「ソシオ宇品御幸（仮称）」　大規模物件　共用部充実

「(仮称）ソシオ宇品御幸」

建設予定地　「ソシオ宇品御幸」

かなり広い土地です。以前は広島銀行の社宅と関連施設が建っていました。

 

建築看板　「ソシオ宇品御幸」

15階建て、総戸数185戸となっています。かなりボリュームのある物件です。

 

周辺環境　「ソシオ宇品御幸」

物件より北東に千田廊公園があります。徒歩3分程度でしょうか。ここに銅像が建っている千田貞暁さん、すごい人みたい。

 

小さなお子さんも楽しく遊べそうな公園です。

 

公園の奥にイオンみゆき店が見えます。マンションから一番近いスーパーです。

 

南西より建設予定地を望む。こう見ると敷地はかなり広い。北側のマンションにお住いの方は残念ですが。

 

上と同じく、南西方位から建設予定地を望む。約2,000坪もある広大な敷地です。

 

西側道路を南より撮影。撮影カ所より奥に向けて少し下っています。

 

東側道路を南より撮影。

 

南側道路を西より撮影。左手が建設予定地、右手が2003年2月 (築22年)の「ジェイシティー宇品御幸」です。一般車両であれば、十分に離合できる広さです。

 

南側道路を東より撮影。十分に離合できる広さがあります。通行量も少ないです。

 

東側道路を南より撮影。かなり狭く一方通行です。

 

西側道路を北より撮影。この画像からもお分かりのように、実はこの土地は周りの土地に比べ、少し下がっています。2メートル程度でしょうか。

 

建設予定地南側に建っている分譲マンション「ジェイシティー宇品御幸」です。

 

建設予定地北側に隣接している「ポレスター宇品御幸プレミアムコート」（2015年10月完成）です。ソシオ宇品御幸の建て方にもよりますが、眺望や日当たりはかなり厳しくなるでしょう。資産価値も落ちるかも。

 

建設予定地が周りの土地より下がっている、低いなと感じたのですが、そうでもなかったです。

予想価格と感想　「ソシオ宇品御幸」

73㎡中部屋3ＬＤＫ中層階で5,300万円と予想しておきましょう。なかなかの金額です。昨今の建築費高騰や人件費高騰など鑑みると、致し方ないのでしょう。現状宇品エリアではヴェルディさんの在庫がたくさんあるので、厳しい流れになることは間違いないでしょう。「ソシオ宇品御幸」の価格が発表されると、ヴェルディさんの在庫が動くのではないでしょうか。

さらには皆実町の「ウエリス皆実町」も「ソシオ宇品御幸」の障害になると考えられます。噂ではほぼ同じような価格・坪単価ということです。実際にそうだとすれば、圧倒的に「ウエリス皆実町」のほうが売れそうです。

 

参考までに・・・

コンツェルトスクエア宇品御幸　185万円　2022年2月竣工

ヴェルディ・ザ・タワー宇品　210万円　2024年8月竣工

ヴェルディ・タワーヴィレッジ宇品　192万円　2025年10月竣工予定

 

「ソシオ宇品御幸」周辺マンションの築年数別価格

「ソシオ宇品御幸」周辺のマンションは築年数の経過とともに価格が大きく低下する傾向があります。築5年以内の物件の平均坪単価は249.0万円ですが、築40年以上になると81.5万円まで下落し、約67.3%の価値減少が見られます。

特に築10年を超えると価格下落が顕著になり、築20年を超えると坪単価は築5年以内の物件の半分程度まで下落します。ソシオ宇品御幸は現在築-2年（建設中または計画段階）の物件であり、高い資産価値を保持していますが、将来的な売却を検討する場合は、築年数の経過による価格下落を考慮する必要があります。

 

公式HPが上がっていました！！

いつもそうですが、ソシオさんのHPは斬新です。

※ソシオ宇品御幸【公式】

※広島の新築マンション市場を予測してみる【2024年秋】

 

宇品地区のマンション価格・坪単価推移

物件名	坪単価	竣工時期
ヴィルディータワーヴィレッジ宇品【ウエスト】	195万円	販売中
ヴェルディ・ザ・タワー宇品	210万円	販売中
ソシオ宇品御幸	255万円	販売中
ヴィルディータワーヴィレッジ宇品【イースト】	180万円	2023年1月竣工
コンツェルトスクエアー宇品御幸	185万	2022年2月竣工
フローレンス宇品御幸	180万円	2020年6月竣工
フローレンス宇品神田	170万円	2018年6月竣工
ポレスター宇品海岸ハーバービュー	170万円	2018年4月竣工

 

宇品西地区の中古マンションの現状

「ソシオ宇品御幸」は高いのか？

それとも安いのか？

その答えは宇品西地区の中古マンション市場を見れば、おぼろげに見えてくるでしょう。ここでは最新のSUUMO登録データーに基づく詳細な分析と将来予測をお届けします。現在の中古物件の状況と「ソシオ宇品御幸」を比較してご検討ください。

価格帯の分布

SUUMOに登録のデータから、宇品西エリアの中古マンションの価格帯を分析すると、以下のような特徴が見られます。

宇品西エリアの中古マンションの価格帯は、主に1,300万円から3,980万円の範囲に分布しています。データから算出した平均価格は約2,890万円となっています。特に注目すべき点として、3,490万円の物件が複数見られ、この価格帯が一つの市場基準となっていることがわかります。

価格帯	物件数	割合
1,000万円台	5件	約20%
2,000万円台	4件	約16%
3,000万円台	14件	約56%
4,000万円台以上	2件	約8%

このデータから、宇品西エリアの中古マンション市場は3,000万円台を中心に形成されていることがわかります。特に「ダイアパレス宇品西弐番館」の物件が多く、この物件の価格設定が市場価格の一つの基準となっていると考えられます。

●注目ポイント

同じマンションでも、リノベーションの有無や階数によって価格差が生じています。例えば、「メープル宇品」では、リノベーション済みの物件と未改装の物件で約70万円の価格差が見られます。これは、購入後のリノベーションコストを考慮する際の参考になるでしょう。

 

低価格帯（1,300万円〜1,900万円）

この価格帯には、築30年以上の比較的古いマンションが多く含まれています。代表的な物件として「メープル宇品」が挙げられます。1981年築の物件で、専有面積は約63㎡、2LDKの間取りが主流です。

中価格帯（2,800万円〜3,500万円）

この価格帯には、築20年前後のマンションや、築年数は古いものの大型のリノベーション物件が含まれています。代表的な物件として「パストラルハイム宇品」と「ダイアパレス宇品西弐番館」が挙げられます。

高価格帯（3,800万円〜4,600万円）

この価格帯には、築年数が比較的新しい物件や、大型の専有面積を持つ物件が含まれています。代表的な物件として「アーバンビュー宇品フェアコーストベイウイング」や「ライオンズマンション宇品西」などが挙げられます。

 

物件名	坪単価	竣工時期
パストラルハイム宇品	125.4万円	1984年4月
ライオンズマンション宇品西	153.6万円	2002年2月
ダイアパレス宇品西弐番館	172.5万円	2003年7月
アーバンビュー宇品フェアコースト	180.4万円	2008年6月
ソシオ宇品御幸	250万円（予想）	販売中

 

専有面積の分析

宇品西エリアの中古マンションの専有面積を分析すると、以下のような特徴が見られます。

収集したデータから算出した平均専有面積は約71.2㎡となっています。最小の物件で63.49㎡、最大の物件で89.65㎡と、比較的広めの物件が多いことが特徴です。専有面積別の物件数は以下のようになっています。

専有面積	物件数	割合
60㎡台	10件	約40%
70㎡台	11件	約44%
80㎡台以上	4件	約16%

このデータから、宇品西エリアの中古マンションは、60㎡台から70㎡台の物件が中心となっていることがわかります。これは、3LDKの間取りが多いことと関連しており、ファミリー向けの物件が中心であることを示しています。

また、㎡単価で見ると、平均で約40.6万円/㎡となっています。マンションによって㎡単価に差があり、新しいマンションほど㎡単価が高い傾向にあります。例えば、2003年築の「ダイアパレス宇品西弐番館」は約52.3万円/㎡、1981年築の「メープル宇品」は約26.0万円/㎡となっています。

 

築年数の分析

宇品西地区の中古マンションは、築年数によって大きく3つのグループに分けることができます。

築年数グループ	代表的な物件	特徴
築40年以上	メープル宇品（1981年築） パストラルハイム宇品（1984年築）	・価格が比較的安い ・リフォーム/リノベーション済み物件が多い ・専有面積は60〜76㎡程度 ・2LDK〜3LDKの間取りが主流
築20〜25年	ダイアパレス宇品西弐番館（2003年築） パークハウス宇品ポートスクエア（2002年築） ライオンズマンション宇品西（2002年築）	・中価格帯〜高価格帯 ・ペット飼育可能な物件が多い ・専有面積は65〜85㎡程度 ・3LDKが主流
築15〜20年	アーバンビュー宇品フェアコーストベイウイング（2008年築） ソシオ宇品（2017年築）	・高価格帯 ・設備が充実している ・専有面積は70〜90㎡程度 ・3LDKが主流 ・大型バルコニーを有する物件も

築年代	物件数	割合
1980年代（築35年以上）	9件	約36%
1990年代（築25-34年）	0件	0%
2000年代前半（築20-24年）	14件	約56%
2000年代後半以降（築20年未満）	2件	約8%

このデータから、宇品西エリアの中古マンション市場は、1980年代と2000年代前半に建設されたマンションが中心となっていることがわかります。特に「ダイアパレス宇品西弐番館」（2003年築）と「メープル宇品」（1981年築）、「パストラルハイム宇品」（1984年築）の物件が多く流通しています。

注目すべき点として、1990年代に建設されたマンションがデータ内に見られないことが挙げられます。これは、この時期に宇品西エリアでのマンション開発が少なかったか、または現在の所有者が売却を控えている可能性があります。

●築年数と価格の関係

データを分析すると、築年数と価格には明確な相関関係が見られます。2000年代以降に建設された物件は3,000万円台が中心であるのに対し、1980年代に建設された物件は1,000万円台から2,000万円台が中心となっています。ただし、同じ築年数でもリノベーション済みの物件は価格が高くなる傾向にあります。

 

間取りの傾向

宇品西エリアの中古マンションの間取りを分析すると、以下のような特徴が見られます。

 

間取り別の物件数は以下のようになっています。

間取り	物件数	割合
2LDK	5件	約20%
3LDK	19件	約76%
その他（3SLDK、4LDKなど）	1件	約4%

このデータから、宇品西エリアの中古マンション市場は、3LDKの間取りが中心となっていることがわかります。これは、このエリアがファミリー層をターゲットとしていることを示しています。

また、同じマンションでも、リノベーションによって間取りが変更されているケースも見られます。例えば、「メープル宇品」では、元々3LDKだった間取りを2LDKに変更し、リビングを広くしている物件もあります。これは、現代の生活スタイルに合わせた間取り変更の一例と言えるでしょう。

 

宇品エリア市場の特徴

立地特性と交通アクセス

宇品西エリアの中古マンションは、広島電鉄宇品線の「元宇品口駅」や「宇品五丁目駅」から徒歩圏内に位置しています。データを分析すると、駅からの距離は平均で徒歩約6分となっており、交通アクセスの良さが特徴の一つと言えます。

また、バス停も近く、「宇品西六丁目」や「宇品西四丁目」などのバス停からも徒歩数分の距離にあります。これにより、広島市中心部へのアクセスも良好です。

さらに、周辺には「ゆめタウン みゆき店」などの商業施設があり、生活利便性も高いエリアとなっています。このような立地特性が、宇品西エリアの中古マンション市場の魅力の一つとなっています。

駐車場の状況

宇品西エリアの中古マンションでは、駐車場の有無も重要な要素となっています。データを分析すると、多くのマンションで駐車場が完備されていることがわかります。

特に「ダイアパレス宇品西弐番館」では、平面駐車場が完備されており、車を所有する世帯にとって利便性が高くなっています。また、一部のマンションでは、駐車場の空き状況や月額使用料についても記載されています。

駐車場の有無は、特に郊外に位置する宇品エリアでは重要な要素であり、物件選びの際のポイントの一つとなっています。

南向き物件の人気

宇品西エリアの中古マンション市場では、南向きの物件が人気を集めています。データを分析すると、多くの物件が南向きであり、「陽当たり良好」「通風良好」といった特徴が強調されています。

特に「ダイアパレス宇品西弐番館」や「パストラルハイム宇品」では、南向きの物件が多く、日当たりの良さが魅力の一つとなっています。南向き物件の割合は以下のようになっています。

向き	物件数	割合
南向き	18件	約72%
その他または未記載	7件	約28%

このデータから、宇品西エリアの中古マンション市場では、南向きの物件が多く、日当たりの良さが重視されていることがわかります。

 

宇品での物件選びのポイント

宇品西地区で中古マンションを選ぶ際のポイントについて、予算別に解説します。

1,500万円台の予算で探す場合

この予算帯では、「メープル宇品」が主な選択肢となります。築年数は古いものの、リフォーム済みの物件を選ぶことで、新しい設備と手頃な価格を両立できます。

おすすめ物件

この予算帯で物件を選ぶ際のポイントは、リフォームの質と範囲、階数（低層階は価格が安い傾向がある）、管理状況などです。特に管理費や修繕積立金の金額と、大規模修繕の履歴・計画は必ず確認しましょう。

2,800万円台の予算で探す場合

この予算帯では、「パストラルハイム宇品」が主な選択肢となります。築年数は古いものの、専有面積が広く、リノベーション予定の物件も多いため、ファミリー向けの住まいとして検討価値があります。

おすすめ物件

この予算帯で物件を選ぶ際のポイントは、リノベーションの内容と質、階数と眺望、周辺環境などです。特に「パストラルハイム宇品」は高層階の物件が多いため、眺望の良さも選択基準の一つになります。

3,500万円前後の予算で探す場合

この予算帯では、「ダイアパレス宇品西弐番館」が主な選択肢となります。築20年程度と比較的新しく、ペット飼育可能な点も魅力です。

おすすめ物件

この予算帯で物件を選ぶ際のポイントは、建物の管理状態、設備の充実度、ペット飼育可否などです。特に「ダイアパレス宇品西弐番館」は複数の不動産会社から同価格で販売されているため、担当者の対応や購入サポート内容（オプション工事サービスや家電プレゼントなど）も比較検討するとよいでしょう。

3,800万円以上の予算で探す場合

この予算帯では、「アーバンビュー宇品フェアコーストベイウイング」や「ライオンズマンション宇品西」などが選択肢となります。築年数が比較的新しく、設備も充実しているため、高級感のある住まいを求める方におすすめです。

おすすめ物件

この予算帯で物件を選ぶ際のポイントは、眺望や日当たり、設備の充実度、共用施設の充実度などです。特に高層階の物件では、眺望の良さが大きな魅力となります。また、管理体制やセキュリティ面も重要な選択基準です。

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