✕ 買ってはいけないマンションとは？【買った人は読まないで！！】

「買ってはいけないマンション？」買う前に読めよ！！

マンション購入は人生最大の買い物の一つです。しかし、立地や建物の特徴を十分に検討せずに購入してしまうと、後々大きな後悔につながる可能性があります。今回は、「買ってはいけないマンション」の特徴について詳しく解説し、失敗しない物件選びのポイントをお伝えします。

 

立地で避けるべき条件とは

１．駅からの距離が遠すぎる物件

マンションの資産価値を決める最重要要素は立地条件です。特に駅からの距離は、リセールバリューに直結します。一般的に駅から徒歩5分を超えると評価は下がる傾向が強く、徒歩10分を超える物件は原則として避けるべきです。東京には地方都市出身者も多いせいか、駅から徒歩10分以内と考えている人が多いようですが、ここはもっとシビアに捉えておく必要があります。

※徒歩5分を超えると評価が大幅に落ちます。

例外として、駒沢公園や代々木公園のような大規模で魅力的な公園に隣接している場合は検討の余地がありますが、バス便の良さや日常の買い物施設の充実が前提条件となります。環境が良いのは当たり前の郊外では、魅力的な公園が隣接しているというだけでは不十分で、通勤の便を優先する家庭が圧倒的に多いからです。都心では複数路線が利用できる場合もありますが、郊外では1路線1駅のみというケースが多くなります。このような立地では、より駅近の物件を選択することが重要です。

２．駅力に乏しい街の物件

「駅力」とは、駅と周辺の利便施設、環境の良し悪しなどを人気投票で順位を決めたものです。メジャーセブン（マンションデベロッパー7社）の調査や特定企業が調査したデータもありますが、最も有名なのは[SUUMO（スーモ）が毎年調査している「住みたい街ランキング」](https://suumo.jp/edit/sumi_machi/)で、この100位以内に入る駅が無難な選択と言えるでしょう。

都区内で人気が高い世田谷区でも、驚くほど寂しい駅があります。環境は良いものの、駅前にはコンビニが1軒あるだけという信じがたい駅です。このような駅・街は買い手にも作り手にも不人気です。用地難に苦しむデベロッパーは売地が出ると飛びつきますが、多数のデベロッパーが競争して取得に動くというほどの状況にはなりません。

マンションの分譲価格は、用地費以外に建築費という、もうひとつの大きなコストによって左右されます。建築費は都心でも郊外でも大差ないため、用地費が少し安いくらいでは分譲価格が大幅に安くなるわけではありません。駅力に乏しい街では、隣の駅へ移動して買い物をしたり、外食は繁華街でしたりする生活を強いられることになります。生活利便施設の少ない駅のマンションは不人気なので、分譲時も人気を博することはなく、完売に長い時間を要します。

３．周辺環境に問題がある立地

まず、マンションの周辺に「嫌悪施設」と呼ばれるものが存在しないか確認が必要です。これには、工場、墓地、火葬場、ごみ処理場、下水処理場といった公衆衛生や景観に影響を与える施設、あるいはギャンブル施設、風俗店、ゲームセンター、刑務所など、社会的なイメージや治安に影響を及ぼす可能性のある施設が含まれます。これらの施設が近くにあると、たとえ個人的には気にならなかったとしても、将来的にマンションの資産価値を下げる要因となる可能性があります。買い手によっては強い抵抗を感じることもあるため、トラブルを避ける意味でも、できる限り避けた方が無難な立地と言えるでしょう。

また、治安が悪く、騒音が気になるエリアも避けるべきです。日々の生活の安心感は、マンション購入において非常に重要な要素です。犯罪に巻き込まれるリスクを減らすためには、治安の悪い立地を避けることが基本です。

一方、繁華街が近いと、買い物や飲食などの利便性は確かに高まります。しかし、その反面、夜間の人通りが多くなったり、飲食店からの騒音、ゴミの問題などが発生しやすくなります。さらに、幹線道路や線路がマンションのすぐ近くにある場合は、交通量の多さによる騒音や振動、排気ガスの問題など、快適な暮らしを妨げる要因となる可能性が高いです。特に、これらの騒音は日中だけでなく夜間も続くことがあり、生活の質を大きく低下させる恐れがあります。

自然災害のリスクについては、河川に近く海抜の低いエリアは大雨で堤防が決壊する恐れもあります。土砂崩れや地震などが想定されるエリアは、立地条件が良いとは言えません。[国土地理院のハザードマップポータルサイト](https://disaportal.gsi.go.jp/)で各地域のハザードマップを確認して災害リスクの高いエリアを把握することが大切です。

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建物の特徴で注意すべきポイント

１． 小規模マンションのリスク

大型マンションには周囲を圧倒する存在感がありますが、小規模マンションには設計上の様々な制約が伴います。間口が狭く、両脇を大型マンションに挟まれたような、存在感の薄いマンションも少なくありません。エントランスの形状・スケールを威風堂々にすることは難しく、狭い敷地では限界があります。2階まで吹き抜けにして、天井の高い立派なエントランスにしたとアピールしてみても、用地が狭くては所詮どうにもならないのです。

管理コストが割高になることも多いので、管理人を常駐、もしくは日勤として8時間以上、週5日以上勤務させることが困難です。管理人の給与を30万円としたら、30戸のマンションでは1戸平均1万円を負担しなければなりませんが、100戸のマンションなら3000円程度に下がります。都心の高級住宅街に建つマンションでは、小型でも管理人を滞在させて居住者サービスに務めますが、この負担に抵抗があると目される場所の物件では「巡回管理」、すなわち「管理人不在のマンション」にしてしまうのです。

小規模マンションでは維持管理コストも問題もあります。修繕のためのお金が貯まりにくく、新築当初から計画的な修繕、修繕積立金の改定などがなされていないと築年数が経ってからの挽回が難しくなります。少ない世帯で管理・修繕費を賄うため負担が大きくなることも問題で、一部入居者の管理・修繕費の長期延滞が続いた場合、組合の収入が激減して大規模修繕の内容を見直すことになったり、館内の定期清掃など一部のサービスが削減されてしまうケースもあります。

２．1階住戸を避けるべき理由

子供が室内を走り回るので、下階の住人に迷惑をかけてはいけないと、1階を選択したいと考える買い手は少なくありません。しかし、1階住戸には3つの問題があります。ひとつは、1階は寒いことです。湿気を心配する人もありますが、こちらは問題にならないものです。寒さは、2階から上の階が上下サンドイッチされていることに比べると、1階は断熱性で劣ります。販売担当者は「対策を講じてあるので大丈夫」と言うでしょうが、購入時に確認することはできないので、1階は避けた方が無難です。

階数別の犯罪窃盗事件発生率

※3階以下は4階以上の約1.8倍のリスク（警察庁調査）

2番目は、セキュリティへの懸念です。マンションは窓を開け放しにして外出しても心配いらないという利点があるとはいうものの、1階は不安が消えないものです。警察庁の調べでも、マンションなどの共同住宅の場合、3階以下の住戸の方が4階以上に比べて約1.8倍も多く侵入窃盗事件が発生しています。ただし、その過半数が「無施錠」の入り口からの侵入で、鍵をきちんとかけるだけで侵入リスクの半分以上は低減できるようです。

3番目は、プライバシー性の問題です。これは物件によっては2階以上の階でも同じですが、隣地の住宅・マンション等から覗かれてしまう懸念があります。マンション1階は道路に面している場合が多く、道路から室内が丸見えになる可能性があります。ただし、グラウンドレベルを50cm～70cm程度上げているマンションが多く、70cm～1m高くなっているとそれだけでプライバシーはかなり守りやすくなります。

３．メゾネットタイプの住戸

メゾネットタイプとは住戸内に階段があり2階以上の階層で構成されているタイプの住戸です。スタイリッシュで数値上は専有面積も広くなりますが、入居後に不満を感じる人が少なくない点で注意を必要とします。洗濯機置き場は1階だが、それを干すために2階へ常に上がらなければならないなど、家事動線がスムーズになっていない部屋は少なくありません。階段があることで使えるスペースが制限されるため、数値上ほどの広さを体感できないとも言われています。

メゾネットタイプの物件はオシャレで若年層には支持されますが、家事動線やバリアフリー性という観点で物件を選ぶ人には避けられることが多いです。高齢になった時には移動が困難に感じる場合もあるでしょう。室内に階段があるメゾネットタイプの住戸は、高齢化が進むこれからの社会では敬遠される恐れがあり、通常のマンションと比べて資産価値が下がりやすい傾向にあります。

４．下がり天井が目立つ部屋

マンションの構造は、柱と梁、壁、床で構成されています。上階の床、その下に設けられる天井空間には排気ダクト（空洞）を通すことが必須です。つまり、部分的に天井が低い部分を設けなければならないのです。このため、コンクリート床の上下差が3メートルであったとしても、内のりは2600とか2550とかになり、ダクトが通る部分は2300とか2250とかと低くなってしまうのが普通です。

買い手の立場に立てば、天井高は高いほど気持ちのいい住空間が望ましいのですが、作り手の立場に立つと、そうはいかない事情や制約があります。結果的に下がり天井の目立つマンションが多数できてしまいますが、極力目立たないような工夫をするなど商品価値を落とさないように努めるものです。ただ、その努力・工夫が物足りない「残念なマンション」が多数できていることも現実です。

 

新築マンションを避けるべき理由

１．新築プレミアムによる資産価値の下落

新築マンションは高額であるものの、購入すると間もなく資産価値が下がってしまいます。新築の価値は、建物や設備が新しいこととともに、それがまだ誰にも使われていないまっさらな状態であることがあげられます。これの意味するところは、新築マンションを購入し、1日でも誰かがその家を使ってしまったら、その瞬間に新築としての価値の一部を失うということです。

新築マンションの価値下落の流れ

新築マンションの価格には、建物のコスト以外に宣伝費やモデルルームの運営費などが上乗せされています。しかし、誰かが住んだ途端に中古となり、これらの費用分の価値が失われます。新築から中古に変わった瞬間に、資産価値は1割ほど下がるといわれています。近年は新築マンションの急激な値上がりにより、新築で買ったときの値段よりも高く売れる現象も発生していますが、ひとたび風向きが変われば、これまでと同様の状態に戻る可能性も十分考えられます。

２．面積あたりの割高感

新築マンション1戸あたり平均的な広さ

※10年間で約9.2㎡（約5.5畳）減少

昨今の建築費高騰は、マンションの価格に大きな影響を与えています。特に新築マンションでは、この影響が顕著に表れており、「価格のわりに狭い」という傾向が一段と強まっています。これは、資材費や人件費などの上昇が直接的に建築コストを押し上げているためです。

国土交通省が発表している調査データを見ると、この状況はより明確になります。2023年の新築マンションにおける一戸あたりの専有面積は、驚くべきことに10年前の2013年と比較して、平均で9.19平米も減少していることが分かります。この9.19平米という広さは、一般的な居室で例えるなら、およそ5.5畳分の部屋が丸ごと一つ失われたようなものです。つまり、以前の新築マンションと比べると、同じ価格帯であっても、かなり手狭な住空間になっていることを意味しています。

このような状況にもかかわらず、新築マンションの販売価格は上昇の一途を辿っています。結果として、消費者は以前よりも狭い住まいに対して、より高い金額を支払うことになっているのです。この「価格と広さのバランスが悪い」という、いわゆる割高感が、現在多くの人が新築マンションの購入を躊躇したり、「買ってはいけない」とまで言われる大きな要因の一つになっていると言えるでしょう。マンション選びにおいて、この価格と広さのギャップは、無視できない重要なポイントとなっています。

３．住民や管理組合の不透明性

中古マンションであればマンションのエントランスや駐輪場、ごみ置き場などの様子からどんな人が住んでいるのかや、そのマンションに対する住人の意識が高いか低いかおおよその検討がつけられます。少し大げさな言い方をするなら、中古マンションにはそのマンションの住人によって作られるマンション固有の文化が存在するということです。これは購入時の判断材料となります。

新築マンションは、入居者同士の顔ぶれやマンションの雰囲気が、住んでみないとわからないという特徴があります。価格帯が同じであれば似たような年収の住民が多いと推測できますが、実際の生活リズムやマンション内の人間関係は、入居前の住民顔合わせなどが済むまでは不明です。マンションの文化も、これから入居する人たちと共に一から築き上げていくことになるため、どのようなコミュニティになるか予測がつきません。

また、入居者で構成される管理組合の活動も不透明です。理事の中に協力的ではない人が多ければ、マンションの適切な維持管理が滞る可能性もあります。

新築マンション ｰ 割高物件を掴まないために！！

中古マンションで注意すべき物件

避けるべき条件一覧

１． 旧耐震基準の物件

耐震基準の変遷と安全性

※1981年6月を境に耐震基準が大幅に強化

中古マンションは作られた年代によって新耐震基準を満たしているものと、満たしていない旧耐震基準によるものがあります。新耐震基準の適用は1981年6月からなので、この前後に竣工しているマンションではどちらの基準になっているかを必ず確認しましょう。旧耐震基準のマンションでは大型の地震に対する耐震性能に問題があると言われています。我が身を守るためにも、旧耐震基準のマンションは避けた方が良いでしょう。旧耐震基準のマンションは市場価値が低いため、売却も簡単ではありません。住宅ローン審査で不利になったり税制優遇を受けられなかったりする恐れもあります。

２．管理費・修繕積立金が不適切な物件

毎月かかる管理費や修繕積立金の金額は低ければ良いというものではありません。管理費が安いことで共用部分のメンテナンスが行き届かなかったり、十分な修繕積立金が用意できず適切なマンションの修繕ができなかったりするようでは、困るのは自分自身です。とりわけ修繕積立金が安いマンションでは、いざ大規模修繕となったときに、その時の居住者が一時金を負担せざるを得ない状況となることも起こり得ます。

国土交通省の調査によると、マンション全体の36.6％が修繕積立金の不足に陥っています。管理費・修繕積立金が格安の中古マンションにはそのようなリスクがあることから、安い原因が突き止められない限りは手を出すべきではないでしょう。管理費や修繕積立金は「重要事項に関わる調査報告書」という書類で確認できるため、不動産会社に頼んで見せてもらいましょう。

修繕積立金不足の現状

※全マンションの36.6%が修繕積立金不足（国土交通省調査）

３．住民マナーの悪いマンション

中古マンションでは共用部分の状態を見ることでそのマンションがどのように管理されているか、ひいては入居者のマナーが良いか悪いかまで推測することができます。エントランスの郵便ポストの周りにチラシが散乱していたり、ゴミ捨て場がいつも散らかっているようなマンションは、共用意識が低い人たちによって管理されているものと考えるのが自然です。単に共用部分の汚れにとどまらず、さまざまなトラブルが起こる可能性も否定できないため、そのようなマンションを積極的に選ぶ理由はありません。

国土交通省によって行われた「平成30年度マンション総合調査結果」では、過去一年間で発生したマンショントラブルのトップ3は居住者間の行為、マナーをめぐるもの（55.9％）、建物の不具合に係るもの（31.1%）、費用負担に係るもの（25.5％）だったことがわかっています。このように、マンションのトラブルでもっとも多いのが住人の行動やマナーによる問題です。

 

物件選びで重視すべきポイント

１．立地条件の優先順位

価値あるマンションは高いものです。しかし、予算の関係上、理想を追えない人も少なくありません。「宝探しのように、安値のマンション探しをしてしまう人」に時々お目にかかりますが、安いマンションを見つけて喜びに浸っている人には苦言を呈したいと思います。価値あるマンションは高いものです。価値ある物件が安く売り出されることはないと考えるべきですし、反対に「購入時に安い物件は、将来の転売時にも安くなってしまう」心配をしなければならないということを認識しておく必要があります。

高い物件、すなわち（狭くなっても）立地条件の良い物件を探そうとするのが基本スタンスであるべきで、安いマンションを探そうとするのは、資産性を求める趣旨から見れば、その本筋から外れます。無論、港区や千代田区、中央区などの東京都心の物件では、仕事の関係から不都合な買い手もあるのですから、それぞれの事情に鑑みながら助言するのは言うまでもありません。周辺地域や地方都市でマンションを買う場合は、地域一番の立地の物件を選ぶことが重要です。予算が厳しい場合は、立地条件を妥協せず、面積を妥協することです。

２．事前調査の重要性

周辺環境・立地で後悔しないためには、現地で実際に確認することが重要です。マンションの内見だけで済ましていては、購入後に思わぬトラブルが見つかるかもしれません。実際の物件だけでなく、周辺施設や周辺地域の状況を自分の目で確かめてみましょう。周辺環境を確認するうえで重要なのが、実際に歩いてみることです。特に、頻繁に利用する最寄駅からマンションまでの経路を確認しましょう。経路上にスーパーマーケットやドラッグストアがあれば、仕事の帰り道に買い物を済ませられて便利です。

また、子育て世代であれば、子どもの通学路を実際に歩いてみることをおすすめします。子どもが歩いて危ないところはないかを確認しましょう。車通りの多い道でもガードレールのないところは少なくありません。インターネット上の地図で確認できることも多いですが、実際に歩いてみてわかることも多くあります。

可能であれば、日中と夜間に訪れてみて、暮らしやすさをチェックしましょう。日中と夜間では雰囲気が大きく異なる場合もあるため、曜日や時間帯を変えて、現地での確認を複数回行うことをおすすめします。日中の明るい時間帯は問題なくても、夜間は街灯が少ないために、女性の一人歩きは危ないところもあるでしょう。マンション購入の際の内見は日中に行うことがほとんどですが、夜間の雰囲気を見ることも大切です。

マンションは利便性向上のために大通り沿いに建てられることも少なくありません。幹線道路沿いの物件は騒音が気になりやすく、夜間でも気になることがあります。また、近隣に飲食店や商店街などがある場合も、騒音トラブルに悩まされる原因の一つです。マンション購入の際は、時間帯別にどのくらいの騒音があるのかを確認しておきましょう。平日の日中だけであれば、仕事に出ていれば気にならないかもしれませんが、昼夜を問わず騒音が気になる場合は、立地条件が良いとは言えないでしょう。

 

まとめ

マンション購入で失敗しないためには、立地条件を最優先に考え、建物の特徴や管理状況を十分に調査することが重要です。駅から徒歩10分を超える物件、駅力に乏しい街の物件、小規模すぎるマンション、1階住戸、メゾネットタイプの住戸、旧耐震基準の物件、管理費・修繕積立金が不適切な物件は特に注意が必要です。「安物買いの銭失い」という言葉があるように、マンション購入においても価格の安さだけに惹かれることなく、長期的な資産価値と住み心地を重視した選択を心がけましょう。

立地条件については、交通アクセスの良さ、周辺施設の充実度、子育て環境、防犯面、景観・日当たり、緑の多さ、街の将来性などを総合的に判断することが大切です。建物については、定期借地権付きマンション、交通の便が悪いマンション、生活施設が周辺にないマンション、メゾネットタイプのマンション、地下・半地下住戸のマンション、全体の戸数が少ないマンション、タワーマンションなどにはそれぞれ特有のリスクがあることを理解しておく必要があります。マンション購入は人生最大の投資の一つですから、十分な時間をかけて慎重に検討することが成功への鍵となります。

 

参考

• 侵入窃盗の発生場所別認知件数【警視庁】
• ハザードマップ【国土交通省】