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プレミスト相生通り【中古・査定・売却】
先日、ご紹介をいただき、プレミスト相生通りリバーサイドに訪問査定に行ってきました。
査定の内容は個人情報なので、ここでは触れませんが、査定にあたり調査した内容を共有します。
プレミスト相生通り【新築時坪単価】
オーナーさんから当時の価格表のデータを見せていただいたので、計算してみました。坪単価は・・・
210万円でした。
※すべての住戸の価格が掲載されていなかったので、実際とは少し異なると思います。
修繕費が高い！！
それにしても修繕費が高いです。
広島では珍しい「均等積み立て方式」だそうです。
プレミスト相生通り【中古・スーモ掲載物件】
2025年5月の時点で、2件のお部屋が掲載されていました。
基本情報比較
| 比較項目 | 4階物件 | 7階物件 | 差異 |
|---|---|---|---|
| 価格 | 4,990万円 | 4,580万円 | 410万円高 |
| 間取り | 4LDK | 3LDK | 部屋数1 |
| 専有面積 | 78.45m²（23.73坪） | 66.96m²（20.26坪） | 11.49m²（3.47坪） |
| バルコニー面積 | 30.22m² | 12.4m² | 17.82m² |
| 所在階 | 4階 | 7階 | 3階 |
| 管理費 | 11,800円/月 | 10,000円/月 | 1,800円/月 |
| 修繕積立金 | 14,400円/月 | 12,300円/月 | 2,100円/月 |
| 完成時期 | 2019年2月 | 2019年2月 | 同時期 |
価格差の要因分析
| 要因 | 影響度 | 考察 |
|---|---|---|
| 専有面積の差 | ★★★★★ | 11.49m²（3.47坪）の差は大きく、4LDKと3LDKの間取り差の主要因。坪単価約210万円として約730万円相当の価値差。 |
| バルコニー面積の差 | ★★★★ | 17.82m²の差は非常に大きい。4階物件は特大バルコニーで、アウトドアリビングとしての価値が高い。 |
| 階数の差 | ★★★ | 通常は高層階の方が価格が高いが、この場合は4階物件の広さとバルコニーの価値が階数差を上回っている。 |
| 間取りの差 | ★★★ | 4LDKと3LDKの差は、部屋数の違いだけでなく、各部屋の広さや使い勝手にも影響。 |
| 眺望・日当たり | ★★ | 7階物件は眺望が良い可能性が高いが、物件名に「リバーサイド」とあることから、4階でも川の眺めが期待できる可能性あり。 |
坪単価分析
4階物件の坪単価は約210.3万円/坪（4,990万円÷23.73坪）、7階物件は約226.1万円/坪（4,580万円÷20.26坪）となります。通常、同じマンション内では高層階ほど坪単価が高くなる傾向がありますが、この場合は逆転しています。これは4階物件の広さとバルコニーの大きさが価格に大きく影響していると考えられます。
面積差の価値
専有面積の差は11.49m²（3.47坪）あり、これだけでも坪単価約210万円として約730万円の価値差があります。しかし実際の価格差は410万円であり、階数差（7階の方が価値が高い）が相殺要因となっていると考えられます。
バルコニーの価値
4階物件のバルコニー面積は30.22m²と非常に広く、7階物件の12.4m²と比べて2.4倍以上の広さがあります。これは「リバーサイド」という物件名から推測すると、川に面した大型バルコニーである可能性が高く、アウトドアリビングとしての価値が高いと考えられます。
月額費用の差
管理費と修繕積立金の合計は、4階物件が月額26,200円、7階物件が月額22,300円で、月額3,900円の差があります。これは専有面積の差に比例していると考えられます。年間では46,800円の差となり、長期保有を考えると無視できない金額です。
【総合評価】
- 4階物件の優位点：広い専有面積、4LDKの間取り、特大バルコニー
- 7階物件の優位点：より高い階数による眺望、低い坪単価、低い月額費用
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