▲中古マンションが魅力的になった🔴つの理由！！

１．「リノベーション」で中古の魅力倍増！！

新築分譲マンションを購入しようと思い、いざいろいろな物件を見てみると、どれも画一的に思えてしまうのではないでしょうか。それは、新築マンションは、誰でも無難に生活できるような「最大公約数」を目指してつくられているからです。ところが、人には個性があり、生活スタイルもさまざまですから、当然「最大公約数」から外れてしまう場合もあります。新築マンションを購入する場合、ある程度は妥協するしかありません。

ただ、購入を決めた時点での「小さな妥協」は、日々の生活を送るなかでどんどん積み重なり、最後にはとても大きなストレスとなって居住者を苦しめることになりかねません。会社で嫌なことがあって我が家に帰ってきても、風通しが悪いので湿っぽい、収納スペースが少ないので物が片づかず散乱している、隣の部屋のテレビの音がうるさい……。そんな部屋では、疲れた体を十分に休めることもできないでしょう。

しかし、開放的で風通しのよいリビングや、入るのが楽しみになるような広くてゆったりしたお風呂があなたを迎えてくれたらどうでしょうか。心も体もリフレッシュして、翌朝には「また会社でがんばろう」という気持ちにさせてくれるのではないでしょうか。ファッションや食に、人それぞれ好みやこだわりがあるのと同じように、住み心地もまた人それぞれ重視するポイントが異なります。そこで今、注目を集めているのが中古マンションをリノベーションして自分らしく暮らすスタイルがおすすめです。

人の行動は間取りに支配されている

広くて明るく、風通しのよいリビングは、人にくつろぎを与え、心と体の健康にもよい影響をもたらしてくれます。これはマンションでも同じことです。では、大きな食器棚が張り出していたり、物が片づかずに雑然としていたり、窓が小さいか位置が悪いために通風や採光が十分にとれないリビングの場合はどうでしょうか。当然、居心地はよくありません。家族はリビングを避けるようになり、それぞれが自室にこもってしまうようになるでしょう。また、そんな空間で長いあいだ過ごした結果、体調を崩してしまうかもしれません。

実際「夫婦のすれ違いが多く会話が少ない」という悩みの原因が、居心地の悪いリビングにあったというケースは多くあります。人は、知らず知らずのうちに間取りから大きな影響を受けているのです。その意味では「人の行動は間取りに支配されている」と言えるでしょう。

 

２．中古と新築の格差は縮まりつつある

これまで、不動産は住宅ローン減税や固定資産税などの税制度においても、購入時の無償修理保証などの契約面においても、新築住宅のほうが圧倒的に優遇されていました。つまり、社会的に「新築重視＆中古軽視」という常識だったのです。

そこで国土交通省は、2006年に住生活基本法を制定し、2011年には「中古住宅・リフォームトータルプラン検討会」を設置しました。その目的は「消費者、生活者の視点に立って、安心して中古住宅を取得でき、リフォームを行うことができる市場の環境整備を早急に進める」という考えのもと、中古住宅とそのリフォームに関する情報の充実や品質の向上、トラブル解決のための体制づくりなどに取り組むことです。中古と新築の格差の是正や、中古住宅のリフォームの強化は、国の方針として掲げられているのです。

中古マンション購入の不安が解消

国の取り組みを受けて、中古マンション購入にあたつての消費者の不安を解消するために2013年に登場したのが、「住宅設備・瑕疵保証サービス」です。中古マンションを購入する際に誰しもが心配するのは、見た目はきれいだけれど、んだら何か問題が発生するのではないかということです。

見た目ではわからない問題を「隠れた瑕疵」といいます。「瑕疵」とは、本来あるべき品質や性能が欠けていることです。「隠れた瑕疵」は、買い主が知らなかった、または注意しても発見できなかった瑕疵の事を指します。

購入したマンションに「隠れた瑕疵」が発見された場合、たとえ売り主が知らなかったとしても、買い主は売り主に損害賠償と契約解除の２つを請求することができ、無償修理保証期間が設けられています。ただ、その保証期間には「新築２年間」「中古７日〜３ヵ月」という差がありました。しかし「住宅設備・瑕疵保証サービス」の登場により、中古でも最大１年間の無償修理保証が受けられるようになったのです。このサービスは仲介会社によって名称も保証期間も異なりますが、「第三者機関が検査し、引き渡し後６ヵ月から１年間を保証」という枠組みは共通です。この保証制度のおかげで、買い手の不安は大幅に解消され、安心して中古物件を購入できる時代へと突入したのです。

・中古住宅の可能性にも国は注目

国土交通省が2012年に発表した「中古住宅・リフォームトータルプラン」によれば、2008年（平成20年）の時点で、日本の世帯数は約5000万世帯です。一方、住宅ストック（既存住宅）数は約5760万戸で、量的にはすでに十分な在庫がある状況です。もちろん、国はこの豊富な住宅ストックにも注目しています。

新築が重視されていた時代は、いわゆる「スクラップ＆ビルド」をモットーに、住宅の建築を推奨し、不要な住宅を壊していました。しかし、それは貴重な資源を無駄にし、膨大な廃棄物を生み出してしまいます。そこで、住宅ストックを生かすことにより、地球の環境問題や資源の節約を目指そうというわけです。また「中古住宅×リフォーム」というスタイルが定着すれば、次の世代の住居費の負担を軽減することもできるでしょう。「中古住宅×リフォーム」は、資源を無駄にしない地球にやさしい考えだとして、国も注目している概念なのです。

 

３．豊富なバリエーションのなかから選べる

中古といっても、住宅には「戸建て」と「マンション」があります。それでは、戸建てとマンションでは、どちらが好物件を見つけやすいのでしょうか。

ここ数年の中古の戸建てと中古マンションの物件の流通量を比較してみると、戸建ての場合、中古の市場流通量は、新築建設戸数のほんの8％程度です。一方、中古マンションは、新築マンションの着工戸数と比べて40％程度は流通しています。つまり中古マンションは選ぶことができる件数が多く、立地、間取り、価格などの条件部分のバリエーションが豊富にあるということです。「好物件」の条件は人それぞれですが、選択肢が多ければ、その人に合った物件に巡りあえる可能性は高まります。

ちなみに、好物件というとまず頭に浮かぶのは、「駅に近い」「専有面積が広い」「南向きで日当たりがよい」「安い」といった物件でしょう。じつは、新築マンションよりも中古マンションのほうが、このような理想的な条件がそろっていることが多いのです。

優良なマンション用地は中古がすでに押さえている

ここでは地方の方には申し訳ないのですが、首都圏の話をさせてください。

不動産経済研究所の調査によると、2018年の新築マンション供給数は、前年比12.1％増の約8万戸でした。それを地域別に見ると、もっとも多く建てられているのは束京都区部で、その数は約3万戸に及びます。ところが、都区部には優良なマンション用地がほとんど残されていません。それは、駅に近い好立地の場所には、すでにマンションが建てられているからです。もし、優良なマンション用地に、新築マンションが建てられるとしたら、湾岸エリアか、価格を抑えるために専有面積を圧縮したタイプになってしまいます。現在の「はるみフラッグ」が良い例です。

また、首都圏の新築マンションと中古マンションの平均価格を比較すると、2017年で新築マンションは4978万円。それに対し、中古マンションは2930万円で、４割以上安くなっています。都区部でマンションを探すなら、中古が有利というわけです。さらに、都区部にはコンパクトタイプのマンションも増えてきています。コンパクトマンションとは、シングルや子どもをもたない共働き夫婦（ＤＩＮＫＳ）向けにつくられた、広さ30〜50㎡、間取り２ＬＤＫほどのマンションのことです。東京都区部、特にＪＲ山手線内に集中して建てられており、職場に近いため通勤ストレスがほぼゼロ。面積もそんなに広くないので、価格も手頃です。そのうえ、売るにも他人に貸すにも換金性が高く、最近では子どもの独立を機に、駅や病院、ショッピングエリアへのアクセスのよさに魅力を感じて、都心のコンパクトマンションに引っ越す夫婦も増えています。中古のコンパクトマンションの人気が高まっています。

このように、中古ならば、立地条件がよく、さまざまなニーズに応えられる理想的な物件を、安く手に入れることができるのです。

 

中古マンションが選ばれる理由

中古マンションと新築マンションのトレンド

• 2015年まで新築マンションの供給数が中古マンションの成約数を上回っていましたが、2016年以降は逆転しています。
• 2020年、新築マンションの供給数と比較して、約中古マンションの成約数が8600件も多かったです。

経済性:

中古マンションは、新築マンションに比べて価格が手頃であるため、初めての不動産購入者や予算を優先する購入者にとって魅力的です。同じ予算でもより広いスペースやより好立地な物件を選ぶことができる。

中古マンションは新築マンションと比較すると購入価格が低いことが一般的で、この初期のコスト削減は多くの人々にとって大きな魅力となります。 購入価格が低いことは、住宅ローンの借入額の軽減や月々のさらに、物件の価値に応じて計算される固定資産税も、中古マンションの価値が新築に比べて低いため、税額が相対的に低くなるという特典があります。

また、新築マンションの購入直後の価値低下は急速ですが、中古マンションは既に一定の価値低下があるため、その後の減少は暖かくなることが多いです。の価格差のリスクを軽減する考慮ともなります。

さらに、マンションを購入する際には、自分の好みや生活スタイルに合わせてリノベーションを計画することができます。必要な部分のみの改修でコストを重視することが可能で、これにより、購入後追加投資を自分の予算や希望に合わせて調整できるのです。

このように、中古マンションの経済性は、初期投資や維持費、将来的な売却時のリスクなど、様々な面でのメリットを持っています。は非常に魅力的な選択肢となることでしょう。

初期投資の削減

中古マンションは、新築マンションと比較すると、購入価格が低いことが一般的です。 特に、築年数がある程度経過している物件は、価格が大きく変動している場合が多いです。

ローン返済の軽減

初期投資が低いと、それに伴い住宅ローンの借入額も少なくなります。これにより、月々の返済額が軽減され、また完済までの期間を短縮することも可能となります。

購入後の固定資産税の軽減

固定資産税は物件の価値に応じて計算されます。 新築マンションは価格が高いため、固定資産税も高くなりますが、中古マンションの場合はその価値が低いため税額も相対的に低くなります。

デプリシエーション（価値の減少）のリスク軽減

新築マンションは購入後の初年度から価値が急速に減少します。中古マンションは既に一定のデプリシエーションがあるため、その後の価値減少は新築に比べて相当となることが多いです。

入居後のリノベーションコストの選択

中古マンションを購入する際、自分の好みや生活スタイルに合わせてリノベーションを決めることができます。このとき、必要な部分のみをリノベーションすることで、コストを重視することが可能です。

売却時の価格差のリスク軽減

新築マンションの場合、購入から数年後に売却する際の価格差が大きくなるリスクがあります。 マンション中古の場合、購入価格が低いため、売却価格との差が小さくなる可能性があります。

このように、「経済性」という観点から見てと、中古マンションは多くのメリットがあります。 特に初めての不動産購入や、限られた予算での購入を考えている人にとっては、中古マンションは非常に魅力的な選択肢となります。

 

立地の良さ

多くのマンションは、都心部や駅近といった快適性の高い場所に位置しています。これは新築マンションよりも物件選びの際の選択肢が広がるというメリットがあります。

中古マンションの立地の良さは、物件が位置する場所やその周辺の環境に大きく影響します。中心部や交通の便が良いエリアに位置していることが多いです。この位置の休憩、通勤や、通学買い物などにより日常生活がとても便利になります。エリアには、必要な生活施設が整っていることが多く、新築マンションの優先住宅地に比べて、生活に必要なものを手に入れるのが簡単です。から、ショッピングモールやレストラン、カフェなどの注目施設が近くにあり、休日の過ごし方の選択肢も豊富になります。 一部のマンション中古は、歴史的な建物や文化的なスポットに近いため、そのさらに、都市の再開発施設が進む中で、古いエリアの再開発の対象となることもあり、新しい公共や商業施設が近くにこのように、中古マンションの立地の良さは、その物件が持つ多様な魅力と日常生活の受け入れ性を高めるために考えられます。

中古マンションは新築マンションができる前から存在しているため、多くの場合、都市の中心部や交通の便が良いエリアに位置していることが多いです。これが「立地の良さ」としての最大のポイントです。

交通の便

中古マンションは、駅近や主要な交通路に近いことが多いです。これにより通勤や通学、買い物など日常生活がとても便利になります。

生活施設

長い間人々が住んでいるエリアには、スーパーマーケット、学校、病院、公園などの生活に必要な施設が整っています。も少なくありません。

繁華街の近く

都市の中心部に位置する中古マンションは、ショッピングモールやレストラン、カフェ、注目施設など、多様な選択肢が近くにあるため、休日の過ごし方も豊富です。

歴史的・文化的価値

一部のマンションは、歴史的な中古建物や文化的なスポットに近く、そのエリア自体が持つ魅力を日常生活で感じることができます。

再開発の可能性

長く存在しているエリアは、都市再開発の対象となることがあります。その結果、新しい公共施設や商業施設が近くにできる可能性が見えてきます。

このように、「立地の良さ」はマンションの魅力の一つであり、中古生活の利便性やエリアの魅力、将来的な発展の可能性を高めることとなっています。

 

すぐに入居可能

新築マンションの場合、購入から実際の入居までに時間がかかることが多いのに対し、中古マンションはすぐに入居できるでも可能です。

中古マンションを購入する際の大きなメリットの一つが、「入居可能」であることです。 新築マンションや戸建を購入する場合、建築中や契約から引き渡しまでの期間を待つ必要があることが多いしかし、中古マンションの場合、物件がすでに完了しているため、購入手続きが完了すればすぐに住むことができます。

これは、急な転勤や生活環境の変化などで、新しい住まいを瞬時に必要とする人々にとっては大きな魅力となります。また、物件の状態を実際に確認しながら購入できるので、完成後のイメージや実際の住み心地についても予想しやすくなります。

さらに、「すぐに入居可能」であることは、二重の家賃や住宅ローンの支払いを気にすることができる点でもメリットとなります。の費用と合わせて２か所分の住宅費が発生するリスクがあるのです。

このように、「すぐに入居可能」なマンションは、時間の余裕や予算の問題、そして物件の確認という面で非常に利便性が高いと考えています。

• 即時入居:中古マンションはすでに完了しているため、手続き完了後にすぐに住むことができます。
• 一度の削減: 新築物件では建築や引き渡しまでの実行が必要ですが、中古はその必要がない。
• 急な生活変化に対応: 転勤や生活環境の変化により、急遽新しい住まいが必要な場合に便利。
• 物件の現状確認:以上完了している物件を購入するので、現地での確認や住み心地を予想しやすい。
• 経済的なメリット: 新築物件を待つ間に二重の家賃や住宅ローンを選べることができます。

これらのポイントから、中古マンションの「すぐに入居可能」という特徴は多くのメリットを持っています。

実際の生活感を確認できる

中古マンションの場合、以前の住民がどのような生活をしていたか、またその生活感や物件の影響を実際に確認できることが多い。

中古マンションの魅力の一つは、実際の生活感を直接確認できる点です。 既に使用している物件のため、そのままの状態を目に当てることで、隠れた欠陥や修繕が必要な箇所を事前にさらに、最近の住民や近所の住人との交流、地域のコミュニティや生活環境を直接に感じられるのでしばらくの間です。状態で物を訪れることで、日常の生活の許容性、例えば買い物や通勤、通学の距離感を具体的に把握することができます。 同様に、部屋の日当たりの良さや明るさを直接確認することができ、さらには周囲の騒音や生活音を体験することで、実際の居住環境を事前に知ることが可能です。そして、中古のため、皆さんの家具や生活の跡が残っている場合もあり、これをベースにして空間の使いやすさや収納の状態を判断することもできます。 これらの制約から、中古マンションを選ぶ際は、実際の生活感を確認しながらの購入が、より納得のいく選択につながることが期待されます。

• 物件の現状確認: 中古マンションは既に使用されているので、そのままの状態を確認することができます。これにより、隠れた欠陥や修繕が必要な箇所を事前に知ることができます。
• 近隣との関係: 現住者や近隣の住民とコミュニケーションがないことで、その地域のコミュニティや生活環境を実際に感じることができます。
• 日常の利便性:実際に住んでいる状態での生活感を確認することで、日常の買い物や通勤、通学の利便性を具体的に把握することができます。
• 実際の日照状況: 物件が実際に使用されている時間帯に訪問することで、日当たりの良さや部屋の明るさを実感できます。
• 騒音レベル:実際に中古マンションでの生活を体感することで、周囲の騒音や生活音の具体的なレベルを確認できます。
• 空間の使いやすさ:みんなの家具や配置を元に、その空間の使いやすさや収納の不足る・足りない点を実感できます。

 

リノベーションの機会

中古マンションを購入することで、自分の好みや生活スタイルに合わせてリノベーションする機会が得られます。これにより、自分だけのオリジナルな空間を進むことができます。

中古マンションの購入は、自分の理想とする居住空間を手に入れる絶好の機会です。 なぜなら、誰もの間取りや設備に縛られず、自分のライフスタイルや好みに完璧に合わせた空間を構築することができるからです。新築マンションと比較すると、価格が手頃なので、その差額をリノベーションに投じることで、より質の高い住空間を実現することができます。また、既存の建物を再利用するという選択は、新しい建物をゼロから建てるよりも環境的に持続可能であり、建材のリサイクルや再利用も視野に入れることで、さらに環境への負荷を軽減することができます。歴史や特色があり、それに関する話題をタリノベーションによって、新築にはない魅力空間を発生させることができます。最新の家電や設備、エコ技術の導入により、中古とは思えない快適な生活を実現することも可能です。 さらに、質の高いリノベーションを備えることで、物件の付加価値が向上し、将来的に再販する際のメリットも得られます。 、多くの魅力とメリットを持つ選択となります。

中古物件の「買い時」はいつ？

築15年前後が狙い目

建てられて何年くらい過ぎた中古住宅がお買い得なのか考えてみましょう。首都圏の中古マンションの築年数別平均成約平米単価を見ると、新築時から築16年目までは平米単価は60万円くらいから40万円くらいまで下がり続けます。その後はあまり変化しません。これを見ると、築15年前後の中古マンションを買うのが狙い目と言えます。一方、中古の戸建てでは、築年数別平均価格は緩やかに下がります。マンションほど大きくは下がりません。

しかし、中古戸建ての築年数別平均土地面積を見ると、築16年目を過ぎた物件は、平均価格の下落に比べて土地の面積が広くなる傾向が見られますので、割安になると判断できます。つまり、築15年、16年くらいの中古戸建が価格の割に土地の面積が広ろくなる目安と言えます。建物の残存価値から考えても、築10年から15年くらいのは使い勝手が良いでしょう。ですから、中古戸建は築年数が10年から15年の物件が「買い時」と言えるのです。