マンション大規模修繕工事 談合疑惑【広島でもあると思います】

A: マンションの経年劣化に対応して、資産価値を維持するために12〜15年ごとに行う工事のことですね。外壁の塗装や防水工事、給排水管の更新、共用部分の設備更新などが含まれます。結構お金がかかるんですよ。数千万円から、大きなマンションだと数億円になることもあります。

A: 本来は競争で決まるべき工事の受注者や価格を、入札に参加する業者たちが裏で話し合って、あらかじめ「この工事はA社が取る」「価格はこれくらいにしよう」と決めてしまう不正行為のことです。要するに、公正な競争をせずに、業者同士で話をつけてしまうんですね。

A: 主に4つのパターンがありますよ。まず業者同士が裏で話し合うケースで、「今回はうちが取るから、次回はあなたの会社に譲りますよ」みたいな感じですね。次にコンサルタントと業者が結託するケースで、工事を監理する立場のコンサルタントが特定の業者を優遇します。それから管理会社と業者の癒着があり、マンションの管理会社が「この業者を使ってください」と誘導するパターンです。最後に理事会の役員と業者の癒着があって、理事の方が業者から何らかの見返りをもらって、その業者を推す場合もあります。

A: いくつか理由があるんですよ。まず、一般の住民の方は建築や工事のことに詳しくないですよね。この「専門知識の壁」があるから、おかしいと気づきにくいんです。それから、管理会社やコンサルタントが業者からキックバック（裏リベート）をもらう慣行があったりします。形だけ入札をやっても、実は最初から誰が取るか決まっていることも多いですね。また、住民による監視が十分に機能していないことが多く、業界自体も閉鎖的で、業者同士の「なあなあの関係」ができやすい環境があります。これらの要因が重なって談合が行われやすくなっているんです。

A: けっこう深刻な問題がいくつもあります。まず工事費用が不当に高くなります。だいたい10〜30%も余計にお金を払わされることになるんですよ。また、工事の品質が下がることもあって、利益優先で手抜き工事になるリスクがあります。本当は別の工法が良かったのに、業者の都合で選ばれないこともありますし、その結果、修繕積立金が早く底をついてしまう恐れもあります。長期的に見ると、マンションの資産価値が下がってしまうことにもつながります。何より、管理組合内の信頼関係が崩れてしまうんですよね。「あの理事は業者と結託していたんじゃないか」なんて疑心暗鬼になりますから、コミュニティとしての一体感も損なわれてしまいます。

A: いくつかの「あれ？」と思うサインがあります。入札結果がやけに似通っている場合、例えば「A社が8000万円、B社が8050万円、C社が8100万円」みたいな、明らかにパターンがある場合は怪しいですね。また、管理会社やコンサルタントが「この業者がいいですよ」と強く推す場合も注意が必要です。見積もりの内訳を詳しく教えてくれなかったり、業者選びのプロセスを明かさない場合も怪しいですし、毎回同じ業者が工事を取っているケースも要注意です。工事が始まってから「追加工事が必要になりました」と言われることが多い場合も警戒した方がいいでしょう。コンサルタント料が工事費の5%を大きく超えているなら高すぎますし、「早く決めないと工期に間に合わない」と急かされるケースも怪しいですよ。これらのサインが一つでも見られたら、もう少し詳しく調べてみる価値があります。

A: いくつか効果的な方法があります。まず管理会社と関係のない、独立したコンサルタントを使うことですね。次に業者選びのプロセスを透明にして、公開入札にして、選ぶ基準も明確にしましょう。また、住民自身が積極的に関わることが大事で、工事監視委員会を作ったり、定期的に報告会を開いたりするといいですね。複数の業者から別々に見積もりを取って比較することも効果的ですし、工事の内容や見積もりの詳細を全住民に公開することで透明性が高まります。さらに、建築の専門家に意見を聞くのもおすすめですし、工事の仕様書をしっかり作って、何をどこまでやるのか明確にしておくことも大切です。これらの対策を組み合わせることで、談合のリスクをかなり減らすことができますよ。

A: いくつかチェックポイントがありますよ。まず過去の実績や評判をしっかり調べましょう。他のマンションでの実績や、そのマンションの住民の評価などを聞いてみるといいですね。一社だけじゃなく、複数のコンサルタントから提案を聞いてみることで比較検討できますし、業者からキックバック（裏リベート）をもらっていないか確認することも大事です。直接聞くのは難しいかもしれませんが、「業者からの紹介料などは一切受け取っていませんか？」と確認してみましょう。また、コンサルタントとの契約書に「利益相反禁止」の条項を入れておくと安心ですね。これらのポイントを押さえておくことで、より信頼できるコンサルタントを選べる可能性が高まります。

A: まずは冷静に対応することが大切です。最初に情報収集と証拠集めをしましょう。不自然な入札結果や業者間のつながりなど、おかしいと思う点をメモしておきます。次に理事会で問題提起します。「こういう点がおかしいと思うのですが」と具体的に指摘しましょう。必要なら臨時総会の開催を求めて、住民全体で問題を共有するのも一つの方法です。建築士や弁護士など、外部の専門家に相談するのも効果的ですよ。談合の疑いが強いなら、業者選びをやり直すよう提案してもいいでしょう。明らかな証拠がある場合は、公正取引委員会に通報することも検討できます。ただし、確実な証拠がない段階では、特定の業者や個人を中傷するような言動は避けた方がいいでしょう。法的なトラブルに発展する可能性もありますからね。

A: はい、れっきとした法律違反です。独占禁止法に違反します。これは不当な取引制限（カルテル）を禁止している法律です。また、刑法の競売入札妨害罪にも当たります。公正な入札を妨げる行為は犯罪なんですよ。公共工事の場合は、入札談合等関与行為防止法という法律もあります。ただ、マンションのような民間の工事は、公共工事に比べると監視が行き届きにくいのが現状ですね。それでも法律違反であることに変わりはなく、悪質な場合は業者に対して課徴金が課されたり、刑事罰が科されたりすることもあります。住民の大切な財産を守るためにも、こうした不正行為には毅然とした態度で臨むことが大切です。

A: 住民の皆さんにもできることはたくさんありますよ。まず情報をオープンにすることを求めましょう。見積もりの詳細や入札結果を全住民に公開するように働きかけることが大切です。また、利害関係のない独立した専門家を活用することも重要で、管理会社の言いなりにならず、第三者の意見を取り入れることで客観性が保てます。自分たちも積極的に関わることが大事で、工事監視委員会に参加したり、報告会に出席したりして、プロセスを見守りましょう。複数の業者から見積もりを取って、しっかり比較検討することも効果的ですし、工事の仕様書をきちんと作って、何をどこまでやるのか明確にしておくといいですね。そして何より、おかしいと思ったら、遠慮せずに声を上げることが大切です。「専門知識がないから」と諦めないでください。住民一人ひとりが関心を持ち、主体的に行動することで、談合のリスクを大きく減らすことができるんですよ。