【第三者管理方式】 今後は増えると予想する！！
第三者管理方式とは何か？
Q：外部管理者方式って何ですか？
A：マンション管理士や管理会社などの専門家が理事長や管理者となり、管理組合運営を担う新しい管理方式です。
外部管理者方式（第三者管理方式）とは、従来の区分所有者による理事会運営に代わり、マンション管理士や管理会社などの外部専門家に管理組合の運営を委託する革新的な管理方式です。この方式は、現代のマンション管理が直面する様々な課題を解決する有効な手段として、急速に普及が進んでいます。
従来のマンション管理では、区分所有者が輪番制で理事を務め、理事会を通じて管理組合を運営してきました。しかし、住民の高齢化、役員のなり手不足、管理業務の専門化・複雑化といった問題が深刻化する中で、新たな管理方式の必要性が高まっています。
2016年の国土交通省による標準管理規約改正により、第三者管理（外部管理者方式）が正式に制度化されました。これにより、マンション管理の選択肢が大幅に広がり、多くの管理組合がこの新しい方式を検討するようになったのです。
外部管理者方式の導入トレンド
年別導入管理組合数の推移
第三者管理方式の3つのパターン
Q：どんな種類があるの？
A：理事会の関与度合いによって3つのパターンがあり、管理組合の状況に応じて選択できます。
第三者管理（外部管理者方式）には、理事会の関与度合いや外部専門家の権限範囲によって、大きく3つのパターンが存在します。それぞれに特徴があり、管理組合の状況や課題に応じて最適なパターンを選択することが重要です。
最も導入しやすいのは「理事・監事外部専門家型」で、既存の理事会に外部専門家が加わる形式です。一方、最も負担軽減効果が高いのは「外部管理者総会監督型」で、理事会を廃止して外部専門家に全面委託する形式となります。
中間的な位置づけとなる「外部管理者理事会監督型」は、外部専門家が管理者となり、理事会が監督機能を担う形式で、バランスの取れた選択肢として人気が高まっています。
外部管理者方式の3つのパターン比較
導入難易度と効果の比較
| パターン | 理事会 | 外部専門家の役割 | 負担軽減 | 導入の問題 |
|---|---|---|---|---|
| 理事・監事外部専門家型 | 維持 | 理事会メンバーとして参加 |
低い
|
易
|
| 外部管理者理事会ディレクター型 | ディレクター機能 | 管理者として運営 |
中
|
中
|
| 外部管理者総会監督型 | 廃止 | 全面的な管理運営 |
高い
|
難
|
3つのパターン詳細比較
第三者管理方式のメリットと効果
Q：どんなメリットがあるの？
A：理事の負担軽減、専門性の向上、管理の継続性確保など、多くのメリットがあります。
第三者管理（外部管理者方式）の最大のメリットは、区分所有者の負担軽減です。従来の輪番制理事会では、仕事や家事で忙しい中、休日や夜間に理事会に参加する必要がありました。第三者管理（外部管理者方式）を導入することで、この負担から解放され、プライベートな時間を確保できるようになります。
専門性の向上も重要なメリットです。マンション管理には建築、法務、財務など幅広い専門知識が必要ですが、一般の区分所有者がこれらすべてに精通することは困難です。外部の専門家が管理を担うことで、より適切で効率的な管理運営が実現できます。
管理の継続性も大きな利点です。従来の理事会では、理事の交代により管理方針が変わったり、引き継ぎが不十分で問題が発生することがありました。外部管理者方式では、専門家が継続的に管理を担うため、安定した運営が期待できます。
さらに、客観的な判断ができることも重要なメリットです。住民同士では感情的になりがちな問題も、第三者の専門家が冷静に判断することで、公平で合理的な解決が図れます。
外部管理者方式のメリット評価
各メリットの効果度（100点満点）
合人社の先進的な取り組み事例
Q：合人社の取り組みは？
A：1990年代から業界最早期に取り組み、現在1,645組合で実績を積み重ねています。
合人社は、第三者管理（外部管理者方式）の分野において業界のパイオニア的存在です。1990年代という早い段階からこの方式に着目し、時代の変化に合わせて制度を進化させながら、豊富なノウハウを蓄積してきました。現在では、グループ管理の約3割にあたる1,645組合で「合人社の管理者方式」を採用しており、その実績は業界トップクラスです。
合人社の管理者方式の特徴は、単なる業務代行ではなく、「マンション管理の煩わしさからの解放」と「区分所有者の権利と資産を確実に守り続けること」の両立を目指している点です。理事会をなくすことで組合員の時間的・身体的負担を解消しながら、強固な内部統制と情報の見える化により、透明性の高い管理運営を実現しています。
特に注目すべきは、管理者報酬を低額に設定し、管理仕様の見直しなどにより組合員の負担が増えないよう配慮している点です。また、「マンション管理組合お知らせネット」というウェブシステムを通じて、資産情報や未収状況などをリアルタイムで確認できる仕組みを構築しており、情報の透明性を確保しています。
さらに、独立した内部監査部門による厳正なチェック体制を整備し、利益相反行為の防止に努めています。これらの取り組みにより、合人社は外部管理者方式の信頼性向上に大きく貢献しているのです。
合人社の管理者方式の特徴
🔷他社との差別化ポイント
【サービス面の特徴】
低額な管理者報酬設定
理事会廃止による完全な負担軽減
適法かつ適正なトラブル対応
【管理・監視体制】
ウェブ上での情報見える化
資産情報のリアルタイム確認
厳格な善管注意義務の遵守
第三者管理方式の将来性と導入のポイント
Q：今後どうなっていくの？
A：高齢化の進展とともに需要は拡大し、制度面の整備も進んで、より安心して利用できるようになります。
第三者管理（外部管理者方式）の将来性は非常に明るいと言えます。築40年以上のマンションは現在115万戸ですが、10年後には2.2倍の249万戸、20年後には3.7倍の425万戸に急増する見込みです。建物の高経年化に伴い専門的知識を要する業務が増える一方、組合員の高齢化により役員のなり手不足はさらに深刻化するでしょう。
国土交通省も2024年6月に「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を策定し、制度面の整備を進めています。監事の設置義務化や利益相反取引の規制強化など、より安全で透明性の高い制度設計が進められており、利用者の安心感も高まっています。
導入を検討する際のポイントとしては、まず管理組合の現状と課題を正確に把握することが重要です。役員のなり手不足、管理業務の複雑化、住民の高齢化など、具体的な問題を明確にした上で、最適なパターンを選択する必要があります。
また、委託先の選定も重要なポイントです。実績と信頼性、透明性の確保、適切な監視体制の有無などを総合的に評価し、長期的なパートナーとして信頼できる業者を選ぶことが成功の鍵となります。
第三者管理（外部管理者方式）は、現代のマンション管理が直面する課題を解決する有効な手段です。適切な導入により、住民の負担軽減と管理の質向上を両立し、マンションの資産価値維持にも貢献できるでしょう。
外部管理者方式導入の検討フロー
第三者管理導入 成功のための重要ポイント
注意すべきリスク
•管理費の増加
•住民の関心低下
•元の方式への復帰困難
効果的な対策
•透明性の高い情報開示
•定期的な業務評価
•適切な契約条件の設定
まとめ
第三者管理（外部管理者方式）は、現代のマンション管理が直面する様々な課題を解決する革新的な管理方式です。住民の高齢化、役員のなり手不足、管理業務の専門化といった問題に対して、専門家の知識と経験を活用することで、効果的な解決策を提供します。
特に合人社の取り組みは、業界のパイオニアとして30年以上の実績を持ち、1,645組合での豊富な経験に基づいた信頼性の高いサービスを提供しています。低額な管理者報酬、強固な内部統制、情報の透明性確保など、利用者の立場に立った制度設計が評価されています。
今後、マンションの高経年化と住民の高齢化がさらに進む中で、外部管理者方式の需要は確実に拡大していくでしょう。国土交通省によるガイドライン策定など制度面の整備も進んでおり、より安心して利用できる環境が整いつつあります。
外部管理者方式の導入を検討される管理組合の皆様には、現状の課題を正確に把握し、最適なパターンを選択することをお勧めします。そして、実績と信頼性を兼ね備えた業者を選定することで、住民の負担軽減と管理の質向上を両立した、理想的なマンション管理を実現していただきたいと思います。
関連情報・参考リンク
国土交通省「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」
合人社グループ公式サイト
一般社団法人マンション管理業協会
公益財団法人マンション管理センター
※本記事の情報は2024年12月時点のものです。最新の情報については各関連機関の公式サイトをご確認ください。
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