分譲マンションの登記簿謄本【見方・取りかた・面積が違う】

登記簿はどうやって見るの？

登記簿とは、所有権や抵当権などといった不動産の権利を証明する書類です。説明と食い違いがないか、チェックすることが大切です。不動産の登記簿には土地登記簿と建物登記簿の２種類があり、土地は一筆（１区画）ごと、建物は１棟ごとに記載されています。マンションの場合、土地に関する権利は「敷地権」として記載され、建物登記簿のみがつくられます。

不動産登記簿は①土地・建物に関する所在・面積、②所有者の住所・氏名、③その物件の権利関係等が記載されています。この写しのことを「謄本」もしくは「抄本」と呼びますが、マンションでは、「登記簿謄本」はマンション全室分の写しを、「登記簿抄本」は専有部分一室分の写しをいいます。不動産登記法により公示が義務付けられているので、手数料（登記印紙で納付）を払えば誰でも閲覧および謄写が可能です。

なお、「登記事項証明書」というものもありますが、これは電子政府において磁気ディスク登記簿に記録されている登記事項を書面に印字して証明したもので、従来の登記簿謄本に代わります。「登記事項要約書」は、登記事項証明書同様、電子政府で発行されているもので、従来の閲覧制度に代わり、磁気登記簿に記載されている登記事項のうち、主要事項を記載したものです。

登記簿の写し（謄本あるいは抄本）は、契約前に行なわれる重要事項説明の際に渡されるのが普通です。ただし、その写しの発行日付が古い場合は、発行日から契約締結までの問に、新たな項目が付け加えられていないか調べる必要があります。契約日に慌ててチェックできるような内容ではありませんから、契約前に自分で閲覧することをお勧めします。また、契約日に最新の登記簿謄本を改めて確認することも大切です。なお、完成前の物件であれば、土地の登記のみを確認することになります。

15階建てマンションは要注意！！危ない？

登記簿謄本の見方

不動産の登記簿は、「表題部」「甲区」「乙区」の３つの項目で構成されています。マンションでは、まずマンション全体の表題部があり、次に各専有部分ごとの表題部、甲区、乙区と続きます。

◇登記簿謄本の取得方法◇

●その不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）で取得する

●郵送で取得する

●インターネットで閲覧

スーモカウンターの正体は

登記上の面積がパンフレットと違う！！

登記簿での面積表示の基準は、パンフレットの基準と違うのが普通です。登記上の面積が、実際の室内の面積と考えましよう。建物登記簿というのは前項で説明したとおり、建物の戸籍のようなものです。建物が完成したあとに、その構造規模などを記載したものです。

パンフレットに書いてある面積と登記上の面積は違います。登記上の面積のほうが若干少なくなっているのが普通です。この部分の面積はどこへいってしまったのでしょう？　これは原則としてパンフレットが「壁芯寸法」で計算されているのに対して、登記上は「内法（うちのり）寸法」という壁の厚みを差引いた寸法で計算されているからです。建物の面積にはさまざまな算定法があり、その数値は算定根拠により違いがでてくるのです。

ここでいう壁の厚みは、躯体（コンクリート）部分の厚みを計算の根拠にしています。そのため、柱が室内に人きく出っ張っていたり、高層マンションの下階のように上階よりも柱が太かったりすると、壁芯寸法と内法寸法とで大きな差が生まれることもあります。登記簿をよくみると、ＰＳ（パイプスペース）などの面積も差し引いた数値となっています。厳密にいえばＰＳには共用（排水の竪管が通る）のものと専用（給湯器への配管、エアコンのドレン管）のものとがあり、後者は登記面積に含んでいる場合が多いようです。メーターボックスが共川部分になるか専有部分になるかの判断はケースパイケースとなります。これらはパンフレットの図面集の注意事項（『図面をご覧になる前にご一読ください」などのタイトルがついています）に明記されていますので、確認しておきましょう。また実際に使える面積との差は大きくなってしまいます。

ポーチやバルコニー部分の面積も、屋根の有無や奥行きによって床面積に算入したり、しなかったりします。広告では「生活空問面積」などと称してバルコニーを含めた面積を表現している場合がありますので、注意が必要です。なお、建物全体の各階床面積は壁芯で登記されます。