プレディア観音新町プレイス・周辺中古マンション どちらを買うべき？
このページはブログ内記事：「プレディア観音新町プレイス」周辺の中古マンション相場価格を分析！！の中古マンション分析を要約したものです。
わかりやすいようにQ&A方式にしています。
観音新町・南観音・観音本町・観音町・庚午中・庚午北・庚午南・扇町
【広さ】
60㎡以上
【築年数】
30年以内
2025年5月上旬時点
観音新町・庚午エリア中古マンション価格相場分析
Q: 観音新町エリアの中古マンション相場はどのくらいなのかしら？
A: 観音新町エリアの中古マンション相場は2500万円台から4300万円台まで幅広く分布しています！特に2900万円台と3400万円台の物件が多いですね。全27物件の分析結果なので、信頼性の高いデータとなっていますよ！
Q: おすすめの物件を教えてほしいな。予算や条件別に教えてもらえるかしら？
A: 予算別におすすめ物件をご紹介します！高予算（4000万円以上）なら「ヴェルディ観音新町リバーフロント」が最上階・角部屋で眺望抜群！中予算（3000〜4000万円）なら「アンヴェール庚午中グランツ」が築浅で住環境良好です。低予算（3000万円以下）なら「アルファスマート観音新町II」が築4年と比較的新しく、コスパ最高ですよ！ファミリー向けには広々とした「クレアセトル南観音」の4LDKがおすすめです！
Q: 観音新町エリアで最も高額な中古マンションはどこなの？
A: 最高価格は「ヴェルディ観音新町リバーフロント」の4,330万円です！築11年の角部屋で、93.89㎡の広さに5LDKという贅沢な間取りが魅力です。15階建ての最上階に位置し、太田川放水路の眺望が素晴らしい物件ですよ！
Q: 築浅物件で注目すべきマンションはありますか？
A: 築浅物件なら「フローレンス南観音センターコート」が一番新しいですよ！築2年で3LDKの角部屋が4,280万円、2LDKが3,880万円です。次いで「アルファスマート観音新町II」が築4年で、3LDKが2,790万円〜3,380万円と比較的リーズナブル！どちらも最新設備が整った注目物件です！
Q: 3,000万円以下で広い間取りの物件はあるかしら？
A: あります！「ロイヤルアーク庚午南」は3LDK+Sで80.79㎡の広さがありながら2,490万円とお買い得です。また「ペルル庚午中」は2LDKながら76.57㎡と広めの専有面積で2,980万円。「クレイドル東高須駅前」も3DKで73.34㎡あり2,750万円とコスパの良い物件ですよ！
Q: 管理費が特に安い物件を教えてほしいな。
A: 最も管理費が安いのは「サンシティ庚午中」です！月額1,300〜1,400円と驚きの安さです。ただし修繕積立金は12,700〜12,900円とやや高めなので、トータルコストで考える必要があります。次いで「クレストコート観音平和大通り」が月額4,400円、「クレイドル東高須駅前」が月額5,400円と比較的管理費が抑えられていますよ！
Q: 修繕積立金が安い物件はどこかしら？将来の負担が少ないものがいいな。
A: 修繕積立金が最も安いのは「アルファスマート観音新町II」の月額4,500〜4,800円です！築4年と新しいため積立金が抑えられています。次いで「フローレンス南観音センターコート」が月額5,560〜5,820円、「クレストコート観音平和大通り」が月額5,450円と、築浅物件は修繕積立金が低めに設定されていますよ！
Q: 角部屋と普通の部屋で実際にいくら違うの？具体的な例を教えて。
A: 具体例をご紹介します！「ペルル庚午中壱番館」では同じ物件内で角部屋が3,480万円、普通の部屋が2,980万円と500万円（16.8%）の差があります。「アルファスマート観音新町II」では5階の角部屋が3,380万円、2階の普通の部屋が2,790万円と590万円の差があります。角部屋は採光や通風の良さから、このようなプレミアム価格になっていますよ！
Q: 高層階の物件で眺望が良いものはどこかしら？
A: 高層階で眺望抜群なのは「ヴェルディ観音新町リバーフロント」の15階と「フローレンス観音平和大通り」の13階です！特に「ヴェルディ観音新町リバーフロント」は太田川放水路に面しており、水辺の景色が楽しめます。「ポレスター東高須ザ・レジデンス」の13階も眺望が良く、開放感のある暮らしが実現できる物件ですよ！
Q: 専有面積が特に広い物件はどこ？広々とした部屋に住みたいの。
A: 最も広いのは「ソフィスコート庚午北」の105.69㎡（31.97坪）です！4LDKで3,580万円とコスパも良好です。次いで「ヴェルディ観音公園前」が100.4㎡（30.37坪）で3LDK+S、「ヴェルディ観音新町リバーフロント」が93.89㎡（28.40坪）で5LDKと、90㎡超の広々とした物件が複数ありますよ！
Q: 総戸数が多いマンションはどこ？大規模マンションがいいな。
A: 最大規模は「ファミール観音平和大通り」の65戸です！SRC14階建ての大型マンションで、共用施設も充実しています。次いで「アルファライフ平和大通り」が56戸、「アルファスマート観音新町II」が51戸と比較的大規模なマンションとなっています。大規模マンションは管理体制がしっかりしていることが多く、安心感がありますよ！
Q: 築20年以上でもきれいに管理されている物件はありますか？
A: 「ファミール観音平和大通り」は築22年ながら管理状態が良好です！SRC造の頑丈な構造で、共用部のメンテナンスもしっかり行われています。「ディーレスティア庚午」も築22年ですが、管理費・修繕積立金がしっかり確保されており、建物の維持管理が行き届いています。築年数だけでなく管理状態をチェックすることが大切ですよ！
Q: 築年数と価格には関係があるの？
A: もちろんあります！基本的に築年数が浅いほど価格は高くなります。築2年物件は4280万円、築27年物件は2630万円といった具合です。ただし、立地条件や間取り、専有面積などによっても価格差が生じますので、一概に築年数だけでは判断できませんよ！
Q: 管理費や修繕積立金はどのくらいかかるものなの？気になります。
A: 築年数によって大きく変わります！築浅物件（0-5年）では管理費・修繕積立金合計が月1万2千円程度ですが、築20年超の物件では3万円以上かかる場合も！特に修繕積立金は築年数とともに上昇する傾向にあります。購入時には物件価格だけでなく、これらのランニングコストも考慮することが大切ですよ！
Q: 角部屋って普通の部屋より高いのかしら？どのくらい違うの？
A: 角部屋は確かにプレミアム価格になっています！通常の部屋と比べて8.4%〜16.8%ほど高くなる傾向があります。「ペルル庚午中壱番館」では同じ物件内で500万円もの価格差がありました！採光や通風の良さ、プライバシー性の高さが評価されているんですね。
Q: このエリアで人気の物件ってどんな特徴があるの？
A: 人気物件は高価格帯とコスパ重視の2タイプがあります！高価格帯では「ヴェルディ観音新町リバーフロント」が93.89㎡・5LDKで4,330万円。コスパ重視なら「アルファスマート観音新町II」が築4年で2,790万円、「サンシティ庚午中」が管理費月額1,300円と低コストで人気です！
Q: 観音新町エリアって将来性はあるのかしら？
A: 将来性は非常に高いエリアです！太田川放水路沿いの水辺空間活用計画や交通インフラの整備、商業施設の充実など、今後の発展が期待されています。広島市中心部のベッドタウンとしての需要も増加傾向にあり、中長期的には不動産価値の上昇も期待できますよ！
Q: 中古マンションを選ぶときのポイントを教えてほしいな。
A: 5つのポイントがあります！①立地条件（駅距離、商業施設アクセス）②建物の管理状態③修繕履歴と計画④管理組合の運営状況⑤周辺環境の将来性。これらを総合的に判断して、後悔のない物件選びをすることが大切です！
Q: プレディア観音新町プレイスと中古マンションはどちらがお得なの？
A: 現時点では「プレディア観音新町プレイス」の価格が未発表のため、直接比較できません！一般的に新築は設備や性能面で優れていますが、資産価値の下落が早い傾向があります。中古は初期費用を抑えられますが、将来的なリフォーム費用も考慮が必要です。価格発表後に改めて詳細分析をご提供します！
Q: 管理費が安い物件と高い物件の違いって何かしら？
A: 主に「管理体制」と「共用設備の充実度」の違いです！管理費が安い物件は管理体制がシンプルで共用設備が最低限。高い物件は24時間管理や充実した共用施設がある場合が多いです。また総戸数も関係し、戸数が多いほど1戸あたりの負担は少なくなります。自分のライフスタイルに合った物件を選ぶことが重要ですよ！
Q: 築年数が古い物件を買うときに気をつけることはありますか？
A: 3つのポイントに注目を！①大規模修繕の履歴と計画②修繕積立金の積立状況③設備の更新状況（給排水管、エレベーター、電気設備など）。築古物件は価格面での魅力がありますが、将来的な修繕やリフォームの費用も考慮した総合判断が必要です！
Q: 間取りによって価格はどのくらい違うものなの？
A: 間取りが大きくなるほど価格は上がる傾向にあります！2LDKの平均価格は約3,300万円、3LDKは約3,100万円、4LDKは約3,500万円、5LDKは4,330万円です。ただし同じ間取りでも専有面積や築年数、階数によって価格差があります。例えば3LDKでも2,490万円から4,280万円まで幅広く分布していますよ！
Q: 高層階と低層階では価格に違いがあるの？
A: 明確な違いがあります！同じマンションでも高層階は眺望や日当たりの良さから、低層階より10〜15%ほど高くなる傾向があります。例えば「アルファスマート観音新町II」では2階が2,790万円、5階が3,380万円と約590万円（21%）の差があります。ただし1階でも専用庭付きなど特別な付加価値がある場合は別ですよ！
Q: 駅からの距離で価格は変わるものなのかしら？
A: 大きく影響します！一般的に駅から徒歩10分圏内の物件は、それ以上離れた物件より5〜10%高い傾向にあります。観音新町エリアでは、広電観音町電停や広電西観音町電停から徒歩5分以内の物件は特に人気が高く、同条件の物件でも価格が上乗せされています。交通利便性は資産価値を左右する重要な要素ですね！
Q: 中古マンションを購入した後のリノベーション費用はどのくらいかかるの？
A: リノベーションの範囲によって大きく異なります！簡易的な内装変更なら100〜200万円程度、水回りを含む全面リノベーションなら400〜800万円程度が目安です。築20年以上の物件では配管の更新なども必要になる場合があり、さらに費用がかかることも。購入予算とは別にリノベーション費用も考慮した計画が大切ですよ！
Q: 中古マンション購入時にかかる諸費用はどのくらい？
A: 物件価格の約5〜7%程度を見込んでおくといいでしょう！主な内訳は、仲介手数料（物件価格の3%+6万円+税）、登記費用（約物件価格の1%）、印紙税、ローン事務手数料などです。3,000万円の物件なら150〜210万円程度の諸費用が必要になります。予算計画の際には必ず考慮しておきましょう！
Q: 中古マンションの資産価値はどのように変化していくの？
A: 一般的に築年数とともに下落しますが、その度合いは立地や管理状態で大きく異なります！築10年までは年3〜4%程度、築10〜20年は年1〜2%程度下落する傾向があります。ただし、駅近や人気エリアの優良物件は、適切に管理・メンテナンスされていれば、価格下落が緩やかになることも。中には希少性から価格が上昇する物件もありますよ！
Q: 観音新町エリアの家賃相場はどのくらい？投資としても良いエリア？
A: 家賃相場は2LDKで7〜9万円、3LDKで9〜12万円程度です！利回りは物件にもよりますが、平均で4〜5%程度が見込めます。特に単身者向けの物件は需要が安定しており、投資物件としても人気があります。広島市中心部へのアクセスの良さから、社会人や学生の需要も高く、空室リスクも比較的低いエリアと言えますよ！投資をお考えなら検討の価値は十分にあります！
Q: 観音新町エリアの今後の人口動態はどうなりそう？
A: 緩やかな増加傾向が予測されています！広島市全体では人口減少が懸念されていますが、利便性の高い観音新町エリアは比較的安定した人口を維持しています。特に子育て世代の流入が続いており、今後も安定した需要が見込まれます。また、シニア層の住み替えニーズも高まっており、多世代が共存するバランスの良いエリアとして発展していくでしょう！
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