このところの新築マンション価格は、非常に高騰しています。まぁ、このところというより、ここ15年くらい上がり続けていますが。
私が現在かかわっている広島の新築マンション市場も、気持ちよく高騰しています。坪単価100万円以下が懐かしいと言うと、何年前の話をしとんじゃい！！ と、怒られそうですが、今や坪単価200万円台が当たり前、立地が良いと坪単価300万円越えの物件もちらほら見受けられます。
この2024年秋のタイミングで、私なりの「新築分譲マンション価格の高騰要因」（全国的な）をまとめておこうと思います。あと、これは大人の事情だとご認識ください。
1. 供給と需要のバランス
1. 需給バランス
需給ギャップ
供給と需要の差を示す指標で、需要が供給を上回ると価格が上昇します。現在の新築分譲マンション市場では、特に都心において高額物件が多数供給されている一方で、適切な価格帯の物件が不足している状況が見られます。
2. 供給側要因
新規供給戸数
新築マンションの新規供給戸数が減少することで、価格が上昇します。2023年には東京都の新築供給の約30%が1億円を超える物件であったことが、需給ギャップをさらに悪化させています。
供給不足
新築マンションの供給が限られていることが、価格上昇の一因です。特に東京では、多くの物件が1億円を超える価格帯で販売されています。供給の抑制が需要を上回り、価格が高騰する結果となっています。
3. 需要側要因
実需層
自ら住むために購入する需要が高まっています。特に、東京都心に近い郊外の大規模マンションが人気を集めており、これにより実需層による需要が支えられています。
投資需要
投資目的での購入が減少しているものの、長期的な資産価値の上昇を見込む購入者は依然として存在します。この需要が供給に対して相対的に強い場合、価格は上昇しやすくなります。
4. マーケットコンディション
競争環境
人気エリアにおける物件への競争が激化すると、価格が引き上げられます。新築マンションの販売価格が他の物件と比較されることで、競争が生じ、価格はさらに上昇する傾向にあります。
2. 経済環境
金利の影響
住宅ローンの金利が低い時期に購入を検討する人が増え、これが価格を押し上げています。逆に、金利が上昇する場合、価格に影響を与える可能性がありますが、現状では需要が強いとされています。住宅購入における借入コストに直結する金利が低い場合、購入意欲が高まり、需要が増加します。最近の低金利環境は、特に都市部でのマンション購入を促進しています。。しかし、今後金利が上昇する可能性があるため、購入のタイミングを見極めることが重要です。
インフレの影響
建設コストの上昇や生活費のインフレが、マンション価格に直接影響を与えています。特に建設資材の高騰が顕著です。インフレは建設材料や労働費用を押し上げ、それが最終的な販売価格に反映されます。たとえば、近年の資材高騰は新築マンションの価格上昇を助長しています。
経済成長率
経済全体の成長がマンション市場に影響を与える重要な要因です。経済成長が見込まれる場合、消費者の購買力が向上し、マンション購入が増加します。2024年の経済成長見通しが強気であれば、需要が持続する可能性があります
消費者信頼感
消費者の経済状況に対する信頼感が高いと、住宅購入への意欲も増します。消費者信頼感が高い状況では、より高価なマンションへの需要も増加します。
税制優遇措置
住宅購入を促進するための税制優遇や補助金が設けられると、実需層の購入意欲が高まります。例えば、住宅ローン減税の拡充やZEH（ゼロエネルギーハウス）住宅の認定制度などが影響します
これらの要因が複雑に絡み合い、経済環境が新築分譲マンションの価格に影響を与えています。市場の動向を把握するためには、これらの要因を常に注視することが重要です。
3. 政策と規制
新築分譲マンションの価格上昇には、政策と規制が重要な役割を果たしています。以下に、主要な要因を詳しく解説します。
税制優遇措置
住宅ローン減税（控除）
住宅購入者に対して、一定期間の住宅ローンに対する税金を減額する制度があり、これが購入意欲を高める要因となります。特に若年層や初めての住宅購入者にとって大きなメリットとなります。
ZEH（ゼロエネルギーハウス）住宅への補助金
環境に配慮した住宅に対して補助金を出す制度があり、これにより高性能な新築マンションへの需要が増加しています。これも価格上昇に寄与しています。
都市計画と土地利用規制
用途地域制度
地域ごとの用途に応じた土地利用規制があり、商業地域や住居地域の指定が不動産価格に影響を与えます。特に、住宅地としての価値が高い地域での開発が進むと、供給が増えずに価格が上昇することがあります
建築規制
建物の高さや面積に関する規制が厳しい地域では、新たな開発が難しく、結果的に供給不足が生じ、価格が上昇する要因となります
地方創生政策
地方への移住促進
国や地方自治体による地方創生施策が、新たな住宅需要を生むことがあります。特に地方都市での新築マンションが注目を集めることにより、価格が上昇することがあります
開発助成金
地域経済の活性化を目的とした開発助成金があると、特定地域での新築マンションの供給が促進され、その結果として価格が上昇する場合があります
4. 金利政策
中央銀行の金利政策
日本銀行の金融政策が住宅ローン金利に影響を与え、金利が低いと需要が増加し、価格が上昇します。逆に金利が上昇すると需要が減少し、価格にも影響を及ぼす可能性があります。
まぁ、長々と書いてきましたが、
最初に申し上げましたが、
これは大人の事情です。ご理解ください。
私の真意は別にあるとお含みおきください。
コメント