重要事項説明書のチェックポイント！！【マンション購入】

重要事項説明書のチェックポイント
1. ◆事前に目を通しておく
2. ◆重要事項説明を理解するためのチェックリスト

重要事項説明書のチェックポイント

不動産には、さまざまな法律上の制限や権利関係などが存在しています。分譲マンション契約関しても同じことです。それらについて、購人者が自分ですべてを調べることは困難であるため、宅地建物取引業法では、不動産業者がこれらの法律の制限や権利関係などについて「重要事項説明」を行なうことを義務づけています。

「重要事項説明」の説明は、購入者がその不動産について購入するかどうかを決める重要な内容になるので、「契約が成立するまでの問」に宅地建物取引主任者により説明しなければならないと決められています。また、説明する取引主任者は、取引主任者証を提示し、書類に捺印をする必要があります。説明が終わると、「重要事項説明を受けて、その内容を理解した」との署名・捺印を購入者がすることになります。この署名・捺印を行なうと、当該不動産について購入者は「重要事項説明」に記載された内容をｒ解したうえで契約したことになります。

◆事前に目を通しておく

マンション・一戸建て、新築・中古を問わず、住宅の売買では、売主や仲介業者は契約の前に重要事項説明義務があります。宅地建物取引主任者がおこなうことになっており、「必ず」しなくてはいけません。重要事項の内容は多岐にわたり、専門用語も多いため、素人にとってはなかなか理解しにくいものです。にもかかわらず、重要事項説明は契約の直前におこなうケースが多く見られます。新築マンションの場合は、入居予定者全員を集めて、一気に説明してしまうこともあるようです。形式的な重要事項の説明のあと、その内容を理解したとみなされ、すぐに契約に入ってしまうという流れは避けたいところです。

重要事項説明かおこなわれる前に、あらかじめ重要事項説明書の見本などを送ってもらうようにしましょう。内容をしっかり理解して、当日に質問するべき疑問点を整理しておきましょう。あとで「しまった」と思うことのないように、熟読しておいてください。重要事項説明は契約前の正念場、不明な点は迷わず質問することが重要です。しっかり理解・納得してから署名捺印しよう。

中古マンションは、「グレーゾーン」の確認を

中古マンションの場合、物件選びの段階で確認しておくべきですが、どういう理由で売りに出ているかも説明してもらうようにしましょう。登記上の所有権や抵当権にかかわってくる可能性があるからです。

また、管理費や修繕積み立て金の未納の有無、未納があった場合は売主・買主のどちらが負担するのか、滞納金があった場合でも所有権移転がスムーズにできるのかを確認してください。こうしたことは、重要事項説明義務に含まれてはいません。しかし、中古マンションの場合、重要事項説明義務の範暗にはないけれど、権利や金銭負担などのように契約前に確認しておくべき「グレ－ゾーン」ともいえる事柄があることを覚えておいてください。

事前に内容確認できないなら契約日の変更を

重要事項の説明を受ける日を決める際に、売主や仲介業者から、「その日は契約日なので手付金とハンコを持参するように」といわれることがあります。そのような場合は、「事前に重要事項説明書の内容を確認できないなら、その日に契約はできない」と主張しましょう。

「重要事項説明書がギリギリにしか完成しないので送付できない」というようであれば、「その「」は重要事項説明だけ受けて、契約は日を改めて」と提案することです。ぶっつけ本番で重要事項の説明をされても、内容を完全に理解することは困難です。しかし、理解していないにもかかわらず、手付金やハンコを持参していると雰囲気でそのまま契約まで流されてしまう可能性が高いのです。説明が終わると、重要事項説明書に署名捺印を求められます。それは、あなたが「この内容を理解したうえで、受け入れた」ということの証明になります。マンション購入にあたっては、いつ、いかなる場合でも、完全に内容を理解・納得したうえでなければ「署名捺印」してはいけません。

◆重要事項説明を理解するためのチェックリスト

【説明をおこなう取引主任者】

法律上､宅地建物取引主任者が取引主任者証を提示して書面をもって説明することとされている｡主任者証には氏名､登録番号の記載､顔写真の貼付がされているので本人であることを確認する。

【取引の態様】

売買にかかわる宅地建物取引業者の立場を明らかにする。売主､代理､媒介などがあり､媒介の場合は成約後に手数料がかかる。

【物件の概要】

物件の所在地･面積等が確認できる｡各種税金の軽減措置を受けるためには､物件の登記簿面積で50㎡物件の概要以上であることが求められるので注意が必要。

【登記簿に記載された事項】

登記簿のコピーと照らし合わせて記載事項を確認すること｡物件に抵当権がついている場合は､抵当権の抹消手続きについても説明を受けること。

【都市計画法・建築基準法に基づく制限】

都市計画法で定められた用途地域や地域地区の種類が記載されている｡これらの種類によって､将来どのような建物が周囲に建築される可能性があるのか把握できる。

【上記以外の法律に基づく制限】

都市計画法･建築基準法以外の法令で土地の形質の変更等について行政庁の許可等が必要な場合がある。該当がある場合は具体的な法律名が記載されているので、具体的にどのような制限かかかるのか説明を受けること。

【私道に関する負担に関する事項】

物件に関連する私道がある場合は､私道負担の有無､私道面積､その位置等を説明することになっている｡私道の存在は不測の負担をもたらすことがあるので留意が必要。

【飲料水・電気・ガスの供給施設および排水施設の設備状況】

水道等の施設について､ただちに利用が可能なものか、未整備である場合は整備される予定日が記載されているか｡また､当該整備に特別の負担が必要となる場合はその旨と負担額も記載される。

【完成時の形状・構造(未完成物件の場合)】

設計図面等で説明を受けることが多い｡完成後のトラブル回避のため細かい仕様について､できるだけ具体的な資料を用いて説明を受けることが望ましい。

【当該宅地建物が土砂災害警戒区域か否か】

物件が土砂災害警戒特別区域内にある場合は､法律に基づく制限が課せられるため､｢法律に基づく制限]の欄で説明がなされるが､土砂災害警戒区域内にある場合も説明することとなっている。

【住宅性能評価を受けた新築住宅である場合】

指定住宅性能評価機関による住宅性能評価書(設計･建設の二種)の交付を受けている新築住宅である場合は、その旨の説明がある。

【敷地に関する権利】

敷地全体に所有権があるかどうかの確認が必要｡敷地の一部に借地権部分がある場合､その地代が発生する敷地に関する権利ことがある。

【専有部分・共用部分】

それぞれの規約の定めを確認｡共用部分のうち専用庭や駐車場等､特定の者しか使用できない専用使用権が規約で定められている場合もある。

【管理規約の定め】

中古マンションの場合､すでに管理組合が成立しており、住民が従うべき管理規約が定められている｡新築マンションでも管理規約の案がすでに存在する場合は､その規約について説明を受ける｡駐車場の利用､ペット飼育の可否､夜間の楽器演奏など､関心のある点を質問する。

【修繕積み立て金】

マンションの修繕計画の有無や.すでに積み立てられている額､通常支払う管理費の額が記載されている｡修繕計画と照合して積み立て額が適切かどうか確認｡中古マンションの場合で､以前の所有者に管理費･積み立て金の滞納がある場合は､その精算を求められることがあるので確認する。

【代金･諸費用の支払い】

手付金･諸費用の金額､支払い時期を確認。

【契約解除に関する事項】

契約解除できる時期､手付金などの取り扱いを確認。

【損害賠償額の予定または違約金に関する事項】

債務不履行による契約解除の場合の違約金が20％以下か。

【手付金などの保全措】

保全措置の有無とその方式､保証書の発行等

【ローン内容と諸費用】

融資が受けられなかった場合の特約｡契約を解除でき、手付金を返還してもらえる内容になっているか。

【供託先など】

トラブルが起きた場合の相談先を明記｡保証金の供託先を確認。

【署名捺印】

内容を理解し納得できたらおこなうこと。

「重要事項」以外も確認すること

法律で「重要事項説明」で記載することが定められていない項目でも、疑問に思ったことは、不動産業者に確認をとり、書面にしてもらっておくほうが安心です。またそのような質問に誠実に対応してくれない不動産業者や「重要事項説明」の内容を早めに教えてくれないような業者は、購入者の立場に立って相談に乗ってくれる業者ではないと思って間違いないでしょう。もし、説明を受けて納得できない内容があれば、契約を延ばしてでも専門家に相談しましょう。