契約の解除について
契約の解除は手付金の放棄で済む場合と、
違約金を請求される場合があります。
また、手付金が返ってくる場合もあります。
それぞれの違いをしっかりと理解しておきましょう。売買契約を結んでしまうと、売主も買主もホッとひと安心となるでしょう。買主は今後のローンの心配はあるでしょうが、とりあえず「あとは入居を待つだけ」と安心していることでしょう。売主は売主で「あとは入金を待つだけ」とホクホクしているところです。両者の気持ちの盛り上がりに水をさすわけではありませんが、売買契約後に契約を破棄すると、ペナルティを課せられてしまいます。売買契約に至るまでに、お互いたいへんな労力をかけていますし、この契約にかかわったために売主はほかの買主を、買主はほかの物件を探すことができなかったわけです。
なにより、署名捺印した「契約」というものは、それだけ拘束力が強く軽々しく破棄できるものではないということです。「契約書に署名捺印するときは内容をしっかり理解してから」と何度もいうのは、記された契約内容を契約後に遵守できるようにという意昧もありますが、「契約後に破棄しない」ためでもあるのです。
契約履行の前後でペナルティが変わる
売買契約書に「手付解除」の条項があると思います。通常は次のような内容になっています。
【手付解除】
手付金をあきらめることで契約は解消できますが、それができる期間は「契約の履行前まで」と区切られています。契約の履行後になって契約をとりやめた場合は、上記の条項にあてはまらないので話し合いが必要です。手付金の放棄だけでは済ます、損害賠償の支払いにまで発展するかもしれません。
ローンの審査に通らなかったときは？
契約後に住宅ローンの審査に通らなかったときは、手付金を失うことなく契約を解除できます。あくまでの契約者の都合で融資がつかなかった場合ではなく、会社が倒産した、病気やけがで収入が激減したなどのやむを得ない理由であればの話です。ただし、売買契約書に「融資不成就の場合の解除」という条項があり、「契約を解除することができる期日」、「売主は受領した金額を買主に返却する」が明記されていなくてはいけません。
売主または買主に契約違反があったときは？
売主に契約違反があったときは、手付金に違約金をプラスして買主に支払らわないといけません。逆の場合は、売主は手付金から違約金を引いた残高を買主に返還します。もし、手付金が違約金に満たない場合は、買主はその差額を売主に支払うことになります。契約解除は避けたいものではありますが、想定しておくべきことでもあります。契約解除ですったもんだして、さらに違約金の額でもめることのないように「違約金の額」が売買契約書に含まれているか確認しましょう。通常は売買代金の20％となっています。
現実的には違約金に至る前に双方での話し合いが行われるので、裁判沙汰にならない限りは、この違約金の可能性は低いのが実状です。
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