【マンションのBELS】 メリットやZEHとの違いなど
BELSとは何か？
Q&A
Q: BELSって何の略ですか？
A: Building-Housing Energy-efficiency Labeling Systemの略で、建築物省エネルギー性能表示制度のことです。
BELS（ベルス）とは「Building-Housing Energy-efficiency Labeling System」の略称で、日本語では「建築物省エネルギー性能表示制度」と呼ばれています。この制度は2024年4月から努力義務が強化され、新築マンションの販売時には省エネ性能を表示することが求められるようになりました。
BELSは一般社団法人住宅性能評価・表示協会が運営する第三者評価制度です。マンションの省エネ性能を客観的に評価し、星マークや家マークを使って視覚的にわかりやすく表示します。これまで専門知識がないと理解が困難だった省エネ性能が、一目で把握できるようになったのです。
制度の背景には、2025年4月以降に新築される全ての建築物に省エネ基準適合が義務化されることがあります。政府は2050年のカーボンニュートラル実現を目指しており、建築物の省エネ化は重要な施策の一つとなっています。マンション購入者にとっても、光熱費削減や快適な住環境の確保という観点から、省エネ性能は重要な選択基準となっています。
BELSの評価は「自己評価」と「第三者評価」の2種類がありますが、信頼性の観点から第三者評価であるBELS認証を受けたマンションを選ぶことをお勧めします。第三者評価を受けた物件には「第三者評価 BELS」と明記されるため、広告やパンフレットで簡単に確認できます。
マンションのBELS評価基準と表示内容
BELSでは「エネルギー消費性能」と「断熱性能」の2つの指標でマンションの省エネ性能を評価します。エネルギー消費性能は国が定める省エネ基準からどの程度消費エネルギーを削減できているかを示すBEI（Building Energy Index）という指標で測定され、星マークの数で表示されます。再生可能エネルギー設備がない場合は0-4段階、設備がある場合は0-6段階で評価されます。
断熱性能については「建物からの熱の逃げやすさ」と「冷房期の建物への熱の入りやすさ」の2つの指標で評価され、家マークの数と数字でレベル1-7の7段階で表示されます。この評価は品確法の断熱等性能等級の基準に基づいており、例えばBELSの断熱性能レベル5は断熱等性能等級5に相当します。
省エネ性能ラベルには10項目の情報が記載されています。評価対象の種類（住棟または住戸）、エネルギー消費性能の星マーク、断熱性能の家マーク、目安光熱費、再生可能エネルギー設備の有無、ZEH水準の達成状況、自己評価か第三者評価かの区別、建物名称、評価日などが一目でわかるように表示されています。
特に注目すべきは「ZEH水準」の表示です。エネルギー消費性能が星3つ以上、断熱性能が家マーク5つ以上を達成した場合、ZEH水準に達したと判断されてチェックマークが表示されます。これは政府が推進する高性能住宅の基準を満たしていることを意味し、補助金や税制優遇の対象となる可能性があります。
Q&A
Q: 星マークは最大いくつですか？
A: 再生可能エネルギー設備がない場合は4つ、設備がある場合は6つが最大です。
エネルギー消費性能の評価分布（省エネ削減率）
※数値は省エネ削減率（%）を示しています
BELS評価基準一覧表
| 評価項目 | 表示方法 | 評価段階 | 基準 |
|---|---|---|---|
| エネルギー消費性能 | 星マーク | 0-4段階（再エネなし） 0-6段階（再エネあり） |
BEI値による評価 |
| 断熱性能 | 家マーク | 1-7段階 | 断熱等性能等級 |
| ZEH水準 | チェックマーク | 達成/未達成 | 星3つ以上＋家マーク5つ以上 |
BELS取得済み新築マンションのメリット
Q&A
Q: BELSで光熱費はどの程度削減できますか？
A: 星の評価により異なりますが、年間数万円から十数万円の削減効果が期待できます。
BELS取得済みの新築マンションを選ぶ最大のメリットは、第三者機関による客観的な評価を確認できることです。自己評価と比較して信頼性が高く、購入者は安心して省エネ性能を判断できます。また、省エネ性能が高いマンションでは日々の光熱費を大幅に削減でき、年間で数万円から十数万円の節約効果が期待できます。
BELSは住棟評価と住戸評価の両方が可能で、住戸評価を受けている場合は同じマンション内でより省エネ性能の高い部屋を選択できます。これにより、立地や価格が同程度の物件であれば、省エネ性能を基準とした合理的な選択が可能になります。さらに、売却時にも省エネ性能を客観的に証明できるため、資産価値の維持や向上に寄与します。
フラット35Sや各種補助金制度の利用時にも、BELS評価書は省エネ性能の確認書類として活用できます。特にZEHマンションを対象としたフラット35S（ZEH）では、原則としてBELS評価書（住棟評価）の提出が求められるため、将来的な資金調達の選択肢が広がります。
ただし、注意点もあります。BELS評価書は購入者への提供が義務ではないため、評価内容を詳しく確認したい場合は販売事業者に相談する必要があります。また、目安光熱費は任意項目のため記載がない場合もあり、実際の光熱費は使用状況によって変動することを理解しておく必要があります。
年間光熱費の比較（4人家族想定）
※金額は目安であり、実際の使用状況により変動します
BELS取得マンションのメリット・注意点
• 第三者評価による信頼性の高い省エネ性能
• 光熱費の大幅削減効果
• 住戸単位での性能比較が可能
• 売却時の資産価値向上
• 補助金・優遇制度の活用
• 評価書の提供は義務ではない
• 目安光熱費は任意項目
• 実際の光熱費は使用状況で変動
• 初期購入価格が高い場合がある
• 評価内容の詳細確認が必要
BELSとZEH-Mの違いと関係性について
Q&A
Q: ZEH-MとBELSの関係は？
A: ZEH-Mは高性能マンションの基準で、BELSはその性能を評価・表示する制度です。
BELSとZEH-M（ゼッチマンション）は、どちらもマンションの省エネ性能に関する概念ですが、その意味と役割は大きく異なります。BELSは省エネ性能を第三者が評価し、視覚的にわかりやすく表示する制度であるのに対し、ZEH-Mは年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロにすることを目指した高性能マンションの基準そのものを指します。
ZEH-Mの定義は「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」とされています。つまり、ZEH-Mは具体的な性能基準であり、BELSはその性能を評価・表示する仕組みなのです。
両者の関係性を理解するポイントは、BELSの評価でエネルギー消費性能が星3つ以上、断熱性能が家マーク5つ以上を達成した場合、ZEH水準に達したと判断されることです。さらに、太陽光発電などの再生可能エネルギー設備により年間のエネルギー収支がゼロ以下になった場合、BELSラベルにZEHのチェックマークが表示されます。
現在、政府は2030年までに新築住宅・建築物についてZEH・ZEB基準の省エネ性能確保を目標として掲げており、今後ZEH-Mの普及が加速すると予想されます。マンション購入者にとっては、BELSの評価を確認することでZEH水準の達成状況を把握でき、将来性の高い物件選びの指標として活用できます。
BELS・ZEH-M取得マンションの普及推移
※数値は新築分譲マンションに占める取得率（%）の推定値
BELSとZEH-Mの比較表
| 項目 | BELS | ZEH-M |
|---|---|---|
| 性質 | 評価・表示制度 | 性能基準・目標 |
| 評価方法 | 星マーク・家マーク | エネルギー収支ゼロ |
| 必要設備 | 省エネ設備 | 省エネ設備＋再エネ設備 |
| 達成条件 | BEI値による段階評価 | 年間エネルギー収支ゼロ以下 |
マンション選びにおいてのBELS
マンション選びでBELSを効果的に活用するためには、まず広告やパンフレットで「第三者評価 BELS」の表記を確認することが重要です。自己評価よりも客観性が高く、信頼できる評価結果を得られます。星マークの数が多いほど省エネ性能が高いことを示しますが、最低でも星3つ以上、できれば星4つ以上の物件を選ぶことをお勧めします。
断熱性能の家マークも重要な指標です。家マーク5つ以上であればZEH水準に達しており、快適性と省エネ性を両立できます。目安光熱費が記載されている場合は、現在の住居と比較して年間どの程度の節約効果があるかを計算してみましょう。ただし、実際の光熱費は家族構成や使用状況によって変動することを考慮する必要があります。
住戸評価を受けている物件では、同じマンション内でも部屋によって省エネ性能が異なる場合があります。角部屋や最上階は外皮面積が大きく断熱性能に影響するため、評価書で具体的な性能を確認することが大切です。また、将来的な売却を考慮して、ZEH水準を達成している物件を選ぶことで資産価値の維持が期待できます。
購入時には、BELS評価書の保管も重要です。フラット35Sや各種補助金の申請時に必要となる場合があり、売却時にも省エネ性能を証明する重要な書類となります。販売事業者に評価書の提供を依頼し、紛失しないよう大切に保管しておきましょう。省エネ性能は今後ますます重要な選択基準となるため、BELSを活用した賢いマンション選びを心がけることが大切です。
Q&A
Q: マンション選びで最低限確認すべき星の数は？
A: 最低でも星3つ以上、できれば星4つ以上の物件を選ぶことをお勧めします。
断熱性能レベル別の物件分布
※2024年新築分譲マンションの断熱性能レベル分布（推定）
BELS活用マンション選びチェックリスト
基本確認項目
・星マーク3つ以上の確認
・家マーク5つ以上の確認
・ZEH水準達成の確認
詳細確認項目
・住戸評価の有無確認
・評価書の提供依頼
・補助金制度の適用確認
まとめ
BELSは2024年から本格化した省エネ性能表示制度で、マンション選びの重要な指標となっています。第三者評価による客観的な評価、光熱費削減効果、資産価値の向上など多くのメリットがあります。星マーク3つ以上、家マーク5つ以上を目安に、ZEH水準を達成した物件を選ぶことで、快適で経済的な住環境を実現できるでしょう。省エネ性能を重視したマンション選びで、持続可能な住まいを手に入れてください。
参考リンク
• 国土交通省 建築物省エネ法のページ
• 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会
• 経済産業省 ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）
• 住宅金融支援機構 フラット35S
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