中古マンションの価格の決まり方
価格決定が複雑な中古マンション
国土交通省に「不動産鑑定評価基準」というものがあります。これは不動産価格を形成する要因には一般的要因、地域要因、個別的要因があるとしています。中古マンションの場合は、築年数、仕様、共用部分の状態、建物の劣化具合など、さまざまな要囚が複雑にからみあって価格が決められているため、「掘り出しもの」なのか「ボッタクリ」なのか素人にはその判断が非常に難しいところです。
中古マンションが新築より安いのは当たり前です。適正価格でなければ、本当に「安い」といえません。「素人には判断が難しい」といいましたが、それならプロの手を借りて適正価格を調べればいいのです。「中古だから安いはず」というのは思いこみといえるでしょう。適正価格を調べて、お買い得中古マンションか判断することが重要です。
１年で新築時購入価格より10〜14％マイナスに
立地条件や前所有者の住み方にもよりますが、じつは中古マンションの価格には大まかな算定式があります。不動産業界では、中古マンションの価格は最初の１年で新築時購入（分譲時）価格より約10〜14％マイナスになり、その後２年目からは毎年約２〜４％ずつマイナスになるというのが、大ざっぱな概算算定式です。
立地に左右される中古マンションの価格
中古マンション購入の際の最も重要な要素の一つとされています。は物件の価値や性にも影響を及ぼします。例えば、今後の駅やバス停までの距離や、主要な交通路や路線鉄道へのアクセス性は大きなポイントになります。ストア、ショッピングストアなどの日常生活に必要な施設の存在が重要です。病院や郵便局、銀行などの公共施設のアクセス性も考慮されることになります。
さらに、静かな住宅地であるか、コメディな商業地であるか、そしてその地域が緑豊かな環境であるかどうかも重要な判断基準です。特に家族を持つ方にとっては、近所の幼稚園や学校の距離や評判も気になるところでしょう。
また、物件の立地を考える際には、今後の地域の再開発や新しい商業施設の計画、交通網の検討など、将来の開発計画も確認してみたら良いでしょう。 、現地を訪れて実際の雰囲気を考えることが最も大切です。近隣の住民や不動産業者からの情報も参考にして、最終的な判断を行うことがおすすめです。
中古マンションの適正価格は、同じ条件（階数、面積、立地、年式など）を持つマンションと比較して、同じ状態のマンションが市場でも取引される平均的な価格を意味します。正確な適正価格を算出するには、専門家の意見を聞いたり、市場情報を調査したりすることが必要です。
ブランド力のある地域では最初の１年で約10％弱程度の下落、毎年の下落率は約２％弱というところもあるようです。ところが最寄駅より徒歩15分以上やバス利用（バス便）のマンションだと、最初の１年で約14％以上も下落するところがあると言われています。さらに、最寄駅よリバス便を利用する地域は、毎年の下落率が約４％以上とされています。
また、最寄駅より徒歩５〜７分くらいの物件は、毎年約２％の下落が相場だそうです。毎年の下落率が約３％程度の立地は、最寄駅より徒歩10分弱程度で、都心から放射状に延びる電車の沿線だそうです。マンションのリセールバリューは立地で決まります。
中古マンションの価格を決めるのは売主
最終価格を決めるのは物件の所有者なのです。しかしその所有者は不動産の素人なのです。多くの所有者・販売主は市場の動向や専門的な知識に疎いため、不動産仲介業者に査定を依頼することが一般的です。この媒介業者が行う査定は、近隣の取引事例や物件の状態、築この査定価格は販売主にとっての価格設定の参考となりますが、暫定的な最終価格は販売主が決定します。 仲介業者は市場の状況や物件の特徴を踏まえた上で、販売主にアドバイスを行いながらも、販売主の意思を尊重します。
さらに、価格設定には市場の動向も影響を持ちます。規模な自然災害などの影響で、物件の価値が下がることも考えられます。このように、販売主は様々な情報やアドバイスを基にして、最も適切と思われる価格を設定していきます。
銀行でわかる競売価格と販売価格
気になる中古マンションが見つかったら、銀行・金融機関に行って「このマンションの購入を考えているのですが、融資お願いできませんか？」と聞いてみましょう。このとき、「できる限りたくさん融資してほしい」と付け加えるのが賢いポイントです。
ただで動いてくれるうえ、信ぴょう性の高い情報をもたらしてくれます。後日、銀行の担当者から「このマンションの価格は2000万円ですが、融資可能額は1200万円ぐらいです」と伝えられたとしましょう。 1200万円というのは、競売にかけられたときの値段です。銀行は中古マンションに融資をする際、競売価格を基準にします。もしも住宅ローン返済が滞ってしまった場合、物件を競売にかけて確実に入ってくるお金しか貸してくれないわけです。
しかし、競売価格と販売価格との差に開きがあるのは当然ですから、決してここで「高い」と安易に判断してはいけません。2000万円の販売価格で、実際の価値は1200万円となります。差額の800万円分の魅力がマンションやその街にあるかということになります。銀行の融資額からわかる競売価格はあくまでもひとつの情報で適正価格そのものではありません。最終的にはあなたの価値観で適正価格か判断するべきなのです。また、銀行から物件への評価の理由を教えてもらって、それを根拠に売主と価格交渉することも十分に可能です。売主は早く現金化したいので、物件の購入を真剣に考えている人から、正当な値引きの根拠を提示されれば、交渉に応じてくれると思います。
【マンションの競売】
狙い目は築11年目以降
マイホームを購入する際、価格面や立地優先のため、中古物件購入を視野に入れている人は多いでしょう。しかし、「中古だから、安い価格で手に入るだろう」「中古だから、汚いのは仕方ない」というイメージを持っているとしたら、かなり古い認識といえます。
まず価格面では、首都圏の場合、現在新築物件の供給量が減っていることもあり、特に中古マンションの価格はうなぎのぼりです。2015年2月の平均価格（70㎡換算）は、前月比1.3％高い4004万円と、4000万円超えをしています。価格面でのメリットを追求するなら、築11年目以降が狙い目といえます。また、中古不動産は、新築並みの内装と設備を持ったリノベーション済み物件も豊富なのです。中古を買うときは、注意すべきポイントを見極める目と希望の優先順位づけが求められます。
中古マンション購入の５つの注意点
１．他の人の失敗を知る
何ごとも前もって他の人が犯したミスや失敗を知ることで、同じ過ちを犯さないようにできます。中古マンションの検討も同じです。「他の人の失敗を知る」という考え方は、マンションを購入する際の重要な中古なステップとなります。自分が居場所、より賢い選択をするためです。
建物に関する過去のトラブルや以前の住民と近隣住民との間のトラブルを知ることで、将来のトラブルの可能性を事前に回避する手助けとなります。点検の情報を定期的に維持することにより、その物件の状態や将来的な大きな修繕が必要になるかどうかを予測するのに役立ちます。
他人の意見や理由も考慮することは有効です。彼らは物件の現状や地域の特性、そして過去のトラブルや出来事に関する貴重な知識を持っていることが多いです。さらに、物件が過去に法的なトラブルや土地の権利に関する問題を抱えていないかの確認は、予期しない問題を回避するために絶対に重視しません。取引履歴を徹底的に行うことで、最新の市場価格が適正であるかの判断もきるでしょう。
２．リスク解消法を学ぶ
マンション購入には多くのリスクが存在しますが、これらのリスクを懸念して正しく恐れ、正しく解消することが求められます。
物件そのものの状態を知るために、そのマンションの過去の修繕履歴や点検情報、そして建物の構造や使用材料に関する情報をかくにんしましょう。次に、中古マンションの生活環境を理解するため、近隣住民との関係も確認する必要があります。さらには土地の権利関係やが位置する地域の法的手続きなど、法的な面からのリスクを気にするための調査も立ち入りません。この法的な問題の確認は、後にトラブルになる可能性がありますまた、物件の価値を正しく評価するためには、過去の取引履歴や近隣の同じような物件の価格を調査することが必要です。
しかし、自分だけでの情報収集や判断には限界があるため、不動産の専門家や建築士の意見を求めることも強く推奨されます。最後に、中古マンションの購入は長期的な視点で考えることが大切です。将来のリフォームの必要性や市場価格の変動など、長期的な視点でのリスクもしっかりとやることが求められます。
物件の調査
近隣との関係
法的問題の確認
市場価格の調査
専門家の意見
長期的な視点
これらのステップを踏むことで中古、マンション購入のリスクを大幅に軽減させることができ、安心して物件を手に入れることができるでしょう。
３．一般的でない情報を得る
一般の資料や営業マンからは得られないような貴重な情報は、マンション検討においては非常に重要な判断材料となります。中古マンションを購入する際には、一般的な情報、例えば物件の価格や居住性、建築年数、アクセスの良さなどは比較的手に入りやすいです。しかし本当に重要な情報は、いわゆる普通の中古マンションの購入ガイドや営業マンからは得られないような情報なのです。
この「一般的でない情報」とは、物件の裏にあるそのマンション特有の文化、住民同士の関係性、管理組合の活動の様子などです。マンションにどのような人々が住んでいるのか、過去に大きなトラブルや問題が発生していないか、住民の間でのコミュニケーションの取り方やそのマンションならではのコミュニティの活動などが挙げられます。
これらの情報は、物件の営業マンや公式な資料だけでは得られないものですが、実際にその場所での生活の質や快適さを大きく判断することになります。良くて、お互い助け合うようなコミュニティが存在する場合、新しく住む人もすぐにそのコミュニティに溶け込むことができ、安心して生活することができるでしょう。
逆に、管理組合の活動は非常に慎重で、新しい住民にも積極的な参加を求めるようなマンションでは、今後の活動に興味がない人にとってはストレスの原因になるかもしれません。そのため、中古マンションを購入する際には、マンや公式資料だけでなく営業でなく、実際の住民や近隣の人々とのコミュニケーションを大切に、多角的な情報を収集することが求められます。
４．将来的な間取り変更の重要性
購入する際、将来的に間取りを変更する可能性も考えて、その変更が容易にできるマンションを選ぶことも重要です。中古マンションを購入する際に、当面の間取りや条件に目を向けるだけでなく、将来間取り変更の可能性やその重要性を考慮することは非常に重要なポイントとなります。私たちのライフスタイルや家族構成、働き方は時間とともに変化するからです。
まず、家族構成の変動に注目しましょう。若いカップルや単身者がマンションを購入する際、最初は1LDKや2DKのような間取りで十分とは感じないかもしれません。しかし子供ができれば、広さや収納に不満を感じるでしょう。
次に働き方の変化について考えてみましょう。 最近、テレワークや在宅勤務が一般的となってきました。 これにより、自宅での仕事スペースの必要性があるでしょう。スペースがなかった場合でも、将来的に変更することを考慮していれば、後から効率的なワークスペースを確保できるでしょう。それに加えて、間取りの変更を考慮することで、マンションの資産価値の向上も期待できます。 正しくリノベーションやリフォームを行い、最新のライフスタイルやトレンドに合わせた住空間を実現することで、再販時の価格が上がる可能性もあります。
しかし、間取りを変更する際には、建物の構造や設備、法的な手続きなどを十分に確認する必要があります。長期的な視点での住み心地や価値の維持、向上を追求することができるのです。
５．管理組合と管理会社
マンションの運営において「管理組合」と「管理会社」は、非常に密接な関係性を持ちながらも、異なる役割を果たしています。マンションの運営には居住者で構成された管理組合と、その管理業務を専門的に行う管理会社との間に密接な関係性が存在します。管理業務が正しく行われているかどうかを確認することは大切です。
まず、管理組合とは、マンションに住むオーナーや全員が自動的に加入する団体のことを言います。この組合は、マンションの共用部分の維持や修繕、共有財産の管理、各住戸のや利益を守るためのルール作りなど、マンション全体の運営に関わる様々な業務を担っています。組合は、定期的な総会を開催し、各種の議決事項を決定します。一方、管理会社とは、管理組合が委託して、日常的なマンションの運営や管理を行う専門の企業を迂回します。例えば、清掃、設備の点検・保守、共用照明部の点検、ゴミ収集などの日常業務や、住民からの各種相談対応、緊急時トラブル対応などがその主な業務となります。
管理組合と管理会社の関係は、一般的には委託関係となります。 組合がマンションの運営方針や必要な業務を決定し、それを基に管理会社に具体的な作業を依頼します。は、その依頼を受けて、専門的な知識や技術を用いて業務を実施するのです。
この関係性を良好に保つことは、マンションの品質や住民の生活の質を高める上で非常に重要です。 管理組合がしっかりと組織され、管理会社との適切なコミュニケーションが図れるかどうかは、中古マンションを購入する際の重要なポイントとなります。割り当ての役割と責任を正しく理解し、協力的に運営を進めていくことで、マンション全体が権利に機能するのです。
５．似たような住人が住んでいるマンションを選ぶ
あなたと同じような価値観やライフスタイルの住人が多いマンションを選ぶことで、避けることができるトラブルは多いものです。 事前の調査や、仲介会社を通して情報を得ることで、どのような住人がいるのかのヒントを得ることは可能です。
マンションを選ぶ際、物件や設備面、価格などの具体的なデメリットだけでなく、「住人層」という側面も非常に重要です。似たようなライフスタイルや価値観を持つ住人が多いマンションを選ぶことで、日常の生活がより快適になる可能性があります。かつて、ファミリー層が多いマンションでは、子育てに関する共通の悩みや情報を共有しやすくなります。また、共有施設やイベントが子ども向けに企画されることも多く、子育て支援が充実している可能性がございます逆に、シングルやカップル、シニア層が多いマンションでは、静かな生活を求める人が多く、夜間の騒音などのトラブルは少ないかもしれません。
住人層を重視することで得られる意見は多岐にわたります。共通の価値観や興味を持つ住人同士で、コミュニティが形成されやすく、また助け合ったり情報を共有しやすくなります。作りや取り決めがスムーズに行われることも期待できます。
しかし、居住層を確認する際は、あまり偏見を持たず、話題になった目で情報を収集することが大切です。例えば、若い世代が多いから騒がしいとは限らない、シニア層が多いから必然的なとは限りません。最終的には、自分や家族のライフスタイル、将来のビジョンに合った住人層を持つマンションを選ぶことが、快適な生活を実現するための鍵となります。
コメント