「ヴェルディ・プロムナード祗園」周辺の中古マンション価格相場

「ヴェルディ祗園」周辺の中古マンション価格相場

「ヴェルディ祗園」と中古マンション比べたら・・・

「ヴェルディ・プロムナード祗園」周辺の中古マンション価格相場を調べました。

2025年5月5日時点でスーモ（SUUMO）掲載の物件を調査しました。エリアは長束・長束西・山本・祇園・西原、築35年以内、60㎡以上で検索すると28件ヒットしました。

物件一覧（価格順）

築年数と坪単価の関係

中古マンション市場において、築年数は坪単価に最も大きな影響を与える決定的な要素です。分析データからは、築年数の経過に伴う坪単価の下落パターンが明確に浮かび上がっています。

築5年以内【プレミアム価格帯（200万円/坪以上）】

築5年以内の物件は、設備の新しさや建物の美観が維持されていることから、坪単価が200万円/坪を大きく上回る傾向にあります。具体的には「フローレンス祇園クラッシイ」（築3年）は227.2万円/坪、「サーパス祇園ゲートレジデンス」（築4年）は227.5万円/坪、「クレアホームズ祇園ザ・レジデンス」（築4年）は226.8万円/坪と、いずれも220万円/坪を超える高い坪単価を維持しています。これらの築浅物件は、最新の設備や耐震基準を満たしていることに加え、大規模修繕のリスクが当面ないことが高評価につながっています。

築6〜10年【緩やかな価格下落期】

築6年から10年の物件になると、坪単価は緩やかな下落傾向を示し始めます。「フローレンス長束ブライトレジデンス」（築6年）は159.5万円/坪と、同じブランドの築浅物件と比較して約30%低い坪単価となっています。この時期は、新築時の「プレミアム」が薄れ始める一方で、建物自体の劣化はまだ顕著ではないため、価格下落は比較的緩やかです。

築10〜15年【価格下落の加速期（25-30%下落）】

築10年を超えると価格下落が加速する傾向が見られます。「ポレスター西原駅前」（築13年）は168.2万円/坪、「アルファステイツ西原」（築12年）は159.5万円/坪と、築浅物件と比較して25-30%程度の価格下落が生じています。この時期は、最初の大規模修繕が実施される時期と重なることが多く、修繕積立金の増額や設備の経年劣化が価格に反映されます。

築15〜20年【価値半減期（新築時の50-60%）】

さらに築年数が進み、15年から20年を経過すると、坪単価は新築時の50-60%程度まで下落します。「パークホームズ西原」（築18年）は162.4万円/坪、「フローレンス西原グランドアーク」（築19年）は135.5万円/坪となっています。特筆すべきは、同じ「フローレンス」ブランドでも、築年数による価格差が非常に大きいことです。「フローレンス祇園CLASSY」（築3年・214.4万円/坪）と「フローレンス西原グランドアーク」（築19年・135.5万円/坪）では、エリアの違いを考慮しても約40%の価格差が生じています。

築25年超【大幅価格下落期（新築時の30-50%）】

築25年を超える物件では、坪単価は新築時の30-50%程度まで大幅に下落します。「スカイハイツ祇園」（築28年）は151.4万円/坪、「L・テーゼ祇園新橋」（築28年）は145.8万円/坪、「エル・テーゼ西原駅前」（築26年）は157.3万円/坪と、祇園や西原という比較的人気のあるエリアでも坪単価は150万円/坪前後まで下落しています。この時期は、二回目の大規模修繕が近づき、設備の更新や建物の老朽化対策が必要となるため、修繕積立金の負担増加が価格に大きく影響します。

築30年超【底値圏（新築時の40%以下）】

さらに築30年を超える「ヴェルディ祗園」（築31年）は120.4万円/坪、「朝日プラザ長束西」（築35年）は85.5万円/坪と、新築時の40%以下まで価格が下落しています。特に「フローレンス長束ビューステージ」（築27年）に至っては63.0万円/坪と、同じブランドの築浅物件と比較して70%以上の価格下落が見られます。

価格下落の複合要因

総戸数と価格下落の関係

築古物件の維持コスト考慮

修繕費で比較　中古物件の資産価値判断

修繕費が高い順

修繕費からみる判断のポイント

修繕費の適正水準

築年数別の修繕費の適正水準は以下のように考えられます。

この水準から大きく外れる物件は、将来的なリスクや特殊な事情を抱えている可能性があります。

修繕費の低すぎる物件のリスク

修繕費が築年数の割に著しく低い物件（例：スカイハイツ祇園、エル・テーゼ西原駅前など）は、以下のリスクが考えられます。

修繕費の高すぎる物件の評価

一方、修繕費が高めに設定されている物件は、以下のメリットが考えられます。

結論【修繕費から読み解く物件の真の価値】

修繕費は単なる月々の負担額ではなく、マンションの管理状態や将来的な資産価値を示す重要な指標です。購入検討時には以下の点に注意すべきです：

• 1. 築年数に見合った修繕費が設定されているか
  築年数の割に修繕費が著しく低い場合は、将来的な値上げリスクや建物の劣化リスクを考慮する必要があります。
• 2. 修繕積立金の使途と修繕計画の確認
  特に高額な修繕費が設定されている物件では、その使途や修繕計画の妥当性を確認することが重要です。
• 3. 総所有コストの視点
  購入価格の安さだけでなく、管理費と修繕費を含めた総所有コストで物件を評価することが重要です。例えば「フローレンス長束ビューステージ」（1,550万円・修繕費17,190円）と「フローレンス祇園CLASSY」（4,580万円・修繕費5,650円）では、購入価格に3,000万円の差がありますが、月々の修繕費には約12,000円の差があります。
• 4. 将来的な修繕費上昇の予測
  築10年前後と築25年前後で修繕費が大きく上昇する傾向があるため、これらの時期を迎える物件では、将来的な修繕費上昇を見込んだ資金計画が必要です。

修繕費は物件の「隠れたコスト」であり、適切に設定・運用されているかどうかが、中古マンションの真の価値を左右する重要な要素と言えます。

管理費が高い順

• スーモ
• ヴェルディ・プロムナード［祇園］
• 修繕費のガイドライン【国土交通省】