井口・明神エリアの中古マンション価格相場検証【アルファステイツ新井口査定】

井口・明神エリアの中古マンション価格相場検証

井口・明神エリアの中古マンション価格相場検証

「アルファステイツ新井口」の査定時に調査した内容を共有します。某有名不動産ポータルサイト、平和、レインズ掲載の中古マンションは8件ヒットしました。（井口・明神エリア、築30年以内）

物件名	価格	間取り	総戸数	専有面積	築年数	管理費	修繕積立金	管理費＋修繕積立金
ビアンカ井口	2980万円	4LDK	45戸	85.62m2（25.89坪）	17年	7600円	22260円	29860円
ライオンズ新井口ブライトシーズン（角部屋）	4630万円	3LDK	44戸	88.46m2（26.75坪）	10年	13400円	11060円	24460円
ライオンズ新井口ブライトシーズン	4780万円	2LDK+S	44戸	74m2（22.38坪）	10年	11500円	9250円	20750円
ライオンズ新井口マークレジデンス	3880万円	2LDK	70戸	71.43m2	16年	6800円	9290円	16090円
ダイアパレス井口リヴァージュ（角部屋）	2998万円	3LDK	59戸	83.38m2	28年	9400円	6090円	15490円
ザ・新井口プレイス	4330万円	2LDK	48戸	66.33m2（20.06坪）	2年	7960円	6640円	14600円
フローレンス井口学園前	2380万円	3LDK	48戸	68.5m2（20.72坪）	27年	6000円	8560円	14560円
パークナード井口	4490万円	3LDK	111戸	73.52m2	3年	7100円	4300円	11400円

井口・明神エリアの市場動向

井口・明神エリアの中古マンション市場は、広島市内の他エリアと比較して安定した需要があります。特に、新築マンションの供給が限られる中、良質な中古マンションへの需要は堅調に推移しています。当エリアの中古マンションの平均価格は坪単価約150〜200万円台で、築年数や立地条件によって価格差が見られます。

近年は、築浅物件の人気が高く、特に築10年以内の物件は高値で取引される傾向にあります。一方で、築20年以上の物件でも、管理状態の良い物件や大規模修繕が実施された物件は、比較的高い評価を得ています。

価格帯別物件数（価格帯ごとの物件数分布）

築年数と価格の相関（築年数による価格の変動）

物件データ分析

井口・明神エリアの代表的な中古マンションの価格データを分析すると、以下のような特徴が見られます。築年数が新しい物件ほど坪単価が高く、特に「ザ・新井口プレイス」や「パークナード井口」などの築浅物件は坪単価200万円を超える高値で取引されています。

価格が高い順

物件名	価格	坪単価	間取り	総戸数	所在階/構造・階建	築年数
ライオンズ新井口ブライトシーズン	4780万円	約213万円	2LDK+S	44戸	15階/RC15階建	10年
ライオンズ新井口ブライトシーズン（角）	4630万円	約173万円	3LDK	44戸	1階/RC15階建	10年
パークナード井口	4490万円	約204万円	3LDK	111戸	4階/RC20階建	3年
ザ・新井口プレイス	4330万円	約216万円	2LDK	48戸	11階/RC13階建	2年
ライオンズ新井口マークレジデンス	3880万円	約180万円	2LDK	70戸	14階/RC15階建	16年
ダイアパレス井口リヴァージュ（角）	2998万円	約118万円	3LDK	59戸	8階/RC8階建	28年
ビアンカ井口	2980万円	約115万円	4LDK	–	1階/RC1階地下7階建	17年
フローレンス井口学園前	2380万円	約115万円	3LDK	48戸	10階/RC11階建	27年

上記データから、当エリアの中古マンション価格は2,380万円〜4,780万円の範囲に分布しており、坪単価は約115万円〜216万円となっています。築年数による価格差が明確に表れており、築10年以内の物件は高値で取引される傾向にあります。

築年数による価格変動分析

築年数は中古マンションの価格形成に大きな影響を与える要素です。当エリアのデータを分析すると、築年数と坪単価には明確な相関関係が見られます。

築年数別の平均坪単価（築年数による坪単価の変動）

築2〜3年の新しい物件（ザ・新井口プレイス、パークナード井口）は坪単価が200万円を超えており、最も高値で取引されています。築10年前後の物件（ライオンズ新井口ブライトシーズン）も173〜213万円と比較的高い坪単価を維持しています。

一方、築15年を超える物件になると坪単価は大きく下落し、築20年以上の物件（ダイアパレス井口リヴァージュ、フローレンス井口学園前）では坪単価が115〜118万円程度まで下がっています。

この傾向から、当エリアでは築10年を境に価格の下落が加速する傾向が見られます。ただし、同じ築年数でも、立地条件や建物の管理状態、間取りなどによって価格差が生じています。

間取り別の価格比較

間取りは購入検討者のライフスタイルに直結する重要な要素です。当エリアでは、2LDK〜4LDKの物件が主流となっています。間取り別の価格傾向を分析します。

間取り別の平均価格（間取りごとの平均価格比較）

間取り別の平均専有面積（間取りごとの平均専有面積比較）

2LDKタイプの物件は、専有面積が比較的小さいにもかかわらず、築年数が新しい物件が多いため、平均価格は4,330万円前後と高めになっています。特に「ザ・新井口プレイス」は築2年と新しく、坪単価も216万円と高値です。

3LDKタイプの物件は、ファミリー層に人気があり、専有面積も70〜85㎡程度と広めです。価格帯は築年数によって大きく異なり、築3年の「パークナード井口」は4,490万円、築27年の「フローレンス井口学園前」は2,380万円と、同じ間取りでも価格差が大きくなっています。

4LDKタイプの物件は、当エリアでは「ビアンカ井口レリッシュ」のみが該当し、専有面積は85.62㎡と広めですが、築17年であることから価格は2,980万円と比較的手頃な価格となっています。

管理費・修繕積立金の分析

マンション購入を検討する際、月々の管理費や修繕積立金も重要な検討要素です。当エリアの物件の管理費・修繕積立金を分析します。

管理費・修繕積立金合計が高い順

物件名	価格	間取り	総戸数	専有面積	築年数	管理費	修繕積立金	管理費＋修繕積立金
ビアンカ井口　レリッシュ	2980万円	4LDK	–	85.62m2（25.89坪）	築17年	7600円	22260円	29860円
ライオンズ新井口ブライトシーズン（角）	4630万円	3LDK	44戸	88.46m2（26.75坪）	築10年	13400円	11060円	24460円
ライオンズ新井口ブライトシーズン	4780万円	2LDK+S	44戸	74m2（22.38坪）	築10年	11500円	9250円	20750円
ライオンズ新井口マークレジデンス	3880万円	2LDK	70戸	71.43m2	築16年	6800円	9290円	16090円
ダイアパレス井口リヴァージュ（角）	2998万円	3LDK	59戸	83.38m2	築28年	9400円	6090円	15490円
ザ・新井口プレイス	4330万円	2LDK	48戸	66.33m2（20.06坪）	築2年	7960円	6640円	14600円
フローレンス井口学園前	2380万円	3LDK	48戸	68.5m2（20.72坪）	築27年	6000円	8560円	14560円
パークナード井口	4490万円	3LDK	111戸	73.52m2	築3年	7100円	4300円	11400円

管理費と修繕積立金の合計額は、物件によって大きく異なります。最も高いのは「ビアンカ井口レリッシュ」の 29,860円で、最も低いのは「パークナード井口」の11,400円です。

特筆すべきは「ビアンカ井口レリッシュ」の修繕積立金が22,260円と非常に高額である点です。これは築17年が経過し、大規模修繕に向けた積立が進んでいる可能性があります。

一方、築浅の「パークナード井口」は修繕積立金が4,300円と低めに設定されています。ただし、築年数が経過するにつれて修繕積立金が値上げされる可能性があるため、将来的な負担増加を考慮する必要があります。

専有面積あたりの月額負担（管理費+修繕積立金）を比較すると、「ビアンカ井口レリッシュ」が約349円/㎡と最も高く、「パークナード井口」が約155円/㎡と最も低くなっています。

立地条件の影響分析

井口・明神エリア内でも、駅からの距離や周辺環境によって物件価値は異なります。主要な交通機関からの距離と価格の関係を分析します。

新井口駅周辺の物件は、交通利便性の高さから人気があり、坪単価も高い傾向にあります。特に「ライオンズ新井口ブライトシーズン」や「ザ・新井口プレイス」などは駅から徒歩圏内に位置し、坪単価も200万円を超えています。

一方、駅から離れた物件でも、閑静な住環境や眺望の良さなど、別の付加価値がある場合は高値で取引される傾向があります。例えば、高層階の物件は眺望の良さから人気があり、「ライオンズ新井口ブライトシーズン」の15階や「ライオンズ新井口マークレジデンス」の14階などは高値で取引されています。

また、教育施設への近接性も重要な価値要素です。広島大学附属学校や広島修道大学などの教育機関が近いエリアの物件は、教育環境を重視するファミリー層から高い評価を受けています。

物件別詳細分析

ライオンズ新井口ブライトシーズン

築10年のこの物件は、新井口駅から徒歩圏内に位置し、総戸数44戸の中規模マンションです。 2LDK+Sの間取りで専有面積74㎡、15階建ての最上階に位置することから眺望も良好です。坪単価約213万円と当エリアでは高値ですが、立地条件や眺望の良さを考慮すると妥当な価格と言えます。管理費・修繕積立金の合計は月額20,750円と比較的高めですが、管理状態は良好です。

パークナード井口

築3年と比較的新しいこの物件は、総戸数111戸の大規模マンションです。 3LDKの間取りで専有面積73.52㎡、RC20階建ての4階に位置しています。坪単価約204万円と高めですが、築浅物件であることを考慮すると妥当な価格です。管理費・修繕積立金の合計は月額11,400円と当エリアでは最も低く、コストパフォーマンスに優れています。ただし、将来的な修繕積立金の値上げの可能性は考慮する必要があります。

ザ・新井口プレイス

築2年と最も新しいこの物件は、総戸数48戸の中規模マンションです。 2LDKの間取りで専有面積66.33㎡とやや小さめですが、RC13階建ての11階に位置し、眺望も良好です。坪単価約216万円と当エリアでは最も高いですが、築浅物件であることや立地条件の良さを考慮すると妥当な価格と言えます。管理費・修繕積立金の合計は月額14,600円と平均的な水準です。

ダイアパレス井口リヴァージュ（角部屋）

築28年とやや古いこの物件は、総戸数59戸の中規模マンションです。 3LDKの間取りで専有面積83.38㎡と広めで、RC8階建ての8階に位置しています。角部屋であることも評価ポイントです。坪単価約118万円と比較的手頃な価格ですが、築年数を考慮すると妥当な水準です。管理費・修繕積立金の合計は月額15,490円と平均的な水準ですが、今後の大規模修繕に備えて修繕積立金が値上げされる可能性があります。

ビアンカ井口　レリッシュ

築17年のこの物件は、4LDKの間取りで専有面積85.62㎡と広めです。 RC1階地下7階建ての1階に位置しています。坪単価約115万円と手頃な価格ですが、特筆すべきは修繕積立金が22,260円と非常に高額である点です。これは大規模修繕に向けた積立が進んでいる可能性があり、購入検討時には修繕計画や管理組合の財政状況を確認することが重要です。

フローレンス井口学園前

築27年とやや古いこの物件は、総戸数48戸の中規模マンションです。 3LDKの間取りで専有面積68.5㎡、RC11階建ての10階に位置しています。坪単価約115万円と当エリアでは最も手頃な価格ですが、築年数を考慮すると妥当な水準です。管理費・修繕積立金の合計は月額14,560円と平均的な水準ですが、築年数が経過していることから、今後の大規模修繕の予定や管理状態を確認することが重要です。

将来性と投資価値

井口・明神エリアの中古マンション市場の将来性について分析します。このエリアは、広島市内でも比較的安定した人気を誇るエリアであり、教育環境の良さや交通利便性から、今後も一定の需要が見込まれます。

特に、新井口駅周辺は再開発が進んでおり、商業施設の充実や住環境の整備が進んでいます。このような開発が進むエリアでは、将来的な資産価値の上昇が期待できます。

投資的観点からは、築浅物件は価格が高いものの、将来的な資産価値の維持が期待できます。一方、築年数が経過した物件は価格が手頃である反面、今後の大規模修繕や設備更新などのコストが発生する可能性があります。

また、当エリアは広島市内でも比較的安定した賃貸需要があるエリアであり、投資用物件としても一定の収益性が期待できます。特に、教育機関が近いことから、学生や教職員向けの賃貸需要も見込めます。

ただし、築古物件の場合は、今後の修繕計画や管理状態を十分に確認することが重要です。特に、修繕積立金が低く設定されている物件は、将来的な値上げの可能性があります。

まとめ

井口・明神エリアの中古マンション市場は、広島市内でも比較的安定した人気を誇るエリアです。教育環境の良さや交通利便性から、ファミリー層を中心に根強い需要があります。

価格帯は2,380万円〜4,780万円と幅広く、築年数や立地条件、間取りなどによって大きな価格差が生じています。特に築年数による価格差が顕著で、築10年を境に価格の下落が加速する傾向が見られます。

管理費・修繕積立金は物件によって大きく異なり、月額11,400円〜29,860円の範囲に分布しています。特に築年数が経過した物件では、大規模修繕に向けた修繕積立金の値上げが行われている場合があります。

将来性については、新井口駅周辺の再開発や住環境の整備が進んでおり、中長期的な資産価値の維持・向上が期待できるエリアと言えます。

購入を検討する際は、自身のライフスタイルや将来計画に合った物件選びが重要です。また、築年数が経過した物件の場合は、管理状態や修繕履歴、今後の修繕計画などを十分に確認することをお勧めします。

参考情報

本分析は以下の情報源を参考に作成しています。より詳細な情報については、各リンク先をご参照ください。

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