マンション購入の税金！！【2020～2021固定資産税・取得税】

マンション購入と税金は密接な関係があります。マンション購入時以外にも、所有時にも税金がかかります。しかしその反面、マンションを住宅ローンで購入すると、住宅ローン控除などの税金が戻ってくることもあります。以下でマンションを購入した時の税金から紹介します。

マンションの税金

新築分譲マンション購入時には、いろいろな税金がかかってきます。たとえば、スーパーやコンビニで買い物をするときにかかる「消費税」もそのひとつです。新築分譲マンション価格にも、この消費税は含まれています。ただ、総額表示の現在では消費税部分も含めた「価格」が記されるので、あとになって消費税が大きくて驚くということはないでしょう。注意したいのは、契約段階などでかかってくる税金です。

消費税のようになじみのあるもの以外に、契約書作成時に必要な「印紙税」、住宅ローンの抵当権設定登記の際にかかる「登録免許税」など、実にさまざまな税金がついてまわります。また、購入時だけでなくマンションを所有している限り、毎年、「固定資産税」や「都市計画税」などを支払わなくてはいけません。

マンションに限らず、上地建物といった不動産は、購入時だけでなく、所有している限りずっと、税金を納める義務があるのです。マンション購入にあたって、「ギリギリの資金計画がいけない」といわれるのは、税金のように見えないけれど逃れられない金額が大きいからです。税金ごとに税率は異なりますが、合計するとかなりの額になります。物件価格だけに目を奪われず、購入時・所有中の税金についてもあらかじめ考えておくようにしましょう。

専門家に聞く重要性

不動産にかかわる税金は実に煩雑で複雑です。「かかる税金」もあれば、住宅ローン控除のように「戻ってくる税金」もあります。行政機関が作成している資料は難解で、これらのすべての金額を、正確に把握するのは難しいでしょう。

すべてを完璧に理解する必要はありません。銀行の担当者、ＦＰ、税理士などその道の専門家に相談しましょう。素人よりも迅速に正確な数字を出してくれるでしょう。専門家に相談すると場合によっては費用が発生します。しかし、税務署ならタダで教えてくれますので、まずは税務署に行ってみましょう。

・マンション購入時の税金

分譲マンションを購入すると税金がかかってきます。この税金は購入時の諸費用の中に含まれています。諸費用といっても全部不動産会社がもらうわけでありません。税金や各種手数料など不動産購入やローンには欠かせない費用が含まれています。登録免許税は、購人したマンションの名義を登記するときにかかる税金です。購入時の諸費用の中に含まれています。税率は、マンション価格の固定資産税評価額の0.4％です。固定資産税評価額は購入額の60％ぐらいとなります

分譲マンションを住宅ローンを使って購入する際は、金融機関がマンションに抵当権を設定するのでその登記（抵当権設定登記）が必要となります。税率は住宅ローン借入額の0.4％です。登記関係は司法書士に依頼するので、司法書士報酬が約10万円程度必要です。マンションの購入時にかかる諸費用の中には他には、以下のようなものがあります。

・金融機関手数料
・表示登記費用
・固定資産税日割分
・修繕積立基金
・管理基金
・火災保険料
・ローン事務手数料
・契約書印紙

・マンション購入後の税金

新築分譲マンションを購入すると、諸費用とは別に不動産取得税がかかります。これは不動産（マンション）取得時に１回だけかかる税金ですが、通常では諸費用には含まれていません。購入後、3～4か月してから支払い通知がと都道府県から送られてきます。税率はマンションの固定資産評価額の40％の3％となります。一括で支払う必要があるので注意しましょう。しかし、多くの場合は軽減措置が適応され、実際には支払うケースは稀といってよいでしょう。引越し直後は新しく買ったマンションの家具やカーテン、照明などをそろえるためにお金も当然ながらかかります。そんな時期に不動産取得税は意外と高額の支払いとなるので、お金と心の準備もしておく必要があります。

動産を買うと「不動産取得税」が課税されます。計算方法は以下のようになります。

■不動産取得税

不動産評価額　×　税率　＝　不動産取得税

（不動産評価額　－　控除額）　×　税率　＝　不動産取得税

控除枠があるので不動産取得税はかからない！！

実は新築マンション購入の場合はほとんどの場合、不動産取得税がかからないのです。不動産取得税が課税されることがほぼ無いのです。もちろん一部の高額なマンションは課税対象になる場合があります。

戸建てではほぼ間違いなく不動産取得税がかかりますが、新築のマンションではその可能性が極めて低いのです。

不動産取得税は「土地」の部分と、「建物」の部分の２つに分かれています。新築マンションの場合、「建物」部分には1,200万円もの不動産取得税の控除枠があります。平たく言えば1,200万円までは税金、すなわち不動産取得税がかからないのです。しかしこの1,200万円というのは、売買価格ではなく固定資産税評価額のことです。あなたが買った値段ではありません。県が定めた固定資産税評価額が対象となります。

この固定資産税評価額は、通常は売買価格の5割程度と言われています。建物価格の5割程度と言われています。4,000万円くらいのマンションだと、2,500万円程度が建物価格です。2,500万円の5割は1,250万円となります。おおよそ1,250万円くらいが固定資産税評価額となるのです。これから1,200万円の特別控除額を引くと50万円となります。50万円の3％は15,000という計算になります。

今のマンションは高い！　不動産取得税も覚悟！！

固定資産税評価額が1,250万円だと15,000円程度です。これより固定資産税評価額が低ければ、不動産取得税は課税されないということになります。

市内で３LDKの一般的なお部屋を買うと一昔前は不動産取得税はかからないと言われていましたが、現在は市内でもマンション価格が大幅に上昇しています。もしかすると不動産取得税がかかるかもしれません。それほど急激にマンションの価格は上昇しています。

個人的な見解ですが、今のマンションの価格は高すぎると感じています。

土地に関しては不動産取得税はかからない！！

新築マンションの「土地」部分の不動産取得税は、はっきりと言ってかかりません。

理由は簡単です。

マンションの場合は土地の持分がとても小さくなります。市内のマンションでは4～5坪程度となります。ですから課税対象とはなりません。もちろん戸建ては土地が広いので課税されます。

※15階建てマンションは要注意！！

・マンション所有時の税金

分譲マンションを所有していると、毎年「固定資産税」「都市計画税」という税金がかかります。固定資産税は、毎年1月1日の時点の不動産の所有者に対して市区町村から課税されます。「課税標準額」とは、固定資産課税台帳に登録された不動産の価格です。固定資産課税台帳には、総務人臣が定めた固定資産評価基準によって決定された金額が課税標準額として登録されます。新築マンションを購入する場合は、固定資産税評価額が決まっていないこともありますので、営業担当者などにその概算でも確認しておきましょう。自己居住用のマンションの場合、優遇措置がとられています。マンションの条件や市区町村などによっても異なりますが、通常10〜20万円かかる場合があります。しかし、軽減措置によっては数分の1になる場合もあります。とくに新築マンションでは優遇措置が多くなっています。都市計画税は、毎年１月１日時点の都市計画区域内にある土地・建物などの所有者に対し、市区町村（東京23区は東京都）が課税します。固定資産税と一括して納税します。税率は、最高限度0.3％以内の範囲で課税されます。

【固定資産税額】