【PR】
建設予定 「三井のマンション」 中区千田町
【広島市中区建設予定】 三井のマンション
中区千田町 三井のマンション
鷹野橋電停近くです。
日赤病院からも近いですね。
敷地も結構大きいです。
「価格・坪単価」予想
あくまでも私個人の予想ですが、
坪単価は340万円と予想します。
その根拠は、
根拠は、
ありません。
感覚です。
| マンション名 | 坪単価 | 竣工時期 |
|---|---|---|
| ソシオコート大手町 | 290 | 販売中 |
| プレディア広島大手町 | 280 | 販売中 |
| フローレンス千田町３rd | 255 | 2024年12月 |
| プラウド南千田町 | 220 | 2024年10月 |
| フローレンスThe千田町 | 210 | 2021年12月 |
| ソシオ大手町 | 210 | 2021年12月 |
| プレサンスロジェ昭和町 | 210 | 2020年4月 |
| hitoto広島 | 210 | 2020年4月 |
| ザ・パークハウス広島平和公園 | 250 | 2019年7月 |
| ライオンズ広島グランドテラス | 225 | 2019年2月 |
| ライオンズ加古町 | 225 | 2018年3月 |
| フローレンス羽衣町 | 170 | 2018年2月 |
| シティーハウス平和公園 | 250 | 2017年4月 |
上の表は最近（？）の近隣エリアの坪単価表です。
それを折れ線グラフにしてみました。
異なるデザインにしてみました。
以上のデーターからいえることは・・・
あなた自身で考えてください！！
中古物件と千田町プロジェクトを比較
三井不動産の「千田町プロジェクト」を検討する際には、ぜひとも中古物件と比較してもらいたいと思っています。
現状販売中の千田町エリアの中古マンション物件を、詳細に分析して、三井不動産の「千田町プロジェクト」と比較することにより、それぞれのメリットやデメリット、あるいは「千田町プロジェクト」の魅力が見えてくるはずです。
2025年3月20日時点で、SUUMOに載っている千田町エリアの中古物件をピックアップしています。分析対象となる物件群は、築年数が1970年代から2024年の新築まで幅広く、専有面積も27㎡台の小型物件から164㎡を超える大型物件まで多岐にわたります。間取りもワンルームから4LDKまで様々で、多様な世帯構成に対応可能なエリアであることがわかります。「千田町プロジェクト」は坪単価想定を330万円としています。
坪単価による物件比較分析
全物件の坪単価一覧
| 物件名 | 販売価格（万円） | 専有面積（坪） | 坪単価（万円） | 築年月 | 間取り |
|---|---|---|---|---|---|
| ハイツ南千田 | 2,380 | 18.13 | 131.3 | 1984年12月 | 2LDK |
| hitoto広島TheTower | 5,300 | 21.85 | 242.6 | 2020年4月 | 3LDK |
| J’city千田町 | 3,380 | 19.02 | 177.7 | 1996年11月 | 3DK |
| hitoto広島TheTower | 7,000 | 23.16 | 302.2 | 2020年4月 | 3LDK |
| 千田マンション | 220 | 8.17 | 26.9 | 1971年5月 | 2K |
| 平和マンション | 290 | 8.29 | 35.0 | 1970年12月 | 1DK |
| 鷹の橋プリンスマンション | 498 | 10.00 | 49.8 | 1979年10月 | ワンルーム |
| コープ野村鷹野橋ガーデンスクエア | 2,800 | 20.55 | 136.3 | 1987年3月 | 3LDK |
| コープ野村鷹野橋ガーデンスクエア | 2,880 | 19.05 | 151.2 | 1987年3月 | 2LDK |
| センチュリーパーク千田町 | 3,590 | 23.23 | 154.5 | 1990年2月 | 3LDK |
| プラウド南東千田町テラス | 4,200 | 17.64 | 238.1 | 2024年3月 | 2LDK |
| hitoto広島TheTower | 5,790 | 21.30 | 271.8 | 2020年4月 | 3LDK |
| hitoto広島TheTower | 6,180 | 25.50 | 242.4 | 2020年4月 | 2LDK |
| 千田町アインスタワー | 6,200 | 28.66 | 216.3 | 2003年2月 | 4LDK |
| プラウド南千田東町ガーデン | 6,380 | 23.60 | 270.3 | 2024年2月 | 3LDK |
| hitoto広島TheTower | 6,480 | 25.50 | 254.1 | 2020年4月 | 3LDK |
| hitoto広島TheTower | 9,500 | 33.74 | 281.6 | 2020年4月 | 3LDK |
| ひろしまガーデンガーデンノースタワー | 11,000 | 49.77 | 221.0 | 2009年6月 | 4LDK |
| 千田町プロジェクト | – | – | 330.0（想定） | 新築予定 | – |
築年数別の坪単価分析
築年数は不動産価値に大きく影響する要素です。千田町エリアの中古物件を築年数別にグループ化し、坪単価の傾向を分析します。
| 築年数グループ | 物件数 | 平均坪単価（万円） | 最低坪単価（万円） | 最高坪単価（万円） |
|---|---|---|---|---|
| 築浅（2020年以降） | 7 | 261.9 | 238.1 | 302.2 |
| 築10年以内（2010年〜2019年） | 0 | – | – | – |
| 築20年以内（2000年〜2009年） | 2 | 218.7 | 216.3 | 221.0 |
| 築30年以内（1990年〜1999年） | 2 | 166.1 | 154.5 | 177.7 |
| 築40年以内（1980年〜1989年） | 3 | 139.6 | 131.3 | 151.2 |
| 築50年以上（〜1979年） | 3 | 37.2 | 26.9 | 49.8 |
| 千田町プロジェクト（想定） | – | 330.0 | – | – |
この表から、築年数と坪単価には明確な相関関係があることがわかります。築浅物件（2020年以降）の平均坪単価は261.9万円となっています。これは至極当然なのですが、築年数が古くなるにつれて坪単価は下落する傾向にあります。特に築50年以上の物件では坪単価が大幅に下落し、平均37.2万円となっています。
間取り別の坪単価分析
間取りの違いによる坪単価の変動を分析します。
| 間取り | 物件数 | 平均坪単価（万円） | 最低坪単価（万円） | 最高坪単価（万円） |
|---|---|---|---|---|
| ワンルーム・1K/1DK | 2 | 42.4 | 35.0 | 49.8 |
| 2K/2DK/2LDK | 5 | 159.8 | 26.9 | 242.6 |
| 3DK/3LDK | 8 | 214.8 | 136.3 | 302.2 |
| 4LDK以上 | 2 | 218.7 | 216.3 | 221.0 |
間取り別の分析からは、部屋数が多くなるほど坪単価が上昇する傾向が見られます。特に3LDKの物件は平均坪単価が214.8万円と高く、ファミリー向け物件の需要の高さを示しています。一方、ワンルーム・1Kなどの小型物件は坪単価が低い傾向にあります。
専有面積別の坪単価分析
専有面積の違いによる坪単価の変動を分析します。
| 専有面積グループ | 物件数 | 平均坪単価（万円） | 最低坪単価（万円） | 最高坪単価（万円） |
|---|---|---|---|---|
| 30㎡未満（〜9坪） | 3 | 37.2 | 26.9 | 49.8 |
| 30㎡〜60㎡（9〜18坪） | 2 | 184.7 | 131.3 | 238.1 |
| 60㎡〜80㎡（18〜24坪） | 8 | 200.8 | 136.3 | 271.8 |
| 80㎡〜100㎡（24〜30坪） | 3 | 237.6 | 216.3 | 254.1 |
| 100㎡以上（30坪以上） | 2 | 251.3 | 221.0 | 281.6 |
専有面積別の分析では、面積が大きくなるほど坪単価が上昇する傾向が見られます。特に80㎡以上の大型物件は坪単価が高く、広さに対するプレミアムが存在することがわかります。一方で、30㎡未満の小型物件は坪単価が著しく低い傾向にあります。また、30㎡未満の小型物件は相対的に築年数が古くなっています。
主要中古物件の詳細分析
hitoto広島TheTower（2020年築）
このマンションは千田町エリアで最も高級な物件の一つであり、複数の販売事例があります。坪単価は242.4万円〜302.2万円と幅があり、同一マンション内でも専有面積や階数、向きなどによって価格差が生じています。
専有面積：70.44㎡〜111.55㎡
坪単価：242.4万円〜302.2万円
間取り：2LDK〜3LDK
築年月：2020年4月
最寄駅：広島電鉄宇品線「日赤病院前」徒歩4〜6分
このマンションは築浅の高級タワーマンションであり、千田町エリアの中でも最高水準の坪単価を誇ります。特に76.55㎡の物件では坪単価302.2万円と、エリア内で最も高い坪単価となっています。「千田町プロジェクト」の想定坪単価330万円と比較すると、約91.6%の水準です。（新築時の坪単価は210万円くらいでした。）
プラウド南千田東町ガーデン（2024年築）
専有面積：78.03㎡（23.60坪）
坪単価：270.3万円
間取り：3LDK
築年月：2024年2月（新築）
最寄駅：広島電鉄宇品線「御幸橋」徒歩5分
2024年2月に竣工した新築マンションであり、坪単価270.3万円は千田町エリアでは高水準です。「千田町プロジェクト」の想定坪単価330万円と比較すると、約81.9%の水準となります。新築物件でありながら「千田町プロジェクト」より坪単価が低い点は注目に値します。（新築時の坪単価は220万円くらいでした。）
プラウド南東千田町テラス（2024年築）
専有面積：58.32㎡（17.64坪）
坪単価：238.1万円
間取り：2LDK
築年月：2024年3月（新築）
最寄駅：広島電鉄宇品線「御幸橋」徒歩6分
2024年3月に竣工した新築マンションであり、坪単価238.1万円は「千田町プロジェクト」の想定坪単価330万円と比較すると、約72.2%の水準です。同じ新築物件でありながら、「千田町プロジェクト」との価格差が大きい点が特徴的です。（新築時の坪単価は220万円くらいでした。）
千田町アインスタワー（2003年築）
専有面積：94.76㎡（28.66坪）
坪単価：216.3万円
間取り：4LDK
築年月：2003年2月
最寄駅：広島電鉄宇品線「日赤病院前」徒歩1分
築約21年のマンションながら、坪単価216.3万円と比較的高水準を維持しています。駅徒歩1分という立地の良さと、広いバルコニー（48.23㎡）が評価されていると考えられます。「千田町プロジェクト」の想定坪単価330万円と比較すると、約65.5%の水準です。
ひろしまガーデンガーデンノースタワー（2009年築）
専有面積：164.52㎡（49.77坪）
坪単価：221.0万円
間取り：4LDK
築年月：2009年6月
最寄駅：広島電鉄宇品線「日赤病院前」徒歩3分
築約15年の大型タワーマンションであり、専有面積164.52㎡と千田町エリアで最大級の広さを誇ります。坪単価221.0万円は築年数を考慮すると高水準であり、大型物件に対する需要の高さを示しています。「千田町プロジェクト」の想定坪単価330万円と比較すると、約67.0%の水準です。
市場におけるポジショニング
「千田町プロジェクト」の坪単価330万円（想定）は、千田町エリアの既存物件と比較して最も高い水準に位置しています。現在の市場における最高坪単価は「hitoto広島TheTower」の302.2万円であり、「千田町プロジェクト」はこれを約9.2%上回る価格設定となっています。
築年数別の比較分析
築年数別の坪単価分析から、築年数が新しいほど坪単価が高くなる傾向が明確に見られます。「千田町プロジェクト」は新築物件として、この傾向に沿った価格設定と言えますが、同時に既存の新築物件と比較しても高い水準に位置しています。
築20年以内の物件（2000年以降）の平均坪単価は約247.0万円であり、「千田町プロジェクト」はこれを約33.6%上回ります。一方、築20年超の物件の平均坪単価は約114.3万円と大幅に下落しており、「千田町プロジェクト」はこれらの物件と比較すると約2.9倍の価格差があります。
この価格差は、新築プレミアムに加えて、「千田町プロジェクト」が提供する付加価値（設備、デザイン、セキュリティなど）によるものと推測されますが、同時に市場平均を大きく上回る価格設定であることも事実です。
立地・アクセス面での比較
千田町エリアの物件は、広島電鉄宇品線の各駅（「御幸橋」「日赤病院前」「広電本社前」「鷹野橋」）から徒歩1〜6分の範囲に位置しており、交通アクセスの良さが共通の特徴です。
坪単価が高い物件の多くは「日赤病院前」駅周辺に集中しており、特に「hitoto広島TheTower」や「ひろしまガーデンガーデンノースタワー」などの高級タワーマンションがこのエリアに立地しています。「千田町プロジェクト」の具体的な立地は明示されていませんが、坪単価330万円という設定から考えると、これらの高級物件と同等以上の立地条件を備えていると推測されます。
駅からの距離と坪単価の関係を分析すると、徒歩1〜3分の物件（平均坪単価：162.4万円）と徒歩4〜6分の物件（平均坪単価：195.8万円）では、必ずしも駅に近いほど坪単価が高いという傾向は見られません。これは、駅からの距離よりも、建物の築年数や仕様、眺望などの要素が坪単価に大きく影響していることを示唆しています。
物件規模・仕様面での比較
専有面積と坪単価の関係を分析すると、一般的に専有面積が大きくなるほど坪単価が上昇する傾向が見られます。特に80㎡以上の大型物件は平均坪単価が244.5万円と高水準です。
「千田町プロジェクト」の具体的な専有面積は明示されていませんが、坪単価330万円という設定は、現在市場に出ている全ての物件を上回る水準です。これは、「千田町プロジェクト」が高級仕様や優れた眺望、充実した共用施設など、既存物件にはない付加価値を提供することを意図していると考えられます。
間取り別の分析では、3LDK以上の物件が比較的高い坪単価を維持しており、ファミリー向け物件の需要の高さを示しています。「千田町プロジェクト」がどのような間取りを提供するかは不明ですが、高い坪単価設定を考慮すると、3LDK以上のファミリー向け物件や、あるいは少ない部屋数でも高級仕様の物件を想定していると推測されます。
総合評価と結論
「千田町プロジェクト」の市場ポジショニング
「千田町プロジェクト」の坪単価330万円（想定）は、千田町エリアの既存物件と比較して最も高い水準に位置しており、現在の市場最高価格（hitoto広島TheTowerの302.2万円）を約9.2%上回ります。この価格設定は、千田町エリアにおける「超高級物件」としてのポジショニングを意図していると考えられます。
このような高価格帯の物件は、一般的な需要層ではなく、富裕層や投資家などの限定的な顧客層をターゲットにしていると推測されます。そのため、大量販売よりも、少数の高付加価値物件として差別化を図る戦略が適していると考えられます。
価格妥当性の評価
坪単価330万円という価格設定の妥当性を評価するには、以下の要素を考慮する必要があります。
市場平均との乖離
千田町エリアの新築物件（2020年以降）の平均坪単価は261.9万円であり、「千田町プロジェクト」はこれを約26.0%上回ります。この価格差を正当化するだけの付加価値が提供されるかが重要です。
競合物件との比較
最も近い競合物件である「hitoto広島TheTower」（坪単価最大302.2万円）と比較しても約9.2%高い価格設定です。両者の仕様・設備・立地などを詳細に比較する必要があります。
将来の資産価値
初期投資額が高いため、将来的な資産価値の維持・上昇が期待できるかどうかが重要です。エリアの発展性や物件の希少性などが影響します。
ターゲット層のニーズ：富裕層や投資家などのターゲット層が求める要素（ステータス性、希少性、利便性など）を十分に満たしているかが重要です。
これらの要素を総合的に考慮すると、「千田町プロジェクト」の坪単価330万円は、現在の市場水準と比較してやや高めの設定と言えますが、十分な差別化要素と付加価値が提供されれば、一定の需要は見込めると考えられます。
まとめ
千田町エリアの中古マンション市場分析を通じて、「千田町プロジェクト（坪単価330万円）」の市場ポジショニングと投資価値について考察しました。
「千田町プロジェクト」の坪単価330万円は、千田町エリアの既存物件と比較して最も高い水準に位置しており、現在の市場最高価格を約9.2%上回ります。この価格設定は、エリア内における「超高級物件」としてのポジショニングを意図していると考えられます。
築年数別、間取り別、専有面積別の分析からは、新築・大型・高機能の物件ほど坪単価が高くなる傾向が明確に見られました。「千田町プロジェクト」はこの傾向に沿った価格設定と言えますが、同時に既存の新築物件と比較しても高い水準に位置しています。
投資価値の観点からは、初期投資額が高いため短期的な収益性は低いものの、立地条件や建物仕様が優れていれば、将来的な資産価値の維持が期待できます。ただし、坪単価330万円という高価格帯を正当化するためには、競合物件との明確な差別化が不可欠です。
「千田町プロジェクト」が成功するためには、高所得の専門職や富裕層などの限定的な顧客層をターゲットとし、限定性・希少性を強調したマーケティング戦略が効果的と考えられます。また、最新の設備・仕様、優れた眺望、充実した共用施設など、高価格に見合った付加価値の提供が重要です。
総合的に見て、「千田町プロジェクト」の坪単価330万円は現在の市場水準と比較してやや高めの設定と言えますが、十分な差別化要素と付加価値が提供されれば、一定の需要は見込めると考えられます。ただし、価格設定の妥当性については、具体的な物件仕様や立地条件などの詳細情報を踏まえた上で、さらに精緻な分析が必要です。
※本分析はSUUMOに掲載されていた物件情報に基づいて作成されており、実際の市場状況や個別物件の評価とは異なる場合があります。投資判断の際には、必ず専門家にご相談ください。※坪単価の計算は、販売価格を専有面積（坪）で除して算出しています。※分析対象となる物件数が限られているため、統計的な有意性には限界があります。より正確な分析には、より多くのサンプルデータが必要です。
三井不動産の広島の物件
コメント