マンションの契約解除【転勤の場合は？】
転勤やリストラでも可能なのか？
新築分譲マンションの契約締結後、
転勤が決まったら・・・・
契約は解除できるのでしょうか？
転勤が理由で、マンションの契約を解除することができるのでしょうか？
答えは・・・
一般的には「できない」です。
手付解約となります。
手付放棄です。
結婚や転勤、病気やリストラでキャンセルすることになつたら、マンションの契約はどうなるのでしょうか？
「重要事項説明書」の中で、しっかりチェックしておきたいのが「契約解除」の条項です。物件そのものの表示内容やローンについてはしっかり勉強している人もいますが、万が一のときに備えたこの項目については、よく確認しないで契約してしまう人も少なくありません。
病気や勤務先の倒産・業務縮小による解雇などが原因で、事前審査で内定をもらっていた提携ローンの本審査に通らないというケースでは、手付け金は全額戻ってきます。契約書に「住宅ローン特約」として、その場合の売り主である不動産会社の手付け金返還義務が明記されています。ただし、自己都合で退職したためにローンが通らなかったりすると、原則として売り主は買い主に手付け金を返還しなくてもよいことになっています。マンションの引き渡しを受け、ローンが実行されるまではもしも会社が希望退職を募ったとしても、自己都合で辞めてはいけません。そのほか、結婚や転勤を理由に契約を解除するときは、手付け金放棄となりますので、できれば契約を継続し、引き渡しを受けたほうが良いでしょう。
「住宅ローン特約」とは？
「住宅ローン特約」とは、不動産売買契約において、購入者が住宅ローンを利用することを前提とした特約事項のことを指します。これは、購入者が住宅ローンの審査に通らなかった場合、不動産売買契約を無条件で解除できる権利を確保するためのものです。
住宅ローン特約の目的と重要性
住宅購入は多額の資金が必要なため、多くの購入者は住宅ローンを利用します。しかし、ローン審査にはリスクが伴い、申請が必ず通るとは限りません。そこで、住宅ローン特約を設けることで、万が一、ローンが承認されなかった場合に購入者を契約から解放し、手付金などの返還を確保することができます。
仕組みと内容
通常、住宅ローン特約は契約書内で明示されており、以下のような内容が含まれます。
ローン不成立時の契約解除権
一定の期日までにローンが承認されない場合、売買契約を解除できる。
解除時の条件
手付金の返還条件や違約金の免除など。
ローン不成立の期限
通常、契約後1～2か月内に設定され、ローン審査結果を出すための期間。
リスクと注意点
住宅ローン特約は、ローン審査が不成立になった場合にのみ発動され、購入者の意思で一方的に解除できるものではありません。そのため、購入者が「ローンを借りる意思がなくなった」といった自己都合による解約は特約に該当せず、違約金が発生するリスクがあります。また、ローンが不成立であることを証明する書類の提出が求められることも一般的です。
売主のリスクと対策
売主にとっては、契約後にローン不成立で契約が白紙になるリスクがあるため、購入者の支払い能力や信用力を事前に確認することが大切です。また、住宅ローン特約の有効期間を短くするなど、売主のリスク軽減策が取られることもあります。
住宅ローン特約のまとめ
非提携ローンは要注意
また、最初から提携ローンではなく非提携ローンを利用する予定で、最終的にローン審査に通らなかった場合も、手付け金は戻らないことがあります。さらに契約解除の理由によっては、違約金が発生することもあります。売り主が不動産会社の場合は手付け金も含めて売買価格の20％が上限で、正式にローンの書類を提出した後だと違約金が発生する場合もあるので注意してください。どんなケースで違約金が発生するかは「売買契約書」に記載されているので、しっかり確認してください。
「原状回復費用」も必要？
手付け金が返還されるケースでも、設計変更をした場合は、基本プランに戻す「原状回復費用」を請求されることがあります。交渉次第で減額してもらうことも可能ですが、原則として契約書に記載された規定通りの対応になります。もしもキャンセル待ちの人がそのまま購入してくれるなら原状回復の必要はありません。キャンセルの際は、受け取ったすべての書類を返却します。手付け金などの返金も、銀行振り込みになりますが、振り込み手数料が引かれることがあります。
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