内覧の同調査の現実
新築マンション購入の決断をする前に、本当にそのマンションを買ってよいものかどうか決め兼ねるケースがあるでしょう。何千万円もの大きな買い物を素人が判断するわけですから、大きな不安を感じるのも無理はありません。しかも新築分譲マンションは、そのほとんどが青田売りとなります。ですから実物を見ることができないため、購入の判断はいっそう難しくなるのが現実です。
建築のプロが見たときに、「これはひどい！！この分譲マンションは絶対買わない！！」と感じるマンションもあることは事実です。一般の消費者が正しい購入の判断基準をもたず、何も知らずに買ってしまう以前に、専門家からの適切なアドバイスがあれば、事前にトラブルを回避できる可能性もあります。
内覧の同行調査を利用
同行調査は、購入者がそのマンションの引き渡しを受ける前に、問題点がないかをチェックできるチャンスです。最近は専門家である建築士が内覧会などに同行し、建物のチェックやアドバイスをするケースが増えてきました。調査は入居後に思わぬ不具合などで費用的、時間的な負担を強いられることのないよう、専門家といっしょに行なわれるもので、施工上の手抜きや問題点、補修方法などに対して技術的な助言や提案を行ないます。また、生活上の安全性や快適性を損なう恐れのあるものについて見てもらうことが可能です。
同行調査の流れ
前もってパンフレットや図面集、広告、売買契約書や重要事項説明書などの内容、間取り図や図面集などをチェックしておき、同行時に設計図書を閲覧し、設備や構造部分の確認チェックなどを行ないます。同行調査の一番のメリットは、問題箇所を指摘したり、修繕させたりすることが必要なレベルか、それとも許容範囲内であるかの判断などを、専門家レベルで判断し、的確に指示あるいは助言してくれることです。購入者は「言いたいことがあっても、我々ではどこまで言ったらよいのかわからない」と、どうしても遠慮しがちになりますが、このような時、第三者である、建築士の同行は心強いものになるはずです。
最終的な人居判断は依頼者がすることになりますが、建築士が同行することによって、専門知識のない消費者が後悔しないよう、マンションのよい点や悪い点を知り、そのマンションの特徴などを客観的に知ることができます。問題があった場合にも、スムーズに解決することが可能です。しかし、すべての建築士がマンションの専門知識や経験をもっているとは限りません。事業主や施工会社、販売会社の受け入れ体制が不充分な場合などでは、購入者にとって、かえって不安を与える結果にもなります。
どんな新築分譲マンションでも間違いや手違いはあり、完璧な工事施工はありえないのが通常です。内覧会では指摘する点が必ずあるのが実情ですが、不具合や問題点の責任の所在があいまいになると、入居者の責任に転嫁されかねません。マンション建築に知識と経験のある専門家にお願いし、的確にしっかり指摘しましょう。
同行調査の費用はいくらくらいが相場？
最近では不動産会社やコンサルタント会社が業務として同行調査を行なうケースが増えています。調査にかかる時間は2、3時間で、料金は50,000～100,000円十交通費といったところで、報告書の作成料や、再内覧会、再々内覧会の同行費用は含まれていないのが一般的です。私も個人的に内覧会の同行調査を請け負うことがあります。「藁をもつかむ思いの方の最後の砦」として活動をしています。そのため、ただ単に同行調査を依頼される場合、事情をうかがってよほどの理由がない場合は調査をご遠慮いただいています。ただし、内覧会後に重大な不具合や不備が生じ、やむなく再内覧会、再々内覧会などの状況になって問題解決に窮している場合など、どうしても専門家の助言や協力が必要になった場合については相談に応じています。この場合の同行調査費用は他の調査費用と同様、3時間程度の対応で、破格の300,000円(令和1年12月現在）を目安としています。
マンション選びの際には必ず専門家の意見を聞こう
普段から「マンションは売主とゼネコンと立地だ」と話しています。しかし三拍子そろった物件は、そんなに簡単には見つかりません。最終的には許容範囲を決めて、妥協することも必要になります。しかしその際に前提となるのは、そもそも購入を予足しているマンションの安全性や快適性、資産価値がどの程度のものなのか、客観的に把握をしておくことですよね。正確な把握ができて初めて「この程度の欠点は許容しよう」とか「これでは購入するメリットがない」といった判断が可能になるわけです。
マンション購入の際には、やはり知識を持ったコンサルタントに相談をしたほうがいいと思います。一般の人がいくら本を読んで勉強したとしても、限界があります。コンサルティングの依頼は、必ずマンション購入の契約前に行うことです。図面や価格表をチェックしてもらって、安心できる物件かどうかを判断してもらう。契約後に内覧会に同行してもらう方法もありますが、その段階では見えるところのみのチェックとなり、「時すでに遅し」となりかねません。
コンサルタントの選び方
コンサルタントに依頼するときには、その人が、これまでどこの何という会社でどんな仕事をしてきたか、あらかじめ調べておくことです。一級建築士の資格を持っていても、たとえば、建材会社の出身で設計にかかわった経験がない人もいます。たとえ、設計事務所やゼネコンの出身でも、設計に関連のない部署にいたり、オフィスビルばかりを手がけてきた人だったら、マンションのことはわかりません。
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