プレミスト相生通り【中古・査定・売却】
先日、ご紹介をいただき、プレミスト相生通りリバーサイドに訪問査定に行ってきました。
査定の内容は個人情報なので、ここでは触れませんが、査定にあたり調査した内容を共有します。
プレミスト相生通り【新築時坪単価】
オーナーさんから当時の価格表のデータを見せていただいたので、計算してみました。坪単価は・・・
210万円でした。
※すべての住戸の価格が掲載されていなかったので、実際とは少し異なると思います。
修繕費が高い！！
それにしても修繕費が高いです。
広島では珍しい「均等積み立て方式」だそうです。
プレミスト相生通り【中古・スーモ掲載物件】
2025年5月の時点で、2件のお部屋が掲載されていました。
基本情報比較
| 比較項目 | 4階物件 | 7階物件 | 差異 |
|---|---|---|---|
| 価格 | 4,990万円 | 4,580万円 | 410万円高 |
| 間取り | 4LDK | 3LDK | 部屋数1 |
| 専有面積 | 78.45m²（23.73坪） | 66.96m²（20.26坪） | 11.49m²（3.47坪） |
| バルコニー面積 | 30.22m² | 12.4m² | 17.82m² |
| 所在階 | 4階 | 7階 | 3階 |
| 管理費 | 11,800円/月 | 10,000円/月 | 1,800円/月 |
| 修繕積立金 | 14,400円/月 | 12,300円/月 | 2,100円/月 |
| 完成時期 | 2019年2月 | 2019年2月 | 同時期 |
価格差の要因分析
| 要因 | 影響度 | 考察 |
|---|---|---|
| 専有面積の差 | ★★★★★ | 11.49m²（3.47坪）の差は大きく、4LDKと3LDKの間取り差の主要因。坪単価約210万円として約730万円相当の価値差。 |
| バルコニー面積の差 | ★★★★ | 17.82m²の差は非常に大きい。4階物件は特大バルコニーで、アウトドアリビングとしての価値が高い。 |
| 階数の差 | ★★★ | 通常は高層階の方が価格が高いが、この場合は4階物件の広さとバルコニーの価値が階数差を上回っている。 |
| 間取りの差 | ★★★ | 4LDKと3LDKの差は、部屋数の違いだけでなく、各部屋の広さや使い勝手にも影響。 |
| 眺望・日当たり | ★★ | 7階物件は眺望が良い可能性が高いが、物件名に「リバーサイド」とあることから、4階でも川の眺めが期待できる可能性あり。 |
坪単価分析
4階物件の坪単価は約210.3万円/坪（4,990万円÷23.73坪）、7階物件は約226.1万円/坪（4,580万円÷20.26坪）となります。
面積差の価値
専有面積の差は11.49m²（3.47坪）あり、これだけでも坪単価約210万円として約730万円の価値差があります。
バルコニーの価値
4階物件のバルコニー面積は30.22m²と非常に広く、7階物件の12.4m²と比べて2.4倍以上の広さがあります。これは「リバーサイド」という物件名から推測すると、川に面した大型バルコニーである可能性が高く、アウトドアリビングとしての価値が高いと考えられます。
月額費用の差
管理費と修繕積立金の合計は、4階物件が月額26,200円、7階物件が月額22,300円で、月額3,900円の差があります。これは専有面積の差に比例していると考えられます。年間では46,800円の差となり、長期保有を考えると無視できない金額です。
【総合評価】
- 4階物件の優位点：広い専有面積、4LDKの間取り、特大バルコニー
- 7階物件の優位点：より高い階数による眺望、低い坪単価、低い月額費用
★過去の取引事例を含めて、こちらで再検証しています。プレミスト相生通りリバーサイドをご検討の方は必見です。
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