「エールヴィータ宝町」周辺の中古マンション価格分析【広島市中区】

「エールヴィータ宝町」と周辺中古マンション比べたら・・・

「（仮称）エールヴィータ宝町」周辺の中古マンション市場を調べてみました。某有名ポータルサイト3つのデーターを用いて分析しています。

2025年5月9日現在

 

 

「エールヴィータ宝町」周辺の中古マンション比較

「（仮称）エールヴィータ宝町」周辺の販売中の中古マンションを、検索したところ、16件がヒットしました。

 

価格が高い順

物件名	価格	広さ・間取り	築年数	所在階
アーバンビュー小町	9000万円	123.13m2・2LDK	築29年	10階
ライオンズタワー平和大通り	7900万円	82.38m2・2LDK	築18年	19階
ルミナス小町	7500万円	99.7m2・4LDK	築19年	20階
クレアホームズ鶴見町	6490万円	81.82m2・3LDK	築7年	6階
ロイヤルアーク比治山橋	4680万円	86.51m2・4LDK	築24年	11階
ライオンズ国泰寺グランアクシス	4550万円	78.08m2・3LDK	築9年	2階
藤和小町ホームズ	4490万円	68.03m2・2LDK	築25年	4階
サンシティ宝町	4480万円	94.05m2・4LDK	築23年	2階
ライオンズタワー平和大通り	4180万円	69.81m2・2LDK	築18年	7階
ライオンズタワー平和大通り	3720万円	62.23m2・2LDK	築18年	4階
宝町パークマンション	3180万円	66.01m2・3LDK	築35年	9階
ダイアパレス鶴見町	2980万円	69.97m2・3LDK	築35年	11階
鶴見町マンション	2880万円	61.42m2・2LDK	築31年	2階
鶴見町マンション	2780万円	62.22m2・2LDK+S（納戸）	築31年	6階
アーバンビュー平和大通り	2390万円	61.05m2・1LDK	築24年	12階
アーバンビュー平和大通り	2100万円	98.47m2・3LDK	築24年	10階

 

修繕費が高い順

物件名	価格	広さ	築年数	管理費	修繕費
鶴見町マンション	2880万円	61.42m2	築31年	1万0900円	2万3950円
鶴見町マンション	2780万円	62.22m2	築31年	1万0900円	2万3950円
サンシティ宝町	4480万円	94.05m2	築23年	無	1万6080円
アーバンビュー小町	9000万円	123.13m2	築29年	2万3500円	1万4780円
ライオンズタワー平和大通り	7900万円	82.38m2	築18年	1万6500円	1万3180円
藤和小町ホームズ	4490万円	68.03m2	築25年	1万680円	1万1030円
ライオンズタワー平和大通り	4180万円	69.81m2	築18年	1万4000円	1万1170円
宝町パークマンション	3180万円	66.01m2	築35年	1万4500円	9900円
ロイヤルアーク比治山橋	4680万円	86.51m2	築24年	6100円	8700円
ダイアパレス鶴見町	2980万円	69.97m2	築35年	1万8800円	8760円
アーバンビュー平和大通り	2100万円	98.47m2	築24年	1万9200円	8470円
クレアホームズ鶴見町	6490万円	81.82m2	築7年	9800円	8200円
ライオンズ国泰寺グランアクシス	4550万円	78.08m2	築9年	1万5400円	7650円
ライオンズタワー平和大通り	3720万円	62.23m2	築18年	1万2400円	7470円
ルミナス小町	7500万円	99.7m2	築19年	9300円	7300円
アーバンビュー平和大通り	2390万円	61.05m2	築24年	1300円	5250円

※マンションは「長期修繕計画」を見て買えよ！！

 

管理費が高い順

物件名	価格	広さ	築年数	管理費	修繕費
アーバンビュー小町	9000万円	123.13m2	築29年	2万3500円	1万4780円
アーバンビュー平和大通り	2100万円	98.47m2	築24年	1万9200円	8470円
ダイアパレス鶴見町	2980万円	69.97m2	築35年	1万8800円	8760円
ライオンズタワー平和大通り	7900万円	82.38m2	築18年	1万6500円	1万3180円
ライオンズ国泰寺グランアクシス	4550万円	78.08m2	築9年	1万5400円	7650円
宝町パークマンション	3180万円	66.01m2	築35年	1万4500円	9900円
ライオンズタワー平和大通り	4180万円	69.81m2	築18年	1万4000円	1万1170円
ライオンズタワー平和大通り	3720万円	62.23m2	築18年	1万2400円	7470円
藤和小町ホームズ	4490万円	68.03m2	築25年	1万680円	1万1030円
鶴見町マンション	2880万円	61.42m2	築31年	1万0900円	2万3950円
鶴見町マンション	2780万円	62.22m2	築31年	1万0900円	2万3950円
クレアホームズ鶴見町	6490万円	81.82m2	築7年	9800円	8200円
ルミナス小町	7500万円	99.7m2	築19年	9300円	7300円
ロイヤルアーク比治山橋	4680万円	86.51m2	築24年	6100円	8700円
アーバンビュー平和大通り	2390万円	61.05m2	築24年	1300円	5250円
サンシティ宝町	4480万円	94.05m2	築23年	無	1万6080円

※マンション管理費が5年間で「34％」上昇！！

 

広島市中区宝町周辺の中古マンション市場分析

広島市中区宝町周辺の中古マンション市場は、2,100万円から9,000万円までの幅広い価格帯で形成されており、築年数は1990年から2018年までの物件が流通しています。この地域は広島市の中心部に位置し、利便性の高さから一定の需要がある地域と言えます。

広島市中区は広島市の商業・ビジネスの中心地であり、宝町周辺は市内でも特に人気の高いエリアの一つです。平和大通りに近接し、交通アクセスが良好で、商業施設や公共施設も充実しています。このエリアの中古マンション市場は、都市部特有の多様性を持ち、単身者向けの小型物件から家族向けの大型物件まで幅広く存在しています。近年は再開発も進み、新しいマンションの建設も見られますが、中古市場も安定した需要があります。特に利便性と住環境のバランスが取れた物件は、高い評価を受けている傾向にあります。

 

価格帯分析

宝町周辺の中古マンション市場における価格帯は、2,000万円台から9,000万円台まで幅広く分布しています。この価格帯の広さは、物件の築年数、専有面積、階数、眺望などの多様な要因によるものです。データを分析すると、全体の約47%が3,000万円台以下の比較的手頃な価格帯に集中しており、一般的なファミリー層や投資目的の購入者にとって選択肢が多いことがわかります。

一方で、7,000万円以上の高価格帯の物件も全体の約18%を占めており、これらは主に広い専有面積や高層階、優れた眺望、充実した設備を持つ物件です。特に注目すべきは、中価格帯（4,000万円〜6,000万円台）の物件が全体の約35%を占めており、この価格帯が市場の中核を形成していることです。この価格帯の物件は、立地条件と物件の質のバランスが取れており、実需層からの支持が高い傾向にあります。価格帯の分布から、このエリアは様々な購買層のニーズに対応できる多様性を持った市場であると言えます。

単価分析（㎡単価）

物件の㎡単価（価格÷専有面積）は、不動産市場を分析する上で重要な指標です。宝町周辺の中古マンションの㎡単価は、最低21.3万円/㎡から最高95.9万円/㎡まで大きな開きがあります。この差は、築年数だけでなく、建物の品質、管理状態、眺望、階数など多くの要因によって生じています。

特に注目すべきは、同じ建物内でも階数や向きによって㎡単価に差が生じていることです。例えば、ライオンズタワー平和大通りでは、同じ2LDKでも階数によって㎡単価が59.8万円/㎡から95.9万円/㎡まで変動しています。また、築年数が新しい物件ほど㎡単価が高い傾向がありますが、例外も存在します。2016年築のライオンズ国泰寺グランアクシスは58.3万円/㎡と、2007年築の一部の物件より低い単価となっています。これは、階数や眺望、建物の特性などが単価に大きく影響していることを示しています。平均単価の約57.0万円/㎡は、広島市中区の中でも比較的高い水準にあり、このエリアの不動産価値の高さを反映しています。

築年数と価格の関係

築年数と価格の関係を分析すると、一般的な傾向として築年数が浅いほど価格が高くなる傾向が見られますが、宝町周辺の市場ではその関係性は必ずしも単純ではありません。1990年代前半の物件の平均価格は2,880万円と最も低い水準にありますが、1990年代後半の物件では9,000万円と突出して高くなっています。

この特異な現象は、アーバンビュー小町（1996年築）が専有面積123.13㎡と非常に広く、10階という好条件の階数にあることが要因です。2000年代以降の物件は平均して4,500万円から5,500万円の範囲に分布しており、比較的安定した価格帯を形成しています。最も新しい2018年築のクレアホームズ鶴見町は6,490万円と高価格ですが、これは新しさのプレミアムに加えて、設備や耐震性などの現代的な要素が評価されていると考えられます。築年数だけでなく、建物の管理状態や修繕履歴、設備の更新状況なども価格に大きく影響しており、単純に築年数だけで価格を判断することはできません。特に管理の行き届いた古い物件は、築年数の割に高い価格を維持していることがデータから読み取れます。

 

間取り別分析

間取り別の価格分析からは、物件の使い勝手や居住性に対する市場評価を読み取ることができます。データによると、間取りが大きくなるほど平均価格も上昇する傾向が見られますが、同じ間取りでも価格に大きな差があることが特徴的です。1LDKは1件のみで2,390万円ですが、これは単身者や夫婦のみの世帯向けとしては比較的高価格であり、立地の良さが反映されていると考えられます。

2LDKの平均価格は約4,320万円で7件と最も多く流通しており、このエリアでの主力商品となっています。価格帯は2,780万円から7,900万円まで幅広く、同じ間取りでも専有面積や築年数、階数によって大きく価格が異なります。3LDKの平均価格は約4,076万円で、2LDKよりもやや低い結果となっていますが、これは築年数の古い物件が含まれているためです。4LDKの平均価格は約5,560万円と最も高く、ファミリー向け高級物件としての位置づけが明確です。特にルミナス小町の4LDKは7,500万円と高価格ですが、99.7㎡の専有面積に加えて100㎡のバルコニーとルーフバルコニーを備えており、付加価値の高さが価格に反映されています。間取り別の分析からは、このエリアでは2LDKと3LDKが市場の中心を形成していることがわかります。

専有面積と価格の関係

専有面積と価格の関係を分析すると、一般的には専有面積が大きくなるほど価格も上昇する傾向がありますが、データからは単純な比例関係ではないことが明らかです。特に注目すべき点は、98.47㎡で2,100万円のアーバンビュー平和大通りと、123.13㎡で9,000万円のアーバンビュー小町の大きな価格差です。

この差は、同じ専有面積でも築年数、階数、眺望、建物の品質、管理状態などによって価格が大きく変動することを示しています。散布図からは、60㎡台の物件でも2,390万円から4,490万円まで価格に幅があり、単位面積あたりの価値が物件によって大きく異なることがわかります。また、80㎡台の物件は4,550万円から7,900万円と高価格帯に集中しており、この面積帯が富裕層ファミリーに人気があることを示唆しています。100㎡を超える大型物件は市場では希少で、アーバンビュー小町の123.13㎡は最高価格の9,000万円となっています。このように、専有面積は価格の重要な要素ではありますが、それだけでなく物件の総合的な価値が価格に反映されていることがデータから読み取れます。特に眺望や日当たりの良い高層階の物件は、同じ面積でも価格が高くなる傾向があります。

管理費・修繕積立金の分析