新築マンションはZEHでなければ、資産価値が下がる！？
他でも書きましたが、新築マンションにおいては「ＺＥＨ」が急速に増加しています。ＺＥＨの必要性や経済的効果は、個人的にも疑問符が付くところはありますが、お国が奨めているので、今後も流れは変わらないと思います。
建築コストの高騰で新築マンションのコストカットが顕著化しているなか、マンションデべにとっては、ＺＥＨを採用するか否かは大きな問題になっています。
ZEHマンション市場の驚異的な成長率
2023年度のZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の国内市場規模は6兆5712億円に達し、前年度比61.4％という驚異的な成長を記録しました。この数字は、日本の住宅市場におけるエネルギー効率化への関心の高まりを如実に示しています。特に注目すべきは、マンション分野でのZEH導入が急速に進んでいることです。
一戸建てとマンションのZEH成長率比較（2021-2023年度平均）
過去3年間の平均成長率を見ると、一戸建てのZEHが19.1％増であるのに対し、マンションのZEHは163.5％増という圧倒的な伸びを示しています。この背景には、大手マンションデベロッパーがZEHの標準化を積極的に推進していることがあります。従来、マンションでのZEH導入は技術的な課題が多く、一戸建てに比べて遅れていましたが、近年の技術革新と政府の政策支援により、急速に普及が進んでいます。
2035年度には市場規模が約17兆円に達すると予測されており、この成長トレンドは今後も継続すると考えられます。特に新築マンション市場においては、ZEH対応が標準仕様となる日も近いでしょう。
Q: マンションのZEH成長率はどの程度？
A: 過去3年間で平均163.5％増と、一戸建ての19.1％増を大きく上回る急成長を記録しています。
カーボンニュートラル政策がZEH普及を加速
新築マンションのZEH化が急速に進む最大の要因は、政府のカーボンニュートラルに向けた住宅・建築物の省エネ対策ロードマップにあります。2025年4月からは、すべての新築住宅に最新の省エネ基準への適合が義務化されており、次のステップでは2030年度までに適合基準をZEH水準に引き上げることが決定されています。
この政策変更により、マンションデベロッパーは将来の規制強化を見越して、現在から積極的にZEH対応マンションの開発に取り組んでいます。特に大手デベロッパーでは、2023年以降に供給するマンションの大部分をZEH仕様にする方針を打ち出しており、業界全体でのZEH標準化が進んでいます。
2023年度ZEH市場の内訳（一戸建て vs マンション）
2023年度のZEH市場では、一戸建てとマンションの比率が4：6となり、マンションが過半数を占めるまでに成長しました。これは、従来一戸建てが主流だったZEH市場において、マンション分野の急激な拡大を示す重要な指標です。
政府は補助金制度も充実させており、ZEHデベロッパーには工事費用の一部を補助する制度を設けています。また、購入者側にも住宅ローン減税の控除対象額上限の引き上げ（+500万円）や、フラット35Sの金利優遇措置など、様々な支援策が用意されています。これらの政策的後押しにより、ZEHマンションの普及が加速しているのです。
Q: 政府のZEH政策の目標時期は？
A: 2025年4月から省エネ基準適合義務化、2030年度までにZEH水準への引き上げが予定されています。
ZEHマンションの技術的特徴と4つの分類
ZEHマンション（ZEH-M）は、住宅で消費するエネルギーをプラスマイナスゼロにするために、3つの要素を組み合わせています。第一に、住宅の骨格となる部分を高断熱化してエネルギー消費を極力抑制すること。第二に、給湯や冷暖房などの設備を高効率化してエネルギーを効率的に使用すること。第三に、太陽光発電設備などを設置して創エネルギーで消費エネルギーを補うことです。
ZEHマンションの分類と基準
| 分類済み | 対象階数 | エネルギー削減率 | 再生エネルギー |
|---|---|---|---|
| ZEH-M | 1～3階建て | 100％以上 | 必要 |
| ほぼZEH-M | 1～3階建て | 75%以上100%未満 | 必要 |
| ZEH-M対応 | 4・5階建て | 50%以上75%未満 | 必要 |
| ZEH-M指向 | 6階建て以上 | 20%以上 | 不要 |
マンションでは建物の階数が高くなるほど、1棟の屋根部分に設置できる太陽光発電設備では全戸数をカバーできないという課題がありました。そこで国土交通省では、建物の階数が高くなるほど再生エネルギーによる削減基準を緩める形でZEHの定義を設定しています。
最も厳しい基準の「ZEH-M」は1～3階建ての低層マンションが対象で、再生エネルギーを含めて一次エネルギー消費量を100％以上削減する必要があります。一方、6階建て以上の高層マンション向けの「ZEH-M Oriented」では、太陽光発電などの再生エネルギー設備の設置は必須ではなく、省エネ技術のみで20％以上の削減を達成すれば基準を満たすことができます。
ただし、マンションでは住棟単位（専有部及び共用部の両方を考慮）と住戸単位（各々の専有部のみを考慮）の両方についてZEHの評価方法を定めているため、真の「ZEHマンション」と呼ぶには、住棟も全戸も基準を満たす必要があり、技術的なハードルは依然として高いのが現状です。
Q: ZEHマンションの分類は何種類？
A: 階数に応じて4種類に分類され、高層になるほど再生エネルギーの導入基準が緩和されます。
ZEHマンションのメリットと課題
ZEHマンションの最大のメリットは、居住中の光熱費削減効果です。高断熱・高気密仕様により外気の影響を受けにくく、冷暖房効率が大幅に向上します。実際の事例では、年間10万円から16万円程度の光熱費削減が可能なケースも報告されており、長期的な住居費の削減効果は非常に大きいと言えます。
快適性の面でも大きなメリットがあります。高断熱性能により室内温度が安定し、ヒートショックのリスクが軽減されます。また、高気密設計により結露の発生を抑制し、カビやダニの繁殖を防ぐことで、健康的な居住環境を維持できます。特に高齢者や小さな子供がいる家庭では、これらの健康面でのメリットは非常に重要です。
税制面でのメリットも充実しています。住宅ローン減税では、ZEH住宅の場合、控除対象となるローン残高の上限が500万円引き上げられます。また、親や祖父母からの住宅取得資金贈与の非課税枠も500万円拡大され、フラット35Sの金利優遇措置も受けられます。これらの優遇措置により、初期投資の負担を軽減することが可能です。
一方で、課題も存在します。最大の課題は建築コストの上昇です。高性能断熱材の使用、高効率設備の導入、太陽光発電システムの設置などにより、一般的なマンションと比較して建築費が10～15％程度高くなる傾向があります。この コスト増は最終的に販売価格に反映されるため、購入者の負担増につながります。
また、マンションの場合は管理組合による合意形成が重要になります。共用部の省エネ設備の維持管理や、太陽光発電による売電収入の配分方法など、運営面での課題も存在します。さらに、高性能設備の維持管理には専門的な知識が必要で、管理費が従来のマンションより高くなる可能性もあります。
Q: ZEHマンションの光熱費削減効果は？
A: 年間10万円から16万円程度の削減が可能で、長期的な住居費の大幅な軽減が期待できます。
ZEHで資産価値が上がる！？
ZEHマンションが資産価値に与える影響は、今後ますます重要になると予想されます。2030年度にZEH水準の適合が義務化されることを考えると、現在ZEH基準を満たしていないマンションは「現行基準にそぐわない物件」として評価が下がる可能性があります。逆に、早期からZEH対応を行っているマンションは、将来の規制変更に対応済みの「先進的な物件」として高く評価される可能性が高いです。
不動産市場における消費者の意識変化も重要な要素です。アットホームの調査によると、住宅購入検討者の約7割が省エネを意識して住まいを探しており、多少価格が高くても環境に配慮した住宅を選びたいという意向を示しています。この傾向は特に若い世代で顕著で、今後の住宅市場においてZEH対応は必須条件となる可能性が高いです。
中古マンション市場への影響も見逃せません。新築マンションのZEH化が進むことで、既存の非ZEHマンションとの性能差が明確になります。これにより、中古マンション市場でもZEH対応物件とそうでない物件の価格差が拡大する可能性があります。また、既存マンションのZEHリフォーム需要も高まることが予想され、新たな市場機会が生まれる可能性もあります。
金融機関の融資姿勢にも変化が見られます。環境配慮型住宅への融資を優遇する「グリーンローン」の取り扱いが拡大しており、ZEHマンションの購入者はより有利な条件で住宅ローンを利用できる可能性があります。これは、ZEHマンションの実質的な購入コストを下げる効果があり、市場での競争力向上につながります。
将来的には、ZEHマンションが新築マンション市場の標準となり、「新築」「駅近」と同様に「ZEH対応」が住まい選びの基本条件になると予想されます。この変化により、不動産投資の観点からも、ZEH対応物件は長期的な資産価値の維持・向上が期待できる有望な投資対象となるでしょう。カーボンニュートラル社会の実現に向けて、ZEHマンションは単なる住まいを超えて、持続可能な社会への貢献と経済的メリットを両立する新しい住宅の形として定着していくと考えられます。
Q: ZEHマンションの資産価値への影響は？
A: 将来の規制強化に対応済みの先進物件として高評価され、長期的な資産価値向上が期待されます。
まとめ
新築マンションのZEH化は、政府の政策支援、技術革新、消費者意識の変化により急速に進展しています。163.5％という驚異的な成長率は、この分野の将来性を如実に示しており、2030年代には新築マンションの標準仕様となることが予想されます。購入者にとっては光熱費削減、快適性向上、税制優遇などの直接的なメリットがあり、長期的には資産価値の維持・向上も期待できます。今後のマンション選びにおいて、ZEH対応は重要な判断基準の一つとなるでしょう。
参考資料・関連リンク
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