「祇園」周辺の中古マンション分析【価格・修繕費・坪単価】
本サイト内の記事（「ヴェルディ・プロムナード祗園」周辺の中古マンション価格相場）を分かりやすくQ&A方式でまとめたものです。
スーモ掲載の中古物件を分析しました。条件は以下の通りです。
●広さ：60㎡以上
●築年数：35年以内
2025年5月現在
祇園エリア中古マンションの平均データ分析
平均価格はいくら？
全28物件の平均価格は3,345万円です。
最高価格はフローレンス祇園クラッシイの5,740万円、最低価格はフローレンス長束ビューステージの1,550万円で、価格差は4,190万円あります。
平均坪単価はいくら？
全物件の平均坪単価は約146.7万円/坪です。
坪単価の計算は「価格÷専有面積（坪）」で算出しています。最高坪単価はサーパス祇園ゲートレジデンス（築4年）の227.5万円/坪、最低坪単価はフローレンス長束ビューステージ（築27年）の63.0万円/坪です。
平均の管理費はいくら？
全物件の平均管理費は月額9,600円です。
管理費が最も高い物件はフローレンス祇園クラッシイの月額17,600円、最も低い物件はエル・テーゼ西原駅前の月額2,600円です。
平均の修繕費はいくら？
祇園エリア全物件の平均修繕費は月額12,100円です。
修繕費が最も高い物件はヴェルディ祗園の月額24,770円、最も低い物件はフローレンス西原グランドアークの月額4,810円です。
Q: 坪単価って何？どうやって計算するの？
A: 坪単価は不動産価格を比較する際の重要な指標です。計算方法は「物件価格÷専有面積（坪）」で求められます。例えば2,580万円の物件が70.82㎡（約21.42坪）なら、2,580万円÷21.42坪=約120.4万円/坪となります。坪単価を知ることで、広さの異なる物件同士を公平に比較できます。祇園エリアでは築浅物件で200万円/坪以上、築古物件で100〜150万円/坪が相場です。
Q: 築年数によって価格ってどれくらい下がるもの？
A: 築年数による価格下落は明確なパターンがあります。データを見ると、築5年以内の物件は坪単価200万円以上ですが、築10年で25〜30%下落し、築20年で約50%、築30年を超えると60%以上も下落します。例えば「フローレンス祇園CLASSY」（築3年）は214万円/坪ですが、「ヴェルディ祗園」（築31年）は120万円/坪と約44%の価格です。この下落率は建物の物理的劣化だけでなく、設備や間取りの時代遅れも影響しています。
Q: 築浅マンションと築古マンション、どっちがお得なの？
A: 一概にどちらがお得とは言えません。築浅は設備が新しく修繕リスクが少ないですが価格は高めです。一方、築古は購入価格が安いものの、修繕費が高く将来的な設備更新コストがかかります。総所有コスト（購入価格＋維持費の合計）で考えると、ライフプランや住む期間によってお得さが変わってきます。
Q: 価格が安い物件には何か問題があるの？
A: 必ずしも問題があるとは限りませんが、確認すべきポイントはあります。例えば「フローレンス長束ビューステージ」は築27年で坪単価63万円と非常に安価ですが、これには理由があるかもしれません。修繕費や管理費が適切に設定されているか、大規模修繕は計画通り実施されてきたか、管理組合は健全か、立地条件や交通アクセスに問題はないかなどを確認することが重要です。価格の安さだけで判断せず、総合的に評価しましょう。
Q: 将来的に価格が上がる可能性がある物件の特徴は？
A: 将来的に価格が維持・上昇しやすい物件には共通点があります。まず立地条件が良く、駅や商業施設に近い物件は需要が安定しています。次に総戸数が多い大規模マンションは管理体制が安定しやすく、共用施設も充実しているため資産価値が維持されやすいです。また修繕計画がしっかりしており、適切な修繕費が設定されている物件も劣化が少なく価値が保たれます。「フローレンス」や「サーパス」などの知名度の高いブランドも比較的価格が維持される傾向があります。
Q: 価格交渉するときのポイントって何？
A: 価格交渉のポイントはいくつかあります。まず周辺相場を徹底的に調査し、同条件物件の実際の成約価格（レインズ情報）を把握しましょう。次に物件の弱点（築年数、修繕費の高さ、設備の古さなど）を具体的に指摘し、それに基づいた値引き交渉をします。また売り出し期間が長い物件は交渉の余地が大きいです。「ヴェルディ祗園」のような築古物件では、今後必要になる設備更新費用（給排水管やエレベーターなど）を具体的に示して交渉するのも効果的です。
Q: 修繕費と物件価格はどう関係してるの？
A: 修繕費と物件価格には興味深い関係があります。一般的に築年数が古い物件ほど修繕費は高く、物件価格は安い傾向にあります。例えば「ヴェルディ祗園」は価格2,580万円で修繕費が月2万4770円ですが、「フローレンス祇園CLASSY」は価格4,580万円で修繕費は月5,650円です。購入時は安くても月々の負担が大きい物件と、購入時は高くても月々の負担が小さい物件では、10年以上の長期保有を考えると総コストが逆転することもあります。修繕費の設定が適切かどうかも資産価値に影響します。
Q: 修繕費が高いマンションって避けた方がいいの？
A: 必ずしもそうではありません。築年数に見合った適切な修繕費かどうかが重要です。築30年以上なら月2万円以上が適正です。「ヴェルディ祗園」は修繕費が月2万4770円と高めですが、将来の大規模修繕に備えた適切な設定かもしれません。逆に築年数の割に修繕費が低すぎる物件は、将来的な値上げリスクがあります。
Q: 修繕費の適正額ってどうやって判断するの？
A: 築年数別の目安があります。築5年未満で5,000〜7,000円、築5〜10年で7,000〜10,000円、築10〜20年で1万〜1万5千円、築20〜30年で1万5千〜2万円、築30年以上で2万円以上が一般的です。この水準から大きく外れる場合は、修繕計画や積立金の残高を確認することをお勧めします。
Q: 総戸数って物件選びに関係あるの？
A: 非常に関係があります。一般的に総戸数が多い大規模マンションは、管理体制が安定しており、共用施設も充実している傾向があります。また修繕費も多くの住戸で分担できるため効率的です。小規模マンションは意思決定が早い反面、一戸あたりの管理コスト負担が大きくなりがちです。
Q: 中古マンション買うときに気をつけるポイントって何？
A: 価格だけでなく複数の要素を見ることが大切です。修繕費が適切か、修繕積立金の残高や大規模修繕の履歴・計画はどうか、管理組合は健全か、総戸数は十分か、などを確認しましょう。また購入価格と月々の管理費・修繕費を合わせた総所有コストで評価することをお勧めします。特に築古物件では将来的な修繕費上昇も考慮した資金計画が必要です。
Q: 築30年超えの物件を買うメリットってあるの？
A: いくつかあります。最大のメリットは購入価格の安さで、新築の40%以下で購入できることも多いです。同じ予算でより広い面積や好立地の物件を手に入れられる可能性があります。また価格下落がすでに底を打っていることが多く、今後の大幅な資産価値下落リスクが小さいという利点もあります。ただし適切な修繕が行われてきたかの確認が重要です。
Q: 大規模修繕ってどのくらいの頻度であるの？
A: 一般的に12〜15年周期で行われます。最初の大規模修繕は築10〜12年目、2回目は築22〜25年目、3回目は築35年前後が多いです。「ヴェルディ祗園」のような築31年の物件は、すでに2回の大規模修繕を経験し、近い将来3回目を控えている可能性が高いです。修繕履歴と今後の計画を必ず確認しましょう。
Q: 管理費と修繕費の違いって何？
A: 管理費は日常的な清掃や設備点検など、マンションの日々の維持管理に使われる費用です。一方、修繕費（修繕積立金）は将来の大規模修繕や設備更新のために積み立てておく費用です。管理費は毎月使われますが、修繕費は将来の大きな出費に備えて積み立てられます。両方とも重要ですが、特に修繕費の設定が適切かどうかが資産価値維持に大きく影響します。
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