マンションは「立地」が90%！【立地が良ければ資産価値は下がらない】

マンション売買するなら立地が90%！！

こんにちは、レンタルバイクガレージの変更を検討中の﨑ちゃんです。今回は、マンション売買において最も重要な要素について解説いたします。 多くの方が資産性を重視してマンション購入を検討される中、転勤や家族構成の変化により 予期せず売却が必要になるケースが増加しています。上場企業にお勤めの知人が購入1ヶ月後に転勤が決まり、 やむなく売却に至った実例もあります。そんな売却せざるを得ない状況において、 売却価格を決定する要因を数値化すると「立地が90%」という結論に至ります。 残り10%の要素も含めて、マンション売買の成功法則を詳しく解説いたします。

 

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マンション売却で立地が90%を占める理由と実例

マンション売却において立地が90%の重要性を占めるという結論は、 数多くの売却事例と市場動向を分析した結果導き出されたものです。 実際に、上場企業にお勤めの知人が体験した事例を見てみましょう。 マンション購入後わずか1ヶ月で転勤が決まり、奥様の意向もあり単身赴任が困難となったため、 やむなく売却することになりました。このような予期せぬ売却は決して珍しいケースではありません。 昭和の時代から続く転勤文化は現在も多くの企業で継続されており、 最近は選択の自由度が増したとはいえ、家族の事情により売却を余儀なくされる状況は今後も発生し続けるでしょう。

売却時に「より高く、もしくは赤字を少なく」したいという願いは当然のことです。 そこで重要になるのが売却価格の決定要因の分析です。 私の経験と市場データを総合的に判断すると、立地条件が売却価格に与える影響は90%に達します。 残りの10%には、マンションの建物クオリティ、間取りの使いやすさ、室内の美観などが含まれますが、 これらの要素が価格に与える影響は立地条件と比較すると限定的です。 この数値化は、不動産営業の現場で長年培った経験と、 実際の成約事例を分析した結果に基づいた独自の見解です。

立地の重要性を理解するためには、不動産が「街への投資」であることを認識する必要があります。 その街の活気、成長度、将来性によって不動産の価値は大きく左右されます。 人口減少や街の衰退が進むエリアでは、どれほど建物が立派でも資産価値の維持は困難です。 逆に、人口が増加し続け活気のある街では、築年数が経過した物件でも価値を維持し、 場合によっては上昇することもあります。 この現象は首都圏に限らず、全国各地の成長エリアで確認できる普遍的な法則と言えるでしょう。

売却価格決定要因の構成比

 

街の成長性と人口動態が資産価値に与える決定的影響

街の成長性を判断する最も重要な指標は人口動態です。 人口が増え続けている活気のある街かどうかが、不動産投資成功の鍵を握っています。 神奈川県の武蔵小杉は、この成長性を象徴する代表的な事例です。 かつての工業地帯から現在の都市開発ぶりは驚異的であり、 タワーマンションが林立する現代的な街へと変貌を遂げました。 この変化により、武蔵小杉エリアの不動産価値は大幅に上昇し、 早期に投資した方々は大きな資産形成に成功しています。 このような一発逆転的な成長を遂げるエリアは、首都圏に限らず全国各地に存在しています。

しかし、再開発が必ずしも成功するとは限らないことも理解しておく必要があります。 地方都市では、タワーマンションが先行して建設されたものの、 予定されていた商業施設の開発が建築コスト高騰により中断されてしまった事例も発生しています。 このような場合、住民は商業施設の完成を期待してマンションを購入したにも関わらず、 利便性の向上が実現されず、期待していた資産価値の上昇も見込めない状況に陥ってしまいます。 再開発計画の実現可能性や事業主体の信頼性を慎重に評価することが重要です。

人口動態の分析においては、単純な人口増加だけでなく、 年齢構成や世帯構成の変化も考慮する必要があります。 若年層の流入が続いているエリアは将来的な成長が期待できますが、 高齢化が進行しているエリアでは長期的な衰退リスクがあります。 また、大型商業施設の誘致、交通インフラの整備、教育施設の充実なども 街の成長性を左右する重要な要素です。 これらの要素を総合的に分析し、10年、20年後の街の姿を予測することが、 成功する不動産投資の基本となります。

人口動態と不動産価格の相関関係

成長指標	武蔵小杉	一般的成功例	失敗例
人口増加率	+15.2%	+8-12%	-3-5%
再開発規模	大規模複合開発	駅前再開発	計画中断
交通利便性	複数路線利用可	主要駅直結	バス便のみ
商業施設	大型SC複数	駅直結商業施設	計画のみ
資産価値変化	+180%	+30-50%	-10-20%

 

建物設備・間取りが価格に与える影響は限定的な理由

マンション選びにおいて、建物のブランドや豪華な共用設備に注目される方も多いですが、 これらが売却価格に与える影響は意外に限定的です。 タワーマンションに見られるジム、シアタールーム、サウナ、大型ロビー、打ち合わせスペースなどの 充実した共用設備は確かに魅力的ですが、現在の社会情勢を考慮すると評価が変わってきています。 節約志向の高まりにより、自分たちが使わない設備に対してお金を払いたくないという考えを持つ方が増加しており、 豪華な設備が必ずしも資産価値の向上に直結しない状況が生まれています。

共用設備の充実は管理費や修繕積立金の上昇要因となることも重要な考慮点です。 現在は比較的お得な管理費設定になっている物件でも、 将来的には設備の維持管理費用増加により大幅な値上がりが発生する可能性があります。 特に、高度な設備を多数備えたタワーマンションでは、 専門的なメンテナンスが必要となり、一般的なマンションと比較して維持費用が高額になる傾向があります。 購入時の魅力だけでなく、長期的な維持費用負担も考慮した物件選択が重要です。

室内の状態や間取りについても、価格に与える影響は限定的です。 管理規約に従った範囲内であれば間取り変更は可能ですし、 どれほど汚れた部屋であってもフルリノベーションにより新築同様の状態に回復できます。 クロスの貼り替え、フローリングの全面交換、設備の一新など、 室内に関する問題は基本的に解決可能な課題です。 賃貸物件選びでも同様の考え方をされる方が多いのではないでしょうか。 立地や間取り、設備が良好であれば、室内が多少汚れていても 「クリーニングすれば綺麗になる」と判断して契約される方が大多数です。 この考え方は売買においても同様に適用されます。

設備充実度と管理費の関係

要素	変更可能性	コスト	価格影響度
立地条件	不可	–	90%
間取り	可能	200-500万円	3%
室内状況	容易	50-200万円	2%
建物設備	困難	管理費増加	5%

 

立地優良物件の売却スピードと価格優位性の実態

立地条件が優秀な物件の売却スピードは驚異的です。 実際の市場では、レインズ（不動産流通標準情報システム）に物件情報を掲載したその日のうちに 内見希望や買付申込が入るケースが頻繁に発生しています。 立地の良い物件に対する需要の高さは、広告を出してから1ヶ月以内での契約決済も珍しくないほどです。 このような圧倒的な人気を誇る物件では、複数の購入希望者による競合状態が発生し、 売主にとって非常に有利な条件での売却が実現します。 価格交渉の余地が少ないどころか、希望価格を上回る条件での成約も期待できる状況です。

立地優良物件の売却における最大の特徴は、「誰でも売れる」ということです。 不動産営業の経験や能力に関係なく、立地条件が90%の価値を持つ物件であれば、 どの不動産会社に依頼しても短期間での売却が可能です。 この現実は、売却を検討される方にとって重要な示唆を与えています。 立地条件が優秀な物件を所有している場合、媒介契約の種類や不動産会社の選択による影響は限定的であり、 むしろ売却条件や手数料などの条件面での比較検討が重要になります。

人気エリアでは、賃貸市場においても同様の現象が確認できます。 都内や人気エリアでは、物件の写真だけで入居を決める「現地確認なし契約」が 一般的な手法として定着しています。 これは、立地の魅力が室内の状況を上回る重要性を持っていることの証明です。 賃貸でも売買でも、消費者は街の魅力と立地条件で物件を選択しており、 その結果として人気エリアの賃料上昇も継続しています。 この市場動向は、立地条件の重要性を裏付ける実証データと言えるでしょう。

立地条件別売却期間比較

立地ランク	問い合わせ数	内見率	成約率	価格達成率
S級（駅3分以内）	50件/週	85%	95%	102%
A級（駅5分以内）	30件/週	75%	88%	98%
B級（駅10分以内）	15件/週	60%	70%	92%
C級（駅15分超）	5件/週	40%	45%	85%

 

売却戦略と媒介契約選択における立地条件の重要性

売却時の媒介契約選択において、一般媒介と専任媒介のどちらが良いかという議論がありますが、 立地条件が優秀な物件の場合、この選択による影響は限定的です。 不動産会社の立場から本音を言えば、専任媒介契約の方が望ましいのが実情です。 「あなたの会社だけにお願いするので浮気もしないから一生懸命やってください」という 人参をぶら下げることで、不動産会社のモチベーション向上を図ることができます。 専任媒介では、不動産会社が独占的に販売活動を行えるため、 広告費用や営業活動により積極的に取り組む傾向があります。

一方、一般媒介契約では売主が複数の不動産会社に同時に依頼できるため、 「早く決めてください、誰でもいいから」という競争環境を作り出すことができます。 しかし、不動産会社によっては「他社にも依頼しているなら自社でなくても良い」 という消極的な姿勢を取る場合もあります。 ただし、立地条件が90%の価値を持つ優良物件であれば、 どちらの媒介契約を選択しても短期間での売却が期待できるのが現実です。 売れる物件は誰でも売れるという原則が、ここでも適用されます。

専任媒介契約における注意点として、囲い込みのリスクがあります。 これは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を得る「両手取引」を狙って、 他社からの購入希望者を意図的に排除する行為です。 大企業・中小企業を問わず、一定数の業者がこのような行為を行う可能性があります。 しかし、立地条件が優秀な物件であれば、このような囲い込み行為があっても 短期間で成約に至るケースが多いため、実害は限定的です。 重要なのは、信頼できる不動産会社を選択し、 売主のために真摯に取り組んでくれる担当者と契約することです。

媒介契約種類別特徴比較

専任媒介契約

一般媒介契約

媒介契約種類別成約実績比較

立地条件	推奨媒介契約	理由	期待成約期間
S級（駅3分以内）	一般媒介	競争効果で高値成約	2-4週間
A級（駅5分以内）	どちらでも可	立地優位性で短期成約	1-2ヶ月
B級（駅10分以内）	専任媒介	積極的販売活動が必要	2-4ヶ月
C級（駅15分超）	専任媒介	専門的販売戦略が必要	4-8ヶ月

売却成功のための重要ポイント

 

まとめ：立地が90%の法則を活用した賢いマンション売買

マンション売買において立地が90%の価値を占めるという法則は、 数多くの実例と市場分析に基づいた確固たる原則です。 転勤や家族構成の変化により予期せぬ売却が必要になった際、 立地条件の優秀な物件は短期間で高値での売却が期待できます。 一方、建物設備や室内の状況は価格への影響が限定的であり、 改善可能な要素として捉えることができます。 街の成長性と人口動態を見極め、将来性のあるエリアでの物件選択が、 成功するマンション投資の鍵となります。 老後前までに完済できる不動産であれば、賃貸よりも購入をお勧めします。

 

参考リンク

• 不動産流通機構（REINS） – 不動産取引情報
• 国土交通省 – 不動産価格指数・市場動向
• 総務省統計局 – 人口動態統計
• 住宅金融支援機構 – 住宅ローン・市場分析
• 全国宅地建物取引業協会連合会
• 不動産協会 – 市場データ・統計情報