中古マンションの耐震性は「1982年」がポイント！！

中古マンションは耐震構造と耐震基準が重要

東日本大震災や熊本地震のような大規模な地震が今後も起こる可能性があるといわれています。耐震性能に注目したマンション選びをすることが重要です。最近では南海トラフ地震が危惧されています。

まず分譲マンションの地震対策には、「耐震」「制震」「免震」の３つの工法があります。建物の倒壊や家具の散乱を防ぐ工夫がなされています。現在の住宅は国の耐震基準をしっかりとクリアしており、震度6強程度の大地震でも倒壊しない構造になっています。それでも心配な人は多少費用が高くついても、最も揺れを軽減する「免震」構造の住宅を選ぶと安心できるでしょう。

※分譲マンションの耐震のポイントは「地盤」

さらに、液状化の影響が心配される中、地盤の強弱に合わせて住宅を建てることが必要です。現在は、地盤が硬い場合はじかに建物をのせる「直接基礎」、地盤が弱い場合は地中に杭を打つ「杭基礎」といった対策が施されています。

また、中古物件を購入する際の目安となるのが、その物件が「新耐震基準」を反映しているかどうか。建物の耐震基準を定めた建築基準法はこれまで大地震が起こるたびに何度か改正されてきましたが、1981年の改正によって規定された新基準の中ではじめて震度６〜７レベルの大地震に備えることが義務付けられました。そのため、81年の改正より前に建てられた住宅は、大地震に対する備えが十分になされていない恐れが。「新耐震基準」の施行は81年ですが、実際の建物に反映されたのは82年以降であるということに注意しましょう。82年前後に建てられた分譲マンションは、「旧耐震基準」と「新耐震基準」のどちらが反映されているのか、個別に確認する必要があります。

費用が高くても｢免震｣を選ぶべき？

現在の日本で作られる住宅は､国の耐震基準を満たして建てられており､震度6強程度の大地震でも倒壊しないようになっています。最近の新築分譲マンションではコストがかかっても免震構造が増えています。

分譲マンションでは建てる前に事前に必ず地盤調査が行われます。例えば地盤が硬い場合は建物が地盤にじかにのる｢直接基礎｣､地盤が弱い場合は地中深くの硬い地盤まで杭を打つ｢杭基礎｣と､建物の形状と重さ､地盤の強さに応じた対策がとられています。

しかし、杭が正確に施工されているかは、購入者には知りえないことなのです。数年前に横浜で大手財閥系のデペロッパーの分譲マンションでも、支持層に杭が到達していないという事例がありました。杭や基礎がきちんと施工されているかは、神のみが知るとこなのです。

※「分譲マンションの耐震性」

制振構造は、地震時に発生する建物の揺れを吸収し、減衰することで、建物の被害を抑制する耐震設計の一つです。一般に、建物の重心部に設置された制振器によって、地震時に発生する水平方向の力や振動を吸収し、建物全体を安定化させることができます。

具体的には、制振器には、スプリング、ダンパー、ボール式制振器などの種類があり、それぞれ異なる特徴や性能を持っています。スプリング式制振器は、ばねの弾性を利用して揺れを吸収し、ダンパー式制振器は、油圧抵抗を利用して揺れを吸収します。ボール式制振器は、鉄球を介在させることで、摩擦や空気抵抗を利用して揺れを吸収することができます。

制振構造によって、地震時に発生する揺れを吸収することができますが、建物の高さや重量によって制振装置の設置場所や種類が異なります。また、設計や施工の適切な品質管理が必要であり、施工には高度な技術が求められます。

制振構造は、建物に高い耐震性能を持たせることができる反面、コストが高くなるため、一般的には高層ビルや超高層ビルなどの大規模建築物に採用されることが多かったですが、最近では、高度な技術や建築材料の発展により、低層の分譲マンションにも採用されるようになってきています。

分譲マンションの「免振構造」とは、地震による揺れを建物自体が吸収する構造のことを指します。具体的には、地震時に発生する慣性力を、建物の重量とは別に設けられた重りによって吸収することで、建物自体の振動を低減させることができます。

免振構造は、制振構造と同様に地震に強い建物を実現するための技術であり、日本独自の技術の一つとして世界的にも注目されています。また、免振構造は、制振構造と比較してメンテナンスが容易であるという利点があります。

免振構造の代表的な例としては、「トンデミ」が挙げられます。トンデミは、高さ約200メートルのビルを建設するために開発された免振構造であり、建物の下部に巨大な重りを設置することで、地震による揺れを低減することができます。また、免振構造は高層マンションだけでなく、橋やダムなどの大型建造物にも応用されています。

1982年が耐震性のカギ！！

耐震性能を考える上で､一つの目安となるのが建築基準法での基準です。大地震のたびに改正されてきた基準の中でも､震度６～７レベルの大地震にまで耐震性能が規定された1981年の｢新耐震基準｣は、特に重視するべきなのです。阪神淡路大震災の際も被害に差がついたのがこの基準です。ただし、｢築年代が1981年以降だから大丈夫｣ではないことに注意が必要です。法施行が1981年６月なので､工期などを踏まえると実際に反映されているのは1982年以降が目安となっています。1982年前後の中古物件なら、新耐震基準かどうか確認して検討すべきなのです。

「新耐震基準」以前の物件に注意

分譲マンションに関して日本の建築基準法が大きく変わつだのは、昭和56年６月に改正された「新耐震基準」以降のことです。建物の構造基準が厳しくなりました。中古マンションの購入を検討するときは、最重要ポイントになるでしょう。

具体的に「新耐震基準」で建てられたかとうかを見分けるのは難しいので、「昭和59年以降」に完成したマンションであれば、90％新耐震基準で建てられている、と考えて問題ないでしょう。

1. 設計震動の低さ: 旧耐震基準では、設計震動としての地震の強さが低いめに設定されていました。実際の大地震の影響を正しく行っていないと反省します。
2. 構造計算の不備: 新耐震基準以前の構造計算は、現代のものに比べて簡略化していました。そのため、実際の地震の動きに対して建物がどのように振る舞うかを正確に予測することが正義、安全性の確保が慎重で可能な可能性が考えられます。
3. 材料の品質：旧耐震基準時代の建材や施工方法は、新耐震基準が導入された後のものと比較して、品質や性能が劣る場合があります。する恐れがあります。
4. 耐震補強の不足: 旧基準の上で建築された多くの建物は、新基準に基づいて耐震補強が行われていない場合が多い。このため、大地震が発生した際の被害リスクが増大する可能性がある。

これらの問題から、旧耐震基準の上で建築された建物は、新耐震基準に比べて地震に対するリスクが高いと考えられます。そのため、旧耐震基準の建物を選択する際は、耐震補強の有無や建物の状態などを十分に確認することが重要です。

新耐震法について

建築確認申請提出の年月日をチェック

気になる場合は、中古マンションの所有者が所持している重要事項説明書のなかの建築確認申請提出日が入っている書類をコピーしてチェックしましょう。そこに書かれている提出年月日が昭和56年６月以降の日付であれば、「新耐震基準」はクリアしています。

なお、昭和56年６月施行の「新耐震基準」を採用していなくても、「鉄筋コンクリート造壁式構造」の中古マンションであれば、まず大丈夫です。「鉄筋コンクリート造壁式構造」は、阪神淡路大震災でもほとんど被害がありませんでした。

耐震性よりも個人的には配管が重要

個人的には中古マンション選びは、耐震性もとても重要ですが、配管の取り換えも個人的には大切だと思っています。今はやりのリノベーションマンションも見た目は非常にきれいですが、問題は中身なのです。

耐震性もそうですが、中身が重要なのです。

旧耐震のころのマンションは、給湯の配管は「銅管」を使用しています。これが曲者なのです。20～30年たてば、必ず漏水すると思っておいたほうが良いでしょう。すなわち、銅管の取り換えが行われている中古マンションを選ぶべきなのです。

お部屋の維持管理の最大の敵は【漏水】です。中古マンションを選ぶなら、漏水の可能性が極めて低い、配管を取り換えている物件を選びましょう。取り換えているかどうかは、不動産業者に確認すればすぐにわかります。

大地震を前提に検討すること

地震大国日本に住んでいる限り、震災への備えは欠かすことができないものです。これまで日本では地震による被害が発生するたびに、建築基準法が改正され、耐。宸基準が強化されてきた。特に1981年に定められた新耐震設計法以降のマンションでは、震度5程度までの地震ならほとんど被害はなく、震度６強〜７程度の大地震でも建物は崩壊せず、人命を守れるように設計されています（新耐震基準）。事実1995年に起きた阪神・淡路大震災でも、1981年以前と以後に建てられたマンションでは、被害の規模に大きな違いが出ました。

ただし「震度7クラスの地震でも安心」と言い切れるのは、建てられたマンションが耐震基準を守っていればの話。昨年秋に発覚した耐震強度偽装問題では、震度5強程度の地震で倒壊の恐れがあるマンションやホテルがあることが明らかになり、私たちを驚かせました。耐震強度偽装問題で注目を浴びたのが、構造計算書というものです。構造計算書とは、マンションなどの大きな建物の確認申請で必要になる、地震などの外部からの力に、建物がどれだけ耐えられるか計算した書類です。理屈としては、自分が購入を検討しているマンションの耐震度を調べるには、この構造計算書をくまなくチェックすればよいのです。しかし構造計算書は、たとえ一級建築士であっても、構造の専門家でない限りその適否を判断するのは難しいといわれています。もし耐震構造を調査したいならば、中立的立場である専門の第三者機関に問い合わせてみたほうが良いでしょう。たとえば、（財）日本建築センター、（社）日本建築構造技術者協会などです。

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住宅性能表示制度の耐震性能評価も参考に

一般の人が建物の構造を確認するとき参考になるのが、住宅性能表示制度です。住宅性能表示制度は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づいて定められた制度で、第三者指定機関が、「火災時の安全」や「劣化の軽減」、「維持管理への配慮」など9項目について、住宅の性能を評価するというものです。その項目の1つとして「耐震性能評価」があります。

評価を受けるために申し込みを行うのは、新築マンションの場合は建築主。ただし義務づけられてはおらず、任意となっています。この住宅性能表示制度の「耐震性能評価」の耐震等級1に認定されれば、「建築基準法並みの耐震性」、耐震等級2であれば「建築基準法の1.25倍の耐震性」、耐震等級３であれば「建築基準法の1.5倍の耐震性」が確保されているとみなされます。住宅性能表示制度の評価にあたっては、完成まで何度も入念な検査が行われることになります。それだけ多くの人のチェックを複数回にわたって受けていることになり、より安全に対する信頼性も高まるといえるのです。もっとも、マンションで重視される遮音性などは任意項目であるなど問題点もあり、この制度を利用しているから安心と思い込むのは早計といえるでしょう。

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免震構造や制震構造のマンションも増えている

新耐震基準では、震度７クラスの大地震でも建物が倒壊しないように設計することが義務づけられています。しかし建物が倒れなくても、損傷がひどいと、マンションの資産価値は大きく落ちてしまうことになります。そこで耐震性能を高めるために、免震構造や制震構造を取り入れたマンションも多いようです。免震構造とは、建物と基礎の間に特殊なゴムなどでできた免震装置を敷くことによって、地震の揺れを装置が吸収し、建物に揺れを伝わりにくくする仕組みとなっています。また制震構造とは、壁の中に特殊な部材を仕込んで、地震のエネルギーをその部材が吸収することで、揺れを抑えようとする仕組みなのです。当然、単なる耐震構造の建物よりは、被害が少なくなると考えられています。

ただし、免震構造や制震構造のマンションの場合、通常のマンションよりも工事費が高くなってしまいます。また、免震装置の寿命はおそらく約30年と言われています。取り替え時に莫大な費用がかかることが想定されいますが、その費用が修繕積立金の項目の中に入っていないケースが多いと言われています。少々の出費は覚悟しても、いつ訪れるかわからない大震災に備えて、免震構造や制震構造のマンションを選ぶか、耐震構造のしっかりしたマンションでよしとするかは、判断の分かれるところです。

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