【中古マンション】見学のチェックポイン！！

中古マンションの見学はこうしたら良い！！

●現物確認ができることが最大のメリット

中古マンションのいいところは、購入前にしっかり「現物」を確認できるところです。リフォーム後の物件を見ることもあるでしょうし、まだ、前の住民が住んでいる状態で下見をすることもあります。　しかし、ただなんとなく眺めていては、中古ならではの利点をいかすことができません。

数年にわたって人が住んでいた物件ですから、それなりの汚れや劣化があるのは当然です。実際に現物を目にすると気になる点が出てくるでしょうが、そうした「粗」の部分を目にして「想像以上に汚れている」「立地はいいけど古すぎる」と結論づけ、購入候補からはずしてしまうのは、もったいないことです。中古マンションで「粗」を見つけたら、それは「値引きのチャンス」と思いましょう。下見で発見した気になる点は、仲介業者にしっかりと伝えるようにしてください。そのとき、ただ単に「汚れていますね」「古いですね」といった感想を述べても値引きにはつながりません。「修理や取り替えが必要ですね。その分の出費がかかるので、価格を考えてもらえませんか」と伝えるようにしてください。「きれい、汚い」という美観だけをチェックしていては、中古マンションの見極めはできません。結論的には「価格交渉」につなげられるネタを見つけよう。

中古マンションの現地内覧時に重要なポイント

外観のチェック

最初に行うべきは外観の確認です。外壁の劣化、タイルのひび割れ、塗装の状態などをしっかりと確認しましょう。外観のチェックは、中古マンション購入時に最も基本的なステップの一つとして重要です。まずは、外壁の状態に目を向けると、細かいひびや大きなクラック、特に縦や横に走るものは、建物の構造また、外壁の剥離や変色は、長年の紫外線や風雨による劣化、あるいは外壁材料の質に問題を示唆している場合がある。に、雨どいや排水のチェックが必要です。 雨どいや排水路が詰まっていて、さびている場合、水漏れや建物の内部へ水の浸入のリスクが考えられます。

セキュリティも忘れてはなりません。バルコニーの床トレイルに見られるクラックやセキュリティ、さびなどの症状は、その部分の劣化やメンテナンスの状況を示す指標となります。窓も重要なポイントです。枠やサッシに見られる傷や変形、窓ガラスの雲りや結露、そしてシーリング材の劣化は、断熱効果の低下や結露による内部のカビの原因となる可能性があります。

共用部の照明の確認も忘れずに行いましょう。入り口や通路、階段などで照明が十分に機能していないと、夜間の安全性が低下する恐れがあります。地下や駐車場での浸水跡やひび割れは大きく、問題となることが起こります。また、建物全体が傾いている様子や地盤沈下も確認すべきです。 隣接する建物との関係を観察して、プライバシーや日当たり、風通しの良さを判断することも大切です。

以上の外観のチェックを徹底的に行い、物件が適切に行われてきたかをしっかりと確認しましょう。 外観の良好な状態は、安心して購入を検討できる一因となり、劣化や問題点が見られる場合は修繕に関する追加費用を考慮する必要があります。

外の壁の状態

縦や横に走る細かいひびや大きなクラックが見られる場合、それは建物の構造や基礎に問題があることを示唆している可能性があります。

長年の紫外線や風雨による劣化、あるいは外壁材料の質に発生する問題が考えられます。

雨どいと排水

雨どいや排水路が詰まっていないか、さびていないか確認しましょう。

バルコニーの状態

バルコニーの床や手すりにクラックやカラー、さび等がないかをチェックします。これはバルコニーの劣化メンテナンスやの適切さを示す指標となります。

窓や枠サッシの状態

サッシに傷や変形、窓ガラスの雲りや結露、シーリング材の劣化などをチェックしましょう。これらは断熱効果の低下や結露による内部のカビの原因となります。

共用部の照明

入り口や通路、階段などの共用部の照明がしっかりと機能しているか確認します。照明の不足は夜間の安全性を低下させる可能性があります。

地下や駐車場チェック

地下や駐車場の浸水跡やひび割れを確認しましょう。 特に地下の場合、水の侵入は大きな問題を考える可能性があります。

建物の傾きや沈下

建物全体が傾いていないか、地盤沈下の下が見えないかで確認することも重要です。

近隣の建物との関係

隣接する建物との距離や高さ、窓の位置などを確認し、プライバシーや日当たり、風通しの良さを判断します。

外観のチェックは、中古マンション購入の際の最も基本的なステップの一つです。 外観の状態が良好であれば、その物件は適切なメンテナンスが行われてきた可能性が高く、安心して購入を逆に、明らかな劣化や問題点が見られる場合は、それを修繕するための追加費用が必要になる可能性がありますので、注意が必要です。

1階の店舗の存在

マンションの1階に店舗が存在するかどうかも確認が重要です。 特に飲食店がある場合、夜間の騒音やゴミの処理問題など、様々な問題が考えられるため注意が必要です。中古マンションにおける1階の店舗やテナントの存在は、購入検討時の大きな判断材料となります。1階に店舗がある建物は、居住環境としていくつかの特性やデメリットを持っています。

たとえば、1階にコンビニエンスストアや飲食店がある場合、日常の買い物や食事が非常に便利になります。 特に雨の日や急な必要品の購入時などには、そのメリットを実感することになります。しかし店舗によっては営業時間夜遅くまで、または早朝からなる場合があり、騒音や人の到着によって住居のプライバシーや静寂性が影響を受ける可能性があります。さらに、1階の店舗の種類や業態によっては、特有の臭いや騒音が起こります。 例えば、飲食店や居酒屋では調理や客の話し声、居酒屋やバーでは深夜の騒音などが聞こえます。

さらに1階の店舗の存在は、そのマンションのイメージやブランド価値にも大きな影響を与える場合があります。 高級感を求める購入希望者にとっては、一部の店舗の存在がマイナスとなる可能性があります性もある一方、都市型のライフスタイルを重視する層にとっては、その存在がプラスの貢献となることもあります。

バルコニーの使用状況

各部屋のバルコニーで洗濯の干し方、ゴミの保管状態などをチェックすることで、中古マンションの管理状態や居住者のモラルを判断する材料となります。バルコニーは多くのアパートやマンションに設けられている屋外スペースで、住民の生活の質を慎重に判断する部分です。その使用状況は、住民のライフスタイルやバルコニーの特性、位置、そして設計によって異なります。

バルコニーを主に洗濯物を干す場所として使用します。 特に現在の住宅環境では、乾燥機よりも太陽の光と風を利用して洗濯物を乾かす習慣が根付いています。 、良い日当たりと風通しを持つバルコニーは非常に価値があります。しかし、バルコニーの使用は洗濯物を干すだけではありません。一部の住民は、バルコニーを休める場所、または趣味のスペースとして活用します。例えば、プランターや鉢植えでの園芸、読書やリラックスのためのスペース、さらにはペットとの時間を楽しむための場所として使用することもあります。

昨今では、バルコニーをさらに有効活用するためのアイデアアイテムが増えてきています。 たとえば、バルコニー用の家具、防水カーペット、オーニングや日除け、さらにはバーベキューグリルなどが販売されています。しかし、ベランダの使用状況には注意点もあります。 近隣住民とのトラブルを気にするため、騒音や臭気、目障りなものを気にすることが必要です。 特に上階からの洗濯物の水滴やゴミの残骸などは、下の階の住民とのトラブルの原因となることがございます。また、バルコニーの位置や形状、サイズによっては、プライバシーの問題が起こります。てプライバシーを確​​保することが考えられます。

最後に、バルコニーは外部との接点であるため、雨風や紫外線などの外部関与から家具や植物を保護する必要があります。耐候性のあるアイテムの選定や、適切なケアが必要となります。その使用状況を最大限に活かすためには、バルコニーの特性や自分のライフスタイル、周囲の環境をよく理解、適切な項目や工夫を取り入れることが大切です。

隣の敷地確認

隣接する敷地や建物との距離や、そこに建っているのかを確認することで、日当たりやプライバシー、将来の開発リスクなどを把握することができます。隣の敷地確認は、新たに物件を購入や賃貸の際、特に新築やリフォームを計画する際に非常に重要です。これは、自分の敷地や建物の活用方法を計画する上で、隣接土地や建物の現状や将来の予測が影響するからです。

例えば自分の土地に新築の家を建てる場合、隣の家の建物の高さや窓の位置を確認することで、自分の家の日当たりやプライバシー、景観をどのように確保するかを検討できます。 、隣が空き地であれば、将来的に建物が建てられる可能性を考慮し、その影響を考慮して設計を考える必要があります。

さらに、隣の敷地には特定の法律や措置が適用されることも考慮する必要があります。例えば、道路に面している土地は、将来的に道路拡幅の際に影響を受ける可能性がありますまた、特定の地域では、景観を保護するための申し立てや協議があることもあり、隣の敷地の建物や植栽がそのことに準じて確認することが大切です。

隣の敷地確認は、近隣とのトラブルを避けるためにも必要です。自分の敷地や建物の活用方法が隣接する敷地や建物の権利を侵害する可能性がある場合、その早い段階での確認と例えば、境界線上の木の枝が隣地にはみ出している場合や、境界線が不明確な場合などは、隣地全員との相談や協議が必要となります。

隣の敷地確認は、自分の土地や建物を最適に活用するため、近隣との良好な関係を見つめながら、非常に法的な問題や将来のリスクを回避するための重要なステップです。不動産の専​​門家や法律の専門家と相談しながら、適切な確認と対応を行うことが大切です。

 

エントランスとセキュリティ

エントランスホールの様子、オートロックシステムの有無や種類など、マンションのセキュリティ状況を詳しく確認しましょう。エントランスとセキュリティに関しては、特に居住用の建物やマンションにおいては、非常に重要な要素のひとつです。

エントランスは、建物やマンションにおける訪問者の最初の接点であり、その印象や機能性は、住民や訪問者の満足度に大きく影響します。エントランスのデザイン、照明、広さ、材質などは、建物全体のイメージや価値を高める要素となります。 特に高級マンションやビルに関しては、エントランスの質が物件のブランドや価格に直接的な見方もありません。

エントランスのセキュリティは、住民の安全を確保する上で最小限重要な役割を果たします。技術が導入されています。具体的には、エントランスにはオートロックシステムが設置され、非住民や不審者の侵入を防ぐことができます。このシステムは、住民専用のカードやPIN番号、または顔認証や認証など、さまざまな方法でまた、エントランスには24時間稼働する防犯カメラが設置され、不審者の侵入や犯罪の証拠を記録することができます。さらに、一部のマンションでは、エントランスにコンシェルジュやセキュリティガードが常駐しており、住民や訪問者の安全を守りながら、高度なホスピタリティを提供しています。

エントランスとセキュリティは、住民の生活の質や安全を守るための重要な要素であり、不動産の評価や設計、管理に関して、十分な注意が払われるべき領域です。性質は、全体バランスを取りながら、最適な解決策を追求する必要があります。

掲示板の内容確認

掲示板にはマンションの日常やトラブル、リフォーム情報など、多くの情報が掲示されています。これらの情報を直接、マンションの雰囲気や管理状態を知ることができます。共用施設には、掲示板が設置されています。この掲示板は、住民や利用者の一時的な情報共有の場として機能し、管理者や運営者からのお知らせや重要な情報を伝える手段としても利用されます。

掲示板の内容を確認することは、その場所の日常的な出来事や状況、そしてコミュニティの雰囲気を感じとることになります。例えば、マンションの掲示板には、次のような内容が掲載されていることが考えられますあります。

管理組合や管理会社からのお知らせ

住民間の情報共有

緊急連絡先や避難方法

警察や地域の情報

これらの情報を確認することで、そのマンションやエリアの安全性、住民間のコミュニケーションの慎重さ、管理の質など、様々な側面からその場所の特性や雰囲気を理解することができます。不動産を購入や賃貸を検討する際、掲示板の内容は、物件の検討の参考として非常に有益です。

総じて、掲示板は唯一の情報の共有場所であるだけでなく、その場所の「顔」とも言えるものであり、内容を確認することは非常に意味のある行為となります。

 

郵便ボックスの状態

郵便ボックスの状態や、チラシの散乱状況を確認することで、マンションの清潔感や管理の徹底を評価することができます。

郵便ボックスは私たちの日常生活において、重要な役割を果たしています。手紙や請求書、広告、小包など、さまざまな郵便物が配達される場所であり、その状態はや住居の管理や快適性、安全性に関する事項に関しての判断材料となります。

清潔さと整理

損傷や修理の痕跡

セキュリティ

アクセシビリティ

情報の更新

郵便ボックスの状態はその物件や住居の環境、住民の意識や管理の質を知る手助けとなります。 特に、新しい住まいを選ぶ際や、物件の管理状況を評価する際に、これらのポイントを参考になれば良いです。

・「見た目の汚れ」を　しっかりチェック

未入居中古マンション以外は、実際に人が住んでいた住戸ですから、使月」によつて汚れてしまうのは仕方のないことです。フローリングに多少傷がついているぐらいは気にするほどのことではないでしょう。ただ、クロスやフローリングへの落書き、キッチンの換気扇・コンロの油汚れなどは確認したいところです。

・可動部分がスムーズに　動くかチェック

玄関ドアにはじまって、各部屋のドア、洗面室・浴室・トイレのドア、押入れやクローゼットなど収納の開口部、サッシなど、動かせるところはすべて動かしてみましょう。蝶番や引き出しのレールなど、動きに抵抗があったり耳障りな音がするようなら取り替えが必要です。そのほか、ガスコンロ、電気・換気扇のスイッチ、蛇口の動作も確認。　トイレは一度流して、排水がスムーズか見るようにしましょう。

・意外と気になる「ニオイ」は大丈夫？

前の住民が喫煙者だったり、ペットを飼っているとニオイが残っていることがあります。下見の際に、まだカーテンや家具が残っている状態だと、強く感じることもあります。しみついたニオイはなかなかとれるものではありません。神経質な人は避けるか、消臭・除菌処理でどの程度までニオイが軽減できるのか、必要な費用はどれぐらいなのかを聞いて慎重に判断しましょう。キッチン、浴室、洗面室の排水口も二オイチェックのポイント。異臭がないか確認しましょう。

・共用部分の管理状況を確認

共用部分の管理状況は管理会社の仕事ぶりを推し量るだけのものではありません。そのマンション住民の意識を反映するものであり、マンションの資産価値をも左右するものです。清掃状態、植栽などの手入れ状況を見てまわりましょう。フェンスや塀が壊れていたらＮＧです。エレベーターの「定期検査報告済証」の日付も確認ポイントです。

・管理人のいるときを狙って下見を

過去の修繕記録や今後の修繕予定の書類を見せてもらいましょう。管理組合が機能し、管理会社がしっかり仕事をしているかがわかります。お話好きの管理人なら、住民の傾向やお局的存在の人のことなど、仲介業者ではわからないリアルな情報を教えてくれます。

・音の問題は大丈夫？

上下左右の部屋の生活音、ペットの鳴き声など、マンション内部の音に関してはおおよそのことがわかるでしょう。問題はマンション外からの音。近くの道路が暴走族の走行ルートになっている、消防署が近く救急車が何度も出入りするなどは、下見の際にはなかなかわかりません。もし、住民と話せるようなら、マンション外部からの音の問題がないか聞いてみましょう。

 

●見学でわかる買ってはいけない物件

サッシのサビ、押入れやクローゼットの開口部の反りかえりは、結露が原因と考えられます。結露は空気中の水分が壁面、窓ガラス、建物内部に水滴となってつくことです。冬場に暖房器具から出た水蒸気は、北側の部屋、外壁に接している収納部で結露になることがあります。

結露は建物の傷みを早めるほか、健康面での影響も問題視されています。カビやダニが発生しやすくなり、アレルギー症状の原因になることがあるからです。多少の結露はよくあることですが、サッシをサビつかせたり、収納部の開口部が湿気でゆがんでしまうのは重症です。購入は避けたほうがいいでしょう。共用部分では、集合ポストの名前にも注目です。会社名が入っていると不特定多数の人々の出入りがあることを意味します。暴力団や風俗店の事務所、風俗嬢の待機場所・寮になっているかもしれません。また、やけに氏名欄に空欄が多いときも要注意です。なんらかの問題で空き住戸が多いことが考えられます。購入後に「なんらかの問題」に気づいても手遅れです。管理人や仲介業者に理由をたずねたうえで検討しましょう。

 

●不動産会社を選ぶポイント

中古住宅の扱いに慣れている会社に相談しましょう！！

不動産会社を選ぶポイントのひとつに、中古物件の扱い件数があります。ある程度の数の中古物件の取引を経験しないと、中古物件にまつわるリスクを理解できないからです。これまで紹介したように、不動産会社には新築物件を売りたいという事情があるため、日本の不動産取引件数のうち87％が新築物件となっています。中古物件はわずか13％しかありません（平成20年「住宅・土地統計調査」総務省、「住宅着工統計」国土交通省）。ほとんどの不動産会社は新築物件しか売ったことがないとさえ言えます。したがって、中古住宅に対する知識がまったくありません。特に中古物件の建物に関する知識がないのです。

・販売後のサービスを確認しましょう

不動産会社を選ぶポイントのもうひとつには、「販売後にその不動産会社は、どんなサービスを継続することを約束しているのか」が考えられるでしょう。自社でその物件を建てた会社であれば、定期巡回サービスを行ったり、アフターフォロー体制を充実させるなどの、販売後のサービスがあったりしますが、残念ながら、仲介する不動産会社にはその種のサービスを提供しているところはほとんどありません。

実は、前述した「住宅履歴」はそのニーズに応えようというものです。引き渡し後のリフォームや改修、加入した保険、さらには購入した家具や家電の情報などをデータベースにするのが住宅履歴です。住宅ローンをどこで何％の金利で借りたかも、そこには含まれます。購入後にローンを借り換えたのであれば、その情報もデータに入れていきます。不動産会社に、それらのデータをきちんとした情報機関へ登録するという考えがあれば、引き渡し後もずっと物件と関わり、サービスを提供していくことになります。住宅履歴というデータを蓄積して責任を持つという不動産会社の姿勢は、今後の不動会社選びのひとつの基準になります。

なお、このような重要な住宅履歴データを管理するのは、客観的な信頼性のある情報登録機関でなければなりません。信頼できる情報登録機関としては、一般社団法人「住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会」に加盟していることが挙げられます。　取引する不動産会社に「この家の情報を住宅履歴データとして保存することはできますか」と聞いてみてください。このような仕組みを知っているか否かが、責任ある不動産会社を見分ける材料になると言えるでしょう。