マンションの管理の「質」 検討時のチェックポイント
特に中古マンション検討時には「管理の質」を重視しましょう！！
マンションは【管理を買え！！】という言葉もあります。
管理を司る管理会社は千差万別です。
素晴らしい管理会社もありますが、
クソのような管理会社もあります。
また、管理会社は真面でも、
住民がクソの場合もあります。
一般的に住民がクソであれば、
管理会社もクソであるケースが多いと感じています。
管理の重要性
マンションの管理は非常に重要な要素の一つです。良い管理が行き届いているマンションは、将来的な価値を維持しやすく、投資家にとって魅力的な選択肢となります。逆に、管理が不適切であるマンションは、将来的に高額な修繕費用がかかる可能性が高く、投資価値が低下する可能性があります。
マンション管理の課題と解決策
近年、多くのマンションが管理会社から見放され、その結果として資産価値が低下しています。本記事では、この課題に焦点を当て、なぜ管理会社がマンションの管理を断るのか、そしてその背後にある主な理由について詳しく掘り下げていきましょう。
クレームの問題
- マンションの管理は基本的に管理組合が担当するが、素人が多いためトラブルが発生しやすい。
- 管理会社は専門家として依頼を受け、様々な業務を遂行するが、クレーム対応が増えると断られることがある。
管理組合と管理会社のバランス
- 管理組合は一般住人で構成され、管理業務に詳しくないことが一般的。
- 管理会社は専門家であり、増加するマンション数に対して担当者の数が追いつかないため、仕事を断るケースが増加。
金銭的な問題
- 築30年以上のマンションでは、初期の管理費よりも値上げが続き、金銭的な調整が難しくなる。
- 管理会社は、適切な報酬が得られない場合には他のマンションへの仕事依頼を選ぶ。
解決策
- 管理組合は適切なトレーニングやサポートを受け、クレーム対応能力を向上させるべき。
- 管理会社は効率的な業務遂行のために、新たな管理業務主任者の育成や増員を検討すべき。
- 金銭的な調整には、契約更新時に適切な交渉が必要であり、管理組合も予算の適正な見直しを行うべき。
- このようなアプローチにより、管理会社と管理組合の連携が強化され、マンションの適切な管理が実現されることでしょう。
戸建て住宅や賃貸物件では、こうした保守抖や取り替え費用の負担がオーナーへ大きくのしかかるため、エレベーターは最小限の台数か設置なし、駐車場に関しては、平置き夕イプのみとなります。また、電子式宅配ボックスに関してもあれば便利な一面、故障した場合の対処や費用を考えると、疑問が残ります。宅配業者のサービス向上で、再配達もスムーズになっています。管理費の予算案を見て、赤字体質になりそうなマンションは購入を再検討したほうが良いでしょう。過剰な設備があるマンションは、支出ばかり増える浪費マンションで、管理の質は限りなく低いと考えるべきである。マンションは「管理の質」で選ぶべきです。
管理がマンションの価値を決める！！
管理組合でマンションの価値を維持していく！！
複数の住民がひとつの建物を共同で所有するマンション住まいは、住民が気持ちよく暮らすために一定のルールを設ける必要があります。ゴミの出し方、駐車場や駐輪場の使い方、ペットの可否、共用部分のメンテナンス方法などです。
このようなマンションのルールは管理規約によって定められ、その規約は、区分所有者と呼ばれる住民全員が加入する管理組合でつくられます。管理業務は管理会社が行っているというマンションもありますが、これは管理会社が管理組介から委託されて管理を行っているというだけで、管理方針を決めるのはそのマンションに住まう住民なのです。新築マンションの場合は、分譲時に不動産会社によって管理規約が決まっていますが、管理組合の総会決議で区分所有者の4分の3の賛成があれば、変更することが可能です。
日頃の管理と修繕がマンションの資産価値を保つ！！
マンションの管理組合の大きな役目のひとつに、マンション自体の修繕・維持があります。いくら丈夫なマンションも、年数が経てばさまざまな劣化が生じます。それを放置しておくと、見た目の美しさを損なうだけでなく、マンションの耐久性も衰えていきます。修繕・維持計画が十分考えられているかどうか。その管理体制の善し悪しが、マンションの資産性を見極めるポイントのひとつといえます。
管理を評価するポイント
定期的な修繕
良い管理では、マンションの建物や共用施設の定期的な修繕が行われています。建物の劣化を防ぎ、住環境を良好に保つためには、定期的なメンテナンスが不可欠です。
管理組合の財政状況
管理組合が健全な財政状況を維持しているかどうかは重要です。将来的な修繕費用を賄うために、積立金が適切に管理されているかどうかを確認します。
管理の運営能力
管理組合の運営能力も評価のポイントです。効率的な管理組合は、トラブルの早期解決や住環境の向上に貢献します。
長期修繕計画書
将来的な修繕計画が策定されているかどうかも重要です。長期的な視点で建物のメンテナンスが計画されているかを確認します。
滞納の有無
滞納者がいるかどうかも管理評価の一環です。滞納が多いマンションは、財政的なリスクを抱えている可能性が高いです。
修繕費用の開示
管理組合が積み立てている修繕積立金の額を開示しているかどうかも確認します。将来的な修繕費用を予測するために必要な情報です。
不動産仲介業者の役割
不動産仲介業者は、管理情報を評価し、購入者に提供する重要な役割を果たしています。賢明な購入者は、経験豊富でスキルのある不動産仲介業者を選ぶことが肝要です。情報を読み解くためには経験が必要であり、不動産業者の選択は投資の成功に直結することもあります。
マンション投資は魅力的な選択肢ですが、管理の質は投資の成功に大きく影響します。購入前に管理情報を十分に調査し、不動産仲介業者のサポートを受けることで、将来的な後悔を避け、賢明な投資を行うことができます。不動産投資を検討している方は、管理に注目して賢い投資を行いましょう。
資産性の高いマンションのポイント！！
【立地】
･最寄駅から近く、交通の便がよい。
･しっかりとした地盤の上に建てられ､地震に強い。
･一日を通して日当たり･風通しがよい。
･近くに公共施設や商業施設が整っている。
･敷地がゆったりとして余裕がある。
･駐車場が完備されている。
【構造】
･使用部材のグレードが高い。
･耐震性が高く、免震装置など最新の設備がある
【可変性】
･リフォームしやすい構造。
【管理体制】
･日常点検や定期点検がしっかり行われ、長期の修繕計画がある。
･清掃や修繕が行き届き､汚れやサビなどが目につかない。
･管理員が常駐している。
マンションの管理体制の種類
管理体制は大きく３つの方法に分けることができますが、所有者（住民）に手間のかからない一括委託管理方法を採用しているマンションが大多数です。
自主管理
住民全員が管理を分担する方法。管理費は安くなるが、手間や時間がかかり、住民同士のトラブルが発生しやすくなる。
部分委託管理
日常的なメンテナンスや清掃業務など、一部だけ管理会社に委託する方法。一括委託管理より管理費は少なくすむが､入居者にも管理業務がある。
一括委託管理
管理会社に､管理員の派遣や清掃業務､点検･修繕業務、会計業務など、一括して管理をまかせる方法。管理費は高くなるが、共用部分の管理に入居者が携わる必要がない
一括委託管理の中には4つのタイプがあります。
↓ ↓ ↓
１．常駐
管理員がマンションに住み込んで業務を行う。勤務時間は決まっているが、緊急時は24時間対応に当たる。管理費はもっとも高い。
２．通勤(日勤)
管理員が自宅からマンションに通勤し、勤務する。マンションにより週末や夏季･年末年始の休日の規定が異なる。
３．巡回
１人の管理員が複数のマンションを定期的に巡回する。決められた曜日に一定時間だけ窓口を開ける。
４．機械管理
警備会社と契約し、センサーや通報機を設置する。緊急時には警備会社のスタッフが対応する。
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