耐震性のポイントは「地盤」
長く住むことになるマンションは、耐震性も非常に重要です。耐震性ということに関していえば、建築構造と同時に地盤も重要なのです。その建物がどれだけ地震に強くても、地盤が弱分ければ何の意味がありません。
大規模地震が発生たとき、埋め立て地などで液状化現象が起きてしまったとしたら、住宅が傾いたり道路が陥没したりしてしまいます。また、隣の建物の構造が1981年までの旧耐震設計の建物であれば、こちらに倒れこんでくることもありますから、真っ先に確認しなければならないのは、ですから耐震性を考える地盤の状態なのです。
かといって、湾岸埋め立てエリアのマンションがすべてダメかというとそうではなく、明治に埋め立てがすすみ、すでに建物が建っているところやもともと島があったところはよしと考えましょう。注意してほしいのは、昭和40年代以降に埋め立てられた豊洲やお台場、みなとみらいなどです。それらの地域については、ハザードマップなどで調べたほうがよいでしょう。大都市圏の地質地盤の状態を見ていくと、地盤の固いエリアにはある種の建物が建っている場合が多いようです。
埋立地でも場所によっては・・・
昔は木造の建物がほとんどで、今ほど耐震性を考えた建築技術や法律もなかったので、重要な建物を建てるには地震や台風などの自然災害の影響が少ない場所を選んだのです。しかし、いまでは人口が爆発的に増え、建築技術が進んで、どこにでも家が建てられるようになりました。海や川を埋め立て、山を削り、どんどん住宅地が作られているのですが、こうした新しい造成地は地盤については疑問が残るところだということになります。
ずっと昔に埋め立てられた場所なら、時代がたつとともに地盤もしっかりしてきますが、最近開発されたような場所、とくに人がはじめて住むような場所は、マンションの土地としては避けたほうがいいと言えるでしょう。そのほか、霞が関、都庁や旧帝国大学、区役所や市役所、官公庁、山手線や中央線、銀座線、丸ノ内線など古くからある鉄道の周辺なども、地盤のしっかりした場所にありますし、大江戸線や副都心線の一番深いところを走っている地下鉄の駅周辺などは比較的強固な地盤のよいところが選ばれています。
長期地震動に埋立地のマンションは耐えられるか？
分譲マンションの場合、建物全体を支える基礎部分に耐震性が求められます。地盤の性質によっては、免震構造や制振構造の導入が必要になる場合もあります。
ただし、建物の耐震性は、耐震性能の低い建物や地盤沈下が進んでいる地域では、地震による被害のリスクが高まる場合があります。また、分譲マンションの場合、入居者自身が地震に備えることも重要です。
杭が長いマンションは危ない？！
もちろん分譲マンションはどんな場所でもさらにしっかりと建てられるように、地盤の固さを表すＮ値50以上の支持層と呼ばれる固い地盤に届くまで杭基礎を打ち込んで、建物を支えています。杭が深く打ち込まれているほうが安心なように思いますが、それは大きな間違いなのです。
杭の長さが長いということは、建物が沈んだり傾いたりしないように支えることのできる支持層がそれだけ深くにあるということ。つまり、地盤があまりよくないということです。杭が長くなればなるほど、地震のときの揺れも大きくなるので注意が必要です。地盤がもっともよい場所では、そうした杭基礎ではなく建物を面全体で支える直接基礎という方式が採用されています。そこでは地表近くに固い支持層が確認される場所になります。
地盤の状態を見るためにも、そこが昔どんな場所だったかを知りたい人は、江戸時代の古地図なども売られていますから、それを買って調べてみるといいでしょう。地盤だけでなく、その土地の歴史的な背景もわかるので、研究会が企画協力するマンションの土地調査では、私は真剣に見ています。不動産会社も、マンションを建てようとするときは必ず地質調査をしていますから、地質調査書を見せてもらうか、コピーをもらえるようにお願いしてみましょう。たいていは見せてくれますし、その際には基礎工事についてよく質問してみると安心です。中古マンションにはそのような資料が残っていないケースがほとんどです。
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