広告チラシの見方！！【新築分譲マンション「検討」「購入」のための情報収集】

【広告チラシ】検討・購入のための情報収集

情報収集にはインターネット、本、雑誌、新聞広告、チラシなどさまざまな媒体があります。最近ではインターネットがその多くを占めていると言っても過言ではありません。また、分譲マンションのデベロッパーには、友の会をつくっているところもあります。たいていは無料で、定期的に情報誌が送られてきますので、入っておいてソンは無いという意見もありますが、これらも旧態依然の方式で、ネットリテラシーがあれば、インターネットからの情報が一番と言えるでしょう。

情報収集には、全体的な動きの変化と、地域を限定した価格の定点観測の2つを総合的に判断することが必要です。総合的な情報としては新聞や、各種の分譲マンションについての本やサイト記事を読むことで勉強することができます。本を買うときは、発行年月日を確認して必ず最新の本を買うようにしましょう。ネット記事に関しても最新のものを優先しましょう。マンションのチラシや情報誌の切り抜き、インターネットで集めた情報を出力した資料などをファイリングして整理しておくと良いでしょう。

ネットリテラシーが必要！！

●チラシに盛り込まれる情報

チラシは建物のセールスポイントが簡潔にまとめられているので、マンションの問取りや形態、それに設備形態などを知るのには大変に役に立ちます。ほとんどの場合、外観や部屋内部の完成予想図が色付きで載っています。色の感じや輝きなどは多少違いますが、あまり実物と変わりませんので、あらかじめできあがった形や色を想像できます。また、多くのチラシには町の写真や建物が建つ位置の写真が弑っていますので、住環境もだいたいは想像できます。ただしこれらからは全体のイメージのみしか分かりません。細かい部分を読み取るには、図而や説明文に注目する必要があります。

まず注目するのは問取り図です。これから各部屋の広さ、間口と奥行き、収納、水まわりなどの位置関係、ベランダなどの大きさがわかります。そこに家具を置き、家族を配して想像をたくましくすれば、生活の流れを見ることができます。方位マークが入っているなら、開口部の場所から、日当たりを想像するのも必要な作業です。また、設備の仕様やセキュリティなども掲載されているので、設備の全体像をつかむことができます。

「物件概要」と書かれた説明文のなかには、規模、構造、設計監理者、施工業者、管理費、修繕積み立て金などが記載されています。小さな文字で書かれていることがほとんどですが、ここにも目を通しておきましょう。一概にはいえませんが、施工者のランクは工事の出来具合の目安にはなります。また、管理費、修繕積み立て金、駐車料金などの項目からは、ローンのほかに必要となる毎月の支払い金額も見て取れます。

※新築分譲マンションの「耐震構造」と「躯体構造」

●広告チラシの見方のコツ

新築分譲マンション購入の情報の中でも、身近なものに物件の広告チラシがあります。新聞にはさみ込まれていたりして、目にすることもよくあると思います。不動産の広告は、さまざまな法律などによってたくさんの規制や独特の表現があります。ここではこのチラシを見るポイントについて解説します。また、インターネットの広告でも共通する部分がかなりあるので、参考にしてください。

・大げさな宣伝文句に注意

マンションのチラシにはコピーや外観パースやモデルルームのインテリア写真、近所の公園、都心への所要時間など、きれいなイメージがたくさん載っています。これらの目をひく部分と、隅のほうに小さく書かれている部分があります。まずは最初に目をひく、大げさな宣伝文句（コピー）です。

【コピー】

【パース（外観図などのイラスト）・写真等】

【室内写真】

【アクセス・所要時間】

【資金計画・返済例等】

【価格】

※分譲マンションのメリット・デメリット

・重要なことは小さい字で書いてある

マンションのチラシでは、よくいわれることですが「大切なことは小さい字で書いてある」のです。まさしくその通りです。ここでは、この「小さい字」で書いてある「物件概要」等の見方についての注意点を紹介します。マンションの詳細は、「物件概要」と呼ばれる小さい字の情報が掲載されており、この情報を見ることによってさまざまなことがわかります。ただし、チラシによっては項目が異なることもあります。馴れてくると、パッと見てある程度わかるようになります。

【所在地】

【交通】

【地目・用途地域など】

【建ぺい率・容積率】

【構造・規模】

【総戸数】

【価格】

【専有面積】

【駐車場】

【建築確認番号】

【完成（竣工）予定】

【管理形態】

【管理費・修繕積立金】

【事業主・売主】

【免許番号】

●インターネットを活用した情報収集

今の時代は新築分譲マンションの情報収集は、インターネットがメインとなっています。また、スマートフォンでもインターネットやホームページを見ることができるので、いつでもどこでも情報収集ができる便利な時代になってきました。各マンションデベロッパーもホームページに力を入れてきています。物件の情報もインターネットで入手できる場合が多くなっています。また、たくさんのホームページを集めた、SUUMOやホームズなどと言った「ポータルサイト」といわれるホームページも多くつくられています。各種指標を公表しているサイトもあります。公的なもので代表的なものは国土交通省の「土地総合情報ライブラリー」や、総務省統計局からは各種人口統計などが見られます。また、マンションを買おうとする地域の役所のホームページを開いてみると、開発計画や人口の推移なども見ることができます。民間の情報機関やシンクタンクからもたくさんの情報やレポートなどが発表されています。

●過剰な表現のある広告は信用するな！！

不動産の表示に関する公正競争規約によって、誇大広告は禁止されています。次のような言葉は「誇大広告にあたる」として、広告での使用は原則禁止です。

●｢物件概要｣の見方

新築分譲マンションを探す際、まずはチラシ広告や情報誌、ホームページなどから見はじめる方が多いでしょう。最近はスーモなどのポータルサイトがメインとなるでしょう。あなたはそれらの物件概要をどのようにチェックするでしょうか。やはりまずは物件価格に目がいき、間取り、駅からの距離、日当たり、専有面積・・・という流れでしょう。しかし物件概要から、そのマンションが一流か三流かを判断するためには、事業主（売主）、設計会社、建設会社などをチェックする必要があるのです。

新築分譲マンションの広告でどうしても目がいってしまうのは、間取りや物件の概観など「ビジュアル部分」でしょう。素人にもわかりやすく、マンションが実に魅力的に見えます。しかし、重要な内容はそうした「わかりやすい部分」には濳んでいません。細かな文字がピッシリ並んだ「物件概要」こそ、そのマンションの管吐をあらわすものです。

「ビジュアルの派手さに惑わされない」だけでなく、「ビジュアルが地味でも優良な物件を見落とさない」ためにも、物件概要の意味することを読みとれるようになりましょう。物件概要の記載項目は多岐にわたりますが、すべてつぶさに見ていく必要はありません。物件概要のなかでも、とくに注意して見てほしい項目について説明しましょう。

★「物件概要」の６つのチェックポイント

１．「事業主（売主）」をチェック

物件情報ではまずは「事業主（売主）」の欄を確認しましょう。事業主（売主）とは、文字通り「マンションをつくって売る会社」のことです。事業主（売主）にはいろいろあって、①財閥系、②電鉄系、②ゼネコン系、④商社系、⑤メーカー系、⑥金融系、⑦独立系などさまざまな業界の企業がマンションをつくって売っています。

個人的には以前は、財閥系の事業主（売主）のマンションをすすめていました。歴史があるだけに、些細なことでも不祥事が発覚すると財閥グループ全体の信用問題に発展してしまうため、細心の注意を払ったマンションを当時は提供していました。しかし最近では財閥系事業主（売主）の物件でも良否のムラが多くなってきています。あとは地域にもよりますが電鉄一社が事業主（売主）になっているマンションであれば無難です。

２．複数の不動産会社が手がけるJV物件に注意

特に、財閥系でも事業主（売主）欄に複数の不動産会社の名前がある場合には注意が必要です。これを専門用語ではＪＶ（ジョイントーペンチャー＝共同企業体）と呼びます。ＪＶは総戸数が300〜500戸のマンションなど、大規模プロジェクトを一社だけで事業とするのは体力的に厳しい、といった場合に多く見られます。

ＪＶは事業主（売主）であるすべての企業の意見をまとめてマンションをつくる必要があります。私の経験からすると、商品企画会議では物件の方向性がなかなか決定しないことが多く、結局は出資比率が多い会社の意見を採用し、コンセンサス（合意）を得るケースがほとんどです。結果、足して2か3で割ったような中途半端な内容で決定されることが多いのです。

３．工事を請け負う建設会社が事業主になつていないか

さらにこのＪＶの事業主（売主）名のなかに、このマンションエ事を受注する建設会社が名を連ねている場合はさらに注意が必要です。本来、発注者である事業主（売主）と受注者の利害は相反するものです。ところが、受注者から建築工事の見積書が提出されたとき、発注者側に見積書を提出した会社が参加していれば、見積書のチェックや査定はほとんどできません。

つまり、受注者のほば言いなりの価格で工事を発注せざるを得ません。また、こうしたケースの場合は建設中の工事監理も厳しく行なえないのが現状です。結果的に質の低い分譲マンションが完成してしまう可能性が大きいのです。

４．設計者名がない物件は要注意

新規分譲マンションの公式HPの物件概要に、設計者欄がない事業主（売主）の物件には要注意と言えるでしょう。その理由は、事業主（売主）は設計者を軽視しており、商品企画や設計・監理の業務を重要視していない姿勢の表われであると考えるからです。

設計者または設計事務所名を記入しない事業主（売主）は、設計者に業務の責任をもたせずに、ただ建築確認申請を取得させる代願屋や便利大工程度の扱いをする会社です。海外では設計者が設計ミスをすれば当然ペナルティーを払わされますが、日本の分譲マンションの場合は、設計者が設計ミスをしてもほとんどゼネコンが尻拭いをしています。それだけ日本の新築分譲マンションの設計者は空気より軽い存在なのです。結果として、良質なマンションができず、工事中の検査も曖昧になり、クレームの多い物件となってしまうのです。公式HPの物件概要に設計者名を載せない三流の事業主（売主）でも、販売事務所で渡す総合パンフレットか図面集のなかでは小さく記入しています。

ですから、信頼できる事業主（売主）かどうかは、公式HPの物件概要に設計者名を載せているか否かによってチェックしてください。

５．設計者名があっても注意が必要なケース

さらに、ホームページの物件概要に設計事務所名が書かれている場合でも、注意すべき場合があります。そこに記載されている設計事務所名は、ほとんどが有名な建築家や、マンション設計を得意とする有名な大手設計事務所、または超大手ゼネコンの設計部です。ただし、この超大手ゼネコンの設計部の名前が書かれているケースには２通りあります。

ひとつは、本当に良質なマンション設計を行なっているゼネコンの設計部名が書かれているケースです。もうひとつは、ゼネコンがその物件の用地（敷地）を事業主（売主）にもち込んで、その付帯条件として設計及び施工を請け負ったケースです。この場合は堅実で良質なマンション設計を行なっているために、そのゼネコンの設計部名が書かれているのではありません。これを見分けるには、不動産会社や建設会社の事情に詳しい人に聞くしかありません。身近にそのような人がいなければ、プロの方に相談しましょう。

６．建設会社をチェック

物件情報を確認する際には、マンションを施工している「建設会社」のチェックも欠かせません。入居後に建設会社が倒産したり、内覧会で雑な工事やひどい納まりに遭遇したりしないためには、建設会社を十分チェックする必要があるのです。
新期分譲マンションの場合、建設会社名は物件概要のなかの「施工者」欄にあります。または販売事務所で資料一式を受け取ると、そのなかに販売図面集があるので、その最後のページ付近の物件概要のうちの、「施工者」欄をチェックしてください。中古マンションの場合は、インターネットで検索すると、その物件の概要欄に「施工者一〇〇建設」と載っています。中古マンションの仲介のチラシ広告には書いていない場合がありますので注意してください。建設会社は大手だからよいとはかぎりません。大手建設会社の施工でも、工事内容のよくないところはたくさんあります。

また、倒産に関しては建設会社の株価がひとつの指標になるので、自分でも調べることが大切です。これからマンションを購入する方は、会社四季報などで十分チェックして自己防衛してください。

物件概要に必須項目が掲載されている

「間取り、立地、値段も希望どおりよし、契約するぞ冂と思うマンションがあったら、もう一度、物件概要を熟読しましょう。

物件概要の解説は、インターネットでも本でも、書き手の立場によって書いていることはさまざまです。たとえば断熱性能についてを考察してみましょう。「内断熱がいいのか、外断熱がいいのか」を調べようとしても答えは出てきません。内断熱も外断熱も「どちらもいい」。つまり「どっちでもいい」のです。

問題は「どのような工法をとっているか」ではありません。表に示した耐震、災害、断熱などに関して、「対策をとっているか」ということが重要なのです。

物件概要に掲載されているかチェックする言葉

そこを勘違いして工法そのものを理解しようと長所・短所を訓べまくっても、深みにはまるだけです。理解するのに時問がかかるだけでなく、自分が得た知識を「絶対に正しい」と妄信してしまっては、プロのアドバイスを素直に聞くことができなくなります。そうなると、どの物件を見ても粗ばかりが目についてしまい、結局、満足いく物件は見つからないでしょう。

物件概要に載つていなければ業者に確認を

上の表に挙げた事柄に関しては、それぞれにさまざまな工法があります。「この工法はダメ」ということはなく、どれもきちんとした効果があるものです。気になるようなら、業者になぜその工法を選んだか確認してみるといいでしょう。それなりの数字や根拠を示してくれるはずです。
表に示した言葉が物件概要に掲載されていなかったからといって、購入候補からはずすのも早計です。まずは業者に確認してください。「本当に対策をとっていないのか」きちんと把握するべきです。こうした確認作業のなかで、付け焼刃の知識で「●●工法はダメ」と決めつけてはいけません。重ねていいますが、「工法の種類が問題ではなく、対策をしていないことが問題」なのです。

物件概要は項目に漏れがなければOK

新築分譲マンション選びは一世一代の人仕事といっても過言ではありません。それだけに、いろいろ勉強したくなる気持ちもわからないでもないです。

とくに、耐震強度偽装問題などが発覚したいま、物件概要の意味するところが気になるのはわかります。しかし、記された専門的な言葉を一朝一夕に理解するのは至難の技です。内容を正確に理解することよりも、必要項目が網羅されていれば十分と割り切ることが、マンション選びをスムーズに進めるコツです。

広告の開始時期には制限がある

広告開始できる物件は、建築確認や開発許可を受けた土地および建物で、これらには「建築確認番号」「許可番号」がついています。未完成マンションの場合（チラシのほとんどが未完成マンションのものですが）、建築確認番号が記載されているかどうかを確認するのと同時に、広告自体に「予告広告」あるいは「シリーズ広告」との表記があることを確認しましょう。価格や間取り、完成予定時期の記載があるものについては「販売広告」あるいは「本広告」との表記があります。予告広告を出した場合、価格などが決定したあとで、同じチラシや新聞上で本広告を出すことが義務づけられています。

※不動産広告の基礎知識