2025年の中古マンション購入検討のポイント【今年こそ買うぞ！！】

2025年に中古マンションを購入するなら知っておくべきポイント

マイホームの購入を検討されていますか？「何から始めればいいのか分からない」「どのようなスケジュールで進めればいいのか」「焦って購入して後悔したくない」といった悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

不動産市場は日々変化しており、最新情報をしっかり把握していないと、月々の支払いが想定以上に増えたり、予算に合う物件が見つからず診断だけが続いてしまったりと、後から大きく後悔することになりかねません。

そこで今回は「2025年以内に中古マンションを購入したい人が絶対知るべき9つのポイント」について詳しく解説します。これから1年以内に購入を考えている方にとって、最新情報と最低限押さえるべき知識が一度に分かる有益な内容となっています。

 

中古マンションの価格動向

不動産価格は経済動向や金利変化に大きく影響を受けます。「今年中にマイホームを買いたいけど、今買うべき？それとも待つべき？」と悩んでいる方も多いでしょう。

エリアや物件条件別の価格動向を知らずに闇雲に物件を探すと、予算に合う物件が見つからなかったり、値上がり前のチャンスを逃したりする可能性があります。最新の市場データをもとに、直近の不動産価格動向を把握することが重要です。

2024年の中古マンション市場

※ 2020年を基準値（100）として指数化しています

出典: 国土交通省 不動産価格指数

2024年の中古マンション市場は全体的に価格上昇傾向にあります。特に都市部では新築マンションの価格高騰に引っ張られる形で、周辺の中古マンションも価格が上昇しています。一方で郊外エリアでは価格が徐々に下落する動きも見られます。

2025年の市場予測

2025年の中古マンション市場は、都市部と郊外の二極化がさらに進むと予測されています。

都市部（東京23区など）

郊外エリア（埼玉、千葉、神奈川の一部など）

どのエリアを選ぶべきかは購入目的によって異なります。将来的なリセールを考えた資産性重視なのか、快適な暮らしを重視した居住性重視なのかによって選択肢が変わってきます。

また、最近の傾向として、エリアだけでなく立地や管理状態などの物件個別の要素も価格に大きく影響しています。物件ごとの状態や条件をしっかり確認することが大切です。

【2025】住宅価格の高騰の理由　【猿でもわかる簡単に！！】

 

 

住宅ローン金利状況

住宅ローン金利は総支払額に大きく影響するため、購入計画や返済計画を立てる際に非常に重要な要素です。特に最近の日銀の政策変更や経済指標の動きにより、さらに金利が上昇することが予測されています。

最新の金利動向

出典: 日本銀行 貸出約定平均金利

2025年1月、日銀はインフレ率上昇に対応するため17年ぶりに政策金利を0.5%に引き上げました。これにより、金融機関によっては住宅ローン金利を引き上げるところが出てきています。

変動金利型ローン

固定金利型ローン

どの金融機関の商品を選ぶかについては、各銀行によって金利設定やサービス内容が異なるため、複数の銀行のサービスを比較検討することが重要です。特にネット銀行と都市銀行では運営体制の違いから金利設定が異なることが多いので、条件を比較することが大切です。

各銀行は新規借入者を獲得するためにさまざまなキャンペーンを提供していますので、それらも含めて自身のライフスタイルや返済能力に合ったローンを選択しましょう。

現在の経済状況を踏まえると、日銀の政策や経済指標の変化によって金利動向は今後変わっていくと予想されます。定期的に最新情報を確認し、必要に応じて不動産業者や住宅専門のFPに相談することで、最適な住宅ローンを選択できるでしょう。

 

住宅ローン控除の改正

出典: 国土交通省 住宅局

住宅ローン控除制度は定期的に改正されているため、最新情報をしっかり把握することが重要です。住宅ローン控除とは、年末時点での住宅ローン残高の0.7%が、入居した時から最長13年間にわたって所得税や住民税から控除される制度です。つまり、住宅ローンを組むことで税制の恩恵を受けることができます。

2025年の改正内容

子育て世帯などの支援や、年収1000万円以下の方への面積要件緩和といった内容が、当初2024年までとされていましたが、2025年も延長されることになりました。

具体的には

住宅ローン控除の内容は定期的に改正されているので、制度の条件などをしっかり理解した上で活用するようにしましょう。

※住宅ローンの審査に通るか心配な方へ！！【事前審査・仮審査】

 

 

2025年問題と価格下落の可能性

「2025年問題」という言葉を聞いたことがある方も多いでしょう。これは、団塊の世代（1947年〜1949年生まれ）が2025年に75歳以上の後期高齢者となり、社会全体に大きな影響を与えることを指しています。高齢者人口の増加に伴う医療・介護負担の増大や労働力人口の減少など、様々な分野での影響が懸念されています。

出典: 総務省統計局

不動産市場への影響

2025年問題が不動産市場に与える影響として特に懸念されているのが、高齢者の増加による空き家や売却物件の増加です。2025年以降、後期高齢者の増加に伴い、売却や介護施設入居などにより市場に出回る中古住宅が増加する可能性があります。

不動産市場の動きとしては

このように築年数が古い物件や郊外エリアでは、売り物件が増えることで需給バランスによって価格がさらに下落する可能性があります。2025年問題の不動産市場への影響を正しく理解することで、自分たちの購入検討や生活環境にどのような変化があるかを把握することができます。

 

管理費・修繕積立金の高騰

マンションを購入する際、物件本体価格や立地に目が行きがちですが、管理費と修繕積立金も重要なポイントです。これらの費用は毎月のランニングコストとして発生し、長期的に見ると何十万、場合によっては何百万円と支払う必要がある費用になります。

最近では管理費・修繕積立金の高騰も問題視されているため、購入前にその傾向をしっかり確認しておく必要があります。

管理費と修繕積立金の違い

管理費

修繕積立金

高騰の理由

近年、マンションの管理費や修繕積立金が高騰している理由として

1. 建築資材や工事費の高騰
2. 人件費の高騰
3. 修繕計画の不十分さ

特に修繕積立金は築年数が経つにつれて上がる傾向があるため、中古物件を検討している方は特に管理面をチェックすべきポイントです。

国土交通省の調査によると、築5年未満のマンションの修繕積立金は1戸あたり平均10,266円ですが、築30年を超えると平均13,409円と、築年数の経過に応じて約3,000円ほど積立金の平均値が上がっています。つまり、特に築年数の古いマンションを購入する場合は、今後の修繕積立金の増額リスクも考慮する必要があります。

マンションを購入する際には、以下のポイントを必ずチェックしましょう。

マンション購入を検討する際には、物件価格だけでなく、これらのランニングコストを含めた総合的な資金計画を立てることが大切です。

※分譲マンションの価値は「管理」で決まる！！

 

 

マンション管理適正評価制度

マンション購入時に価格や立地は重要ですが、管理状態の良し悪しも非常に重要なポイントです。しかし、一般の購入者がマンションの管理状態を正しく判断するのは難しく、購入後に「こんなに管理状態が悪かったのか」と後悔するケースも少なくありません。

そこで、マンションの管理状態を可視化し、良好に管理されているかどうかを購入者が適切に判断できるよう、「マンション管理適正評価制度」が導入されました。この制度を活用することで、管理状態の良し悪しを客観的に把握し、将来的に資産価値が維持しやすい物件を選ぶことが可能になります。

 制度の概要

公益財団法人マンション管理センターによって運営されており、全国の分譲マンションを対象に一定の基準に基づいて管理状況を評価しています。評価結果は星の数（1〜5段階）で表示され、星の数が多いほど管理状態が良好であることを示しています。

評価結果の確認方法

マンション管理適正評価の結果は以下の方法で確認できます。

• 公式サイトでの検索
• 不動産会社への問い合わせ
• 売主や管理組合への確認

マンション管理適正評価制度の公式サイトにアクセスし、物件名や所在地を入力することで評価を確認できます。

マンションを選ぶ際には、物件の価格だけでなく、このような見えにくい管理の質にも注目し、長く安心して住める物件を選びましょう。ただし、登録されている物件はまだ少ないため、あくまで参考程度に見ておき、信頼できる不動産会社に問い合わせて管理状態を確認するのがベストです。

 

インフレ下での賃貸vs購入の考え方

近年、日本全体がインフレ傾向にあり、食料品やエネルギー価格の上昇だけでなく、住宅価格や賃貸家賃も上昇しています。そのため、「賃貸でこのまま住み続けるべきか、それとも今購入した方がいいのか」と悩んでいる方も多いでしょう。

賃貸と購入、どちらが得か

賃貸と購入、どちらが得かという問いに対する答えは、個人の状況によって異なります。それぞれの基本的な考え方として、

賃貸

購入

現在の日本はインフレ傾向にあるため、賃料も上昇していく可能性があります。それに加えて物価上昇（お金の価値の低下）も進んでいるため、手元の資金を資産となるものに変えていくことが重要な考え方になってきます。住む場所としての家はもちろん重要ですが、現在の日本経済の状況を踏まえると、資産形成の一つとして家を持つという選択肢は検討に値します。

ただし、マイホームの目的は資産性だけではなく、家族での快適な暮らしを送ることも大切です。そのため、必ずしも購入一択というわけではなく、状況によっては賃貸という選択肢もあります。

長期的な視点で複数年の賃貸と住宅ローン返済を比較計算してみると、長く住むほど購入の方が住宅に対する総負担を抑えられる傾向があります。信頼できる不動産業者に相談し、現在の経済状況でどちらの選択肢が自分たちにとって最適なのかを確認するとよいでしょう。

 

約40年ぶりの建築基準法大改正

2025年4月に約40年ぶりに建築基準法が大きく改正されることが決まっています。建築基準法の改正と中古マンション購入は一見関係ないように思えますが、この法改正によって今後の住宅市場全体に大きな変化が生じる可能性があります。

特に良い中古マンションが見つからないと悩んでいる方にとっては、新たな選択肢が生まれるかもしれないという点で知っておくべき重要な情報です。

建築基準法改正2025年のポイント図解

建築基準法改正スケジュール

出典：環境・省エネルギー計算センター

改正の主なポイント

今回の改正の大きなポイントは、既存不適格の一戸建て住宅の大規模リフォームが可能になるという点です。

改正前は、過去の基準で建てられた既存不適格な一戸建て住宅は基本的に大規模リフォームが禁止されていました。例えば、再建築不可とされている敷地の古い一戸建て住宅はリフォームや建て替えができず、長く放置されるケースが多かったのです。

しかし2025年4月以降は、一定の条件を満たせば既存不適格住宅もリフォームが可能になります。つまり、これまで取り壊しができなかった敷地の古い一戸建てが、リフォームや建て替えによって新しい住宅として流通しやすくなるということです。

そのため、敷地で中古を探しているけれどもなかなか良い物件が見つからないという方にとっては、リフォーム可能になった一戸建てという新たな選択肢が増える可能性があります。

ただし、建築基準法の改正が2025年4月以降のため、その後の動きがどうなるかは読み切れない部分もあります。敷地の既存不適格・再建築不可物件のリフォームが市場に出てくる可能性もありますが、実際の運用ではあまり変わらない可能性もあるため、注意が必要です。

 

まとめ