「プレディア広島大手町」周辺の中古マンション相場分析

広島市中区の中古マンション市場では、2,000万円台から3,000万円台の物件が最も多く流通しています。 これらの価格帯は、一般的なファミリー層にとって手の届きやすい範囲であり、 需要も安定しています。一方で、5,000万円を超える高額物件は、 専有面積が大きい、高層階に位置する、または特別な付加価値を持つ物件に限られています。

特に注目すべきは、同じマンション内でも階数や向き、リノベーションの有無によって 1,000万円以上の価格差が生じているケースがあることです。 例えば、アーバンビュー平和大通りでは、同じマンション内で1LDKと3LDKで 約300万円の価格差があります。

専有面積と価格の関係を分析すると、基本的には正の相関関係が見られますが、 単純な面積だけでなく、バルコニーの広さや階数、築年数などの要素も 価格形成に大きく影響していることがわかります。

特に専有面積80m²以上の物件では、その他の付加価値要素によって 価格の幅が大きく広がる傾向があります。例えば、専有面積が約80m²の物件でも、 価格は2,480万円から4,295万円まで大きな差があります。

また、専有面積あたりの単価（坪単価）を計算すると、 高層階の物件や新しい物件ほど高くなる傾向があります。 特に眺望の良い高層階物件は、坪単価が20%以上高くなるケースも見られます。

築年数と価格の関係を見ると、新しい物件ほど高額になる傾向がありますが、 古い物件でもリノベーションが施されている場合は相応の価格で取引されています。特に1980年代後半から1990年代前半に建設された物件は、 構造的な堅牢性と適切なリノベーションにより、 比較的高い価格を維持している傾向が見られます。

一方で、1970年代の物件は、リノベーションされていても 相対的に低い価格帯で取引される傾向があります。 これは建物の基本構造や共用部分の経年劣化が 価格形成に影響していると考えられます。

管理費は月額6,540円から23,500円まで、修繕積立金は月額2,400円から16,500円まで 幅広く分布しています。一般的に総戸数が多いマンションほど一戸あたりの管理費は 低くなる傾向がありますが、管理形態（常駐・通勤・巡回）によっても 大きく異なります。

また、築年数が経過したマンションでは修繕積立金が 高額になる傾向が見られます。これは大規模修繕の頻度が増えるためと考えられます。

特に注目すべきは、管理費と修繕積立金の合計額が月額3万円を超える物件が 複数存在することです。これらの物件では、購入時の価格だけでなく、 維持費用も含めた総コストを考慮する必要があります。