「アイステージ府中大須」周辺マンション市場分析【Q&A】

A: 周辺マンションは築年数とともに価値が大きく下落します。築5年以内の物件（坪単価221.6万円）と比べ、築40年以上では72.0万円まで下がり、約67.5%も価値が減少します。特に築10年を超えると下落が顕著で、築20年では半分程度になります。「アイステージ府中大須」は新築で価値は高いですが、将来売却を考える場合はこの下落傾向を考慮すべきでしょう。

近隣中古のデータ

A: 府中町の中古マンションの平均坪単価は約129.8万円です。価格帯は73万円から223万円まで分布し、最も多いのは150万円台（26.7%）と100万円台（23.3%）です。市場は100万円前後と200万円前後の物件に二極化しています。広島市中心部と比べるとやや安く、新築マンション（250〜300万円/坪）と比較するとかなりリーズナブルな価格設定です。

A: 駅からの距離は価格に大きく影響します。徒歩5分以内の物件（平均175.5万円/坪）は、徒歩21分以上の物件（111.9万円/坪）と比べて約1.6倍の価格差があります。距離が遠くなるほど価格は下がり、特にJR「天神川駅」周辺が最も高く、次いで「向洋駅」周辺となっています。通勤・通学の利便性を重視する方にとって、駅近物件は高い価値を持っています。

A: 専有面積が小さいほど坪単価は高くなります。60㎡台の物件（平均152.3万円/坪）は、90㎡以上の物件（112.8万円/坪）より約1.35倍高くなっています。これは小型物件の方が購入層が広く需要が多いためです。大型物件は総額が高くなり購入層が限られるため、坪単価を抑える傾向があります。間取り別では3LDK（平均139.5万円/坪）が最も高く、4LDK（114.2万円/坪）は比較的安い傾向にあります。

A: エリアによって価格差は大きいです。最も高いのは府中町本町・浜田エリア（平均156.8万円/坪）で、比較的新しい高級マンションが立地しています。次いで青崎・桃山エリア（118.3万円/坪）、柳ケ丘エリア（114.8万円/坪）、八幡・鶴江エリア（108.5万円/坪）の順です。本町・浜田エリアと八幡・鶴江エリアでは約48万円/坪もの差があり、エリア選びが価格に大きく影響します。

• 本町・浜田エリア：平均約156.8万円
• 青崎・桃山エリア：平均約118.3万円
• 柳ケ丘エリア：平均約114.8万円
• 八幡・鶴江エリア：平均約108.5万円

A: 購入時は築年数、駅距離、専有面積、エリアを総合的に考慮しましょう。将来の資産価値を考えると、駅近物件や管理状態の良い物件は坪単価が高くても検討価値があります。特に「天神川駅」「向洋駅」周辺は価値が維持されやすいです。築10年前後の物件は価格下落を経験した後で今後の下落幅が小さいため、バランスが良いでしょう。単に坪単価が低いだけでは良い物件とは言えません。

A: 投資なら坪単価100〜150万円の物件がバランス良好です。想定利回りは坪単価によって異なり、200万円以上で約3.0%、150万円台で約3.5%、100万円台で約4.5%、100万円未満で約5.5%程度です。低坪単価ほど利回りは高いですが修繕費や空室リスクも考慮が必要です。リスク低減には駅徒歩10分以内、70㎡前後の3LDK、築15年以内で大規模修繕済み、管理状態良好な物件がおすすめです。