄がない事業主(売主)の物件には要注意と言えるでしょう。その理由は、事業主(売主)は設計者を軽視しており、商品企画や設計・監理の業務を重要視していない姿勢の表われであると考えるからです。

設計者または設計事務所名を記入しない事業主(売主)は、設計者に業務の責任をもたせずに、ただ建築確認申請を取得させる代願屋や便利大工程度の扱いをする会社です。海外では設計者が設計ミスをすれば当然ペナルティーを払わされますが、日本の分譲マンションの場合は、設計者が設計ミスをしてもほとんどゼネコンが尻拭いをしています。それだけ日本の新築分譲マンションの設計者は空気より軽い存在なのです。結果として、良質なマンションができず、工事中の検査も曖昧になり、クレームの多い物件となってしまうのです。公式HPの物件概要に設計者名を載せない三流の事業主(売主)でも、販売事務所で渡す総合パンフレットか図面集のなかでは小さく記入しています。

ですから、信頼できる事業主(売主)かどうかは、公式HPの物件概要に設計者名を載せているか否かによってチェックしてください。

5.設計者名があっても注意が必要なケース

さらに、ホームページの物件概要に設計事務所名が書かれている場合でも、注意すべき場合があります。そこに記載されている設計事務所名は、ほとんどが有名な建築家や、マンション設計を得意とする有名な大手設計事務所、または超大手ゼネコンの設計部です。ただし、この超大手ゼネコンの設計部の名前が書かれているケースには2通りあります。

ひとつは、本当に良質なマンション設計を行なっているゼネコンの設計部名が書かれているケースです。もうひとつは、ゼネコンがその物件の用地(敷地)を事業主(売主)にもち込んで、その付帯条件として設計及び施工を請け負ったケースです。この場合は堅実で良質なマンション設計を行なっているために、そのゼネコンの設計部名が書かれているのではありません。これを見分けるには、不動産会社や建設会社の事情に詳しい人に聞くしかありません。身近にそのような人がいなければ、プロの方に相談しましょう。

6.建設会社をチェック

物件情報を確認する際には、マンションを施工している「建設会社」のチェックも欠かせません。入居後に建設会社が倒産したり、内覧会で雑な工事やひどい納まりに遭遇したりしないためには、建設会社を十分チェックする必要があるのです。
新期分譲マンションの場合、建設会社名は物件概要のなかの「施工者」欄にあります。または販売事務所で資料一式を受け取ると、そのなかに販売図面集があるので、その最後のページ付近の物件概要のうちの、「施工者」欄をチェックしてください。中古マンションの場合は、インターネットで検索すると、その物件の概要欄に「施工者一〇〇建設」と載っています。中古マンションの仲介のチラシ広告には書いていない場合がありますので注意してください。建設会社は大手だからよいとはかぎりません。大手建設会社の施工でも、工事内容のよくないところはたくさんあります。

また、倒産に関しては建設会社の株価がひとつの指標になるので、自分でも調べることが大切です。これからマンションを購入する方は、会社四季報などで十分チェックして自己防衛してください。

 

物件概要に必須項目が掲載されている

「間取り、立地、値段も希望どおりよし、契約するぞ冂と思うマンションがあったら、もう一度、物件概要を熟読しましょう。

物件概要の解説は、インターネットでも本でも、書き手の立場によって書いていることはさまざまです。たとえば断熱性能についてを考察してみましょう。「内断熱がいいのか、外断熱がいいのか」を調べようとしても答えは出てきません。内断熱も外断熱も「どちらもいい」。つまり「どっちでもいい」のです。

問題は「どのような工法をとっているか」ではありません。表に示した耐震、災害、断熱などに関して、「対策をとっているか」ということが重要なのです。

物件概要に掲載されているかチェックする言葉
●耐震・免震・制震
●災害対策
●断熱性能(内断熱・外断熱等)
●防音性能・遮音性能
●防犯対策
●耐久性

そこを勘違いして工法そのものを理解しようと長所・短所を訓べまくっても、深みにはまるだけです。理解するのに時問がかかるだけでなく、自分が得た知識を「絶対に正しい」と妄信してしまっては、プロのアドバイスを素直に聞くことができなくなります。そうなると、どの物件を見ても粗ばかりが目についてしまい、結局、満足いく物件は見つからないでしょう。

物件概要に載つていなければ業者に確認を

上の表に挙げた事柄に関しては、それぞれにさまざまな工法があります。「この工法はダメ」ということはなく、どれもきちんとした効果があるものです。気になるようなら、業者になぜその工法を選んだか確認してみるといいでしょう。それなりの数字や根拠を示してくれるはずです。
表に示した言葉が物件概要に掲載されていなかったからといって、購入候補からはずすのも早計です。まずは業者に確認してください。「本当に対策をとっていないのか」きちんと把握するべきです。こうした確認作業のなかで、付け焼刃の知識で「●●工法はダメ」と決めつけてはいけません。重ねていいますが、「工法の種類が問題ではなく、対策をしていないことが問題」なのです。

物件概要は項目に漏れがなければOK

新築分譲マンション選びは一世一代の人仕事といっても過言ではありません。それだけに、いろいろ勉強したくなる気持ちもわからないでもないです。

とくに、耐震強度偽装問題などが発覚したいま、物件概要の意味するところが気になるのはわかります。しかし、記された専門的な言葉を一朝一夕に理解するのは至難の技です。内容を正確に理解することよりも、必要項目が網羅されていれば十分と割り切ることが、マンション選びをスムーズに進めるコツです。

広告の開始時期には制限がある

広告開始できる物件は、建築確認や開発許可を受けた土地および建物で、これらには「建築確認番号」「許可番号」がついています。未完成マンションの場合(チラシのほとんどが未完成マンションのものですが)、建築確認番号が記載されているかどうかを確認するのと同時に、広告自体に「予告広告」あるいは「シリーズ広告」との表記があることを確認しましょう。価格や間取り、完成予定時期の記載があるものについては「販売広告」あるいは「本広告」との表記があります。予告広告を出した場合、価格などが決定したあとで、同じチラシや新聞上で本広告を出すことが義務づけられています。

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