マンションは見た目が命とも言えます。管理状況は常にチェックすべきです。マンション住民の理解を得て資産価値向上の対策をとることも重要です。
大事な「資産」であるマンションの価値を保つ意義
車を買ったら休日ごとに洗車したり、アクセサリーパーツをつけたりすることでしょう。車が好きで手をかけるのが趣味という人、たんに新車がうれしいという人、それぞれでしょうが、頭の片隅に「売るときに高く売れるように」という思いもあるのではないでしょうか。
いろいろな段取りや煩雑な手続きを経てやっと手に入れたマンションです。また苦労をするのはイヤだし、なにより高額だからずっと住みつづけるという考えを否定はしません。しかし、売却することで、よりグレードの高いマンションに住めるようになるかもしれません。車と同様に、マンションには「売る」という選択肢があることを意識しておいてください。さらに、マンションなら車と異なり賃貸するという選択肢もあります。
マンションはあなたにとって人事な「資産」です。その資産価値を保つことは、「売却」「賃貸」「住みつづける」のいずれを選択するにしても、意義のあることです。
家を購入する理由について
家賃がもったいないと感じる人
一部の人々は、毎月の家賃を払うことで資産が使われないことに違和感を持ちます。これは賃貸物件で生活する間に支払われる家賃が、将来的に自己資産賃貸住宅では、支払った家賃は戻って来るために、長期的には「家賃を払うのはもったいない」と感じる人がいます。
質の良い住環境を求める人
一部の人々は、全ての住宅において自分の好みやニーズに合った改善を行い、快適な生活環境を作りたいと考えます。希望通りにリノベーションを行ったり、庭スペースやスペースを活用したりすることができます。このような人々は、全てすることで自分らしい住環境を作ることを重要視しています。
将来の安定感を求める人
一部の人々は、将来賃貸住宅に住むことで将来不安を感じることがあります。老後や長期的な安定を考えると、賃貸では家賃の支払いが続くため、購入してしまった安心だと思う人がいます。自己すべての住宅を持つことで、将来的な居住の安定感を持つことができるとされています。
管理することで資産価値を保つ【マンションは管理が重要】
分譲マンションはどうしても築年数が経つと価格が下がってしまいます。それが現実です。しかし、築年数に伴ってどんどん値下がりする物件もあれば、ある程度値下がりするものの一定の価格をキープできる物件、さらに、プレミアムがつき購入価格以上で転売できる物件もあります。その分かれ日となるのが「立地」と「管理」なのです。駅に近い、近辺の環境がよい、人気の街にある、大きなショッピングセンターがあるなどといった「立地」で物件価格の下落は抑えられます。
しかし、立地は変化する可能性もありますし、いくら立地条件がよくても、管理が悪ければ価格が下がることを止められません。また、立地条件がそれはどよくなくても、管理の行き届いたマンションならそこそこの値段がつくものです。見た目の第一印象は大切です。分譲マンションの場合は、「見た目がすべて」といってもオーバーではないでしょう。同じような立地条件・価格のマンションで悩んだとき、決め手となるのは「見た目」です。中古の場合は、見た目のよしあしでその物件の管理状況を判断されます。見た目が悪いと、管理会社が機能していない、管理組合も「管理会社を管理していない」ことを露呈しているのと一緒です。
マンションの資産価値を保つためのポイントは、管理組合の一員として管理会社の業務を監視することにあります。修繕計画で10年に1度となっている外壁の塗り替えも、見た目に問題があったらすぐにとりかかるように総会などで提案するようにしましょう。
計画にないことも総会で提案することが必要
決められた管理がおこなわれているか監視するだけでは十分ではありません。たとえば、駐輪場に外部から進入できないようにフェンスを設ける、エントランスをコンクリートからタイルに変えるなど、いままでなかったものを取り入れるように働きかけることも必要です。
防犯性・見た目が向上すると、マンションの資産価値もアップします。もちろん、マンション住民の理解を得なければ着手できないことですが、総会で提案するときには、「安全性・快適性の向上」が「資産価値の向上」につながることを説明して理解を求めましょう。
売却価格を考えて購入するべき？
3000万円のマンションを1000万円で購入する方法と聞くと疑いますか？買うなら売却によって利益が出るマンションを選びましょう。
購入価格一売却価格＝真の出費
マンションを購入するときに意識してほしいのが、「売却したときに、いくらになるのか」ということです。それによって、「真の出費」に大きな差が出るからです。
たとえば、3000万円のマンションを購入したとしましょう。その近辺は、立地条件がよく、築10年、15年の似たような間取りのマンションが2000万円の価格で売られています。ということは、購入した3000万円のマンションは、10年、15年後に2000万円で売却できる可能性が高いと予測できます。つまり、3000万円で買っても売却によって2000万円戻ってくるのなら、それは1000万円で購入するのと同じなのです。
逆のパターンもあります。 2000万円で購入したマンションでも、その近辺の同じような条件のマンションが築10年、15年経過するとガクッと値下がりして500万円程度になるとしたら、結果的に転売するときにはその金額でしか売れないということになります。つまり、そのマンションは1500万円で買ったのと同じことになるのです。
3000万円のマンションを1000万円で買うのか、2000万円のマンションを1500万円で買うのか。あなたは、どちらを選びますか？バカでなければ、答えは決まっています。
買い替えで借金が増えるか利益が出るか
リフォームで内装をきれいにしたり、設備を新たに加えることはできても、基本的にマンションは中身を大きく変えることはできません。そうなると、10年、15年後に快適に住みつづけていられる保証はないわけです。そのときの暮らしや家族構成に適したマンションに買い替えたいと思ったとき、「マンションがいくらで売却できるか」は大きな問題です。売却するときの価格によっては、ローンの残債に新たなマンションの購入費用が加わり、借金が増えるだけのこともあるからです。
しかし、物件によっては売却費用を差し引いた残りの金額で、ローン残債をチヤラにでき、さらに手元にお金が残ることもあります。
把握しておきたいマンション価格の変動
将来の売却の可能性を考えて、購入前には物件の価格の変動を調べておくことをおすすめします。中古マンションの場合、販売当時の価格を調べてみましょう。仲介業者に確認すればすぐにわかります。築年数の経過によって、どれぐらい値下がりをしたのか把握しておきましょう。
新築マンションの場合は、同じ地域の同程度のマンションで、築年数10年、15年のものの値段を調べてみましょう。チラシや不動産情報誌、インターネットでも簡単に調べることができます。以上のような方法で、中古・新築マンションともに、毎年、築年数に比例して右肩下がりで下がっているのか、ある程度の金額で止まっているのか読み取ってください。
マンションは「資産」ではありますが、売却するときに「価値」が出るかは物件によりけり。建物全体・住居内のメンテナンスをしっかりしていても、立地によって値崩れが激しいこともあれば、一定の価格以下にならないこともあります。「いま、いくらなのか」より、「いくらで売れるのか」。ちょっと高めで買っても、お買い得のマンションに化ける可能性があるか見極めることが重要です。
賃貸を考えて購入する
ステップアップのために安いマンションを買う
金銭的な問題で新築マンションや希望のマンションを買えない人は多いと思います。しかし、「仕方ないか」とあきらめてしまっては、おしまいです。宝くじにでも当たらない限り、希望のマンションに住むことは一生できないでしょう。将来を見越してしっかり計画を立てれば、購入したマンションを妥協の産物と思うことはありません。「将来、新築の5000万円のマンションに住むために、あえて中古の2500万円のマンションを買った」と考えて行動すればいいのです。
賃貸の家賃収入はローン返済額より多くなる
同一地区にある同規模のマンションであれば、住宅ローンの返済額よりも月々の家賃のほうが高くなるはずです。つまり、マンションを賃貸に出して得られる家賃収入は、返済額を上回るということ。
たとえば、2500万円の物件を購入して月々8万円のローンを組んだとします。それを13万円程度の家賃で賃貸に出せば、8万円はローンの返済、残りの5万円をしっかり貯金できます。賃貸に出している問は、購入前から住んでいる家賃の安いマンションに住みつづけ、家賃収入でローンの返済と次の購入に向けた頭金の資金づくりをするわけです。また、自分で住むとしても家賃13万円を支払うっもりで8万円は返済、５万円は貯金に回す方法もあります。
家賃収入でグレードの高いマンションを
月々5万円なら1年で60万円、10年もたてばなんと600万円です。最初に2500万円のマンションを購入したときよりも、頭金はたっぷり。年収も上がっているでしょうし、毎月5万円の不労所得があるとなれば、金融機関からの融資も受けやすくなります。新築5000万円のマンションに最初から住めなくてもいいのです。頭金も少なく、年収も低かった30代のときに購入したマンションでも、あきらめず満足せずに、次につなげることです。活用しだいで本当に欲しかった5000万円のマンションへの足がかりになってくれます。
はやく借り手を見つけるには欲を出さないこと
賃貸に出す場合は不動産業者に仲介を頼む必要がありますが、敷金・礼金を低く設定すれば、借り手はすぐに見つかります。さらに、不動産業者に「契約者が決まったら礼金は差し上げます」と伝えておけば積極的に営業してくれますから、借り手が見つからずに空白期間ができることはないでしょう。
「これでうんと儲けよう」と欲を出して近隣マンションの家賃相場と同様にするのではなく、「ローン返済プラスａが入れば十分」と割り切るのもポイントです。ただし、「惜り手がつけばいい」とばかりに、やみくもに安い賃料にしてはいけません。住宅ローンのほか、管理費、修繕積み立て金、固定資産税、都市計画税など必要な金額を勘案したうえで、近隣の家賃相場をにらみながら賃料を割り出してください。
賃貸の場合、築年数と家賃の相関関係はあまりありませんが、家賃収入が結局１～２万円程度しか得られないということを避けるためには、立地条件のよい物件であることが重要となってきます。
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