【2025年1月】 三大都市圏・主要都市別中古マンション価格動向　

 

【2025年1月】中古マンション価格動向

三大都市圏の価格動向

【首都圏】東京都の力強い上昇が牽引

2025年1月の首都圏中古マンション価格は、前月比+2.3%の5,184万円と6ヶ月連続で上昇しました。この上昇を牽引したのは東京都で、前月比+3.2%の7,712万円と9ヶ月連続の上昇を記録し、前年同月比は+20%台に達しています。

都県別の詳細を見ると、神奈川県は前月比+2.0%の3,790万円と上昇傾向を維持し、千葉県は+0.1%の2,710万円と僅かな強含みとなりました。一方、埼玉県は-0.2%の2,924万円と下落し、2023年11月以降、前年同月比でマイナスの状況が続いています。

首都圏中古マンション価格（70㎡換算）

エリア	価格（万円）	前月比	前年同月比	傾向
首都圏平均	5,184	+2.3%	+15%台	6ヶ月連続上昇
東京都	7,712	+3.2%	+20%台	9ヶ月連続上昇
神奈川県	3,790	+2.0%	+10%台	上昇傾向
千葉県	2,710	+0.1%	+5%台	僅かな強含み
埼玉県	2,924	-0.2%	-3%台	前年同月比マイナス継続

【近畿圏】大阪エリアの事例シェア縮小で微減

近畿圏の平均価格は、価格水準が高い大阪エリアの事例シェア縮小の影響を受け、前月比-0.1%の2,950万円と2ヶ月ぶりに僅かながら下落しました。大阪府は+0.8%の3,305万円と引き続きプラスを示すものの、上昇率は大幅に縮小しました。

兵庫県は-0.1%の2,454万円と2ヶ月ぶりに下落し、前年同月比でもマイナスの状況が続いています。大阪府と兵庫県の価格差は約850万円となり、この差は過去1年間で拡大傾向にあります。

近畿圏中古マンション価格（70㎡換算）

エリア	価格（万円）	前月比	前年同月比	傾向
近畿圏平均	2,950	-0.1%	+5%台	2ヶ月ぶり下落
大阪府	3,305	+0.8%	+10%台	上昇率縮小
兵庫県	2,454	-0.1%	-2%台	2ヶ月ぶり下落

【中部圏】愛知県が3ヶ月ぶりに前年同月比プラスに

中部圏の平均価格は前月比+0.5%の2,276万円、愛知県も+0.5%の2,403万円と続伸しましたが、上昇率自体は縮小しています。愛知県の前年同月比は3ヶ月ぶりにプラスに転じました。

中部圏は首都圏や近畿圏と比較すると価格変動が小さく、比較的安定した市場を形成しています。ただし、名古屋市中心部と郊外の価格差は徐々に拡大しており、都心回帰の傾向が見られます。

中部圏中古マンション価格（70㎡換算）

エリア	価格（万円）	前月比	前年同月比	傾向
中部圏平均	2,276	+0.5%	+1%台	緩やかな上昇
愛知県	2,403	+0.5%	+2%台	3ヶ月ぶり前年比プラス

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主要都市別の価格動向

【首都圏主要都市】東京23区が9ヶ月連続上昇

東京23区は前月比+3.4%の9,021万円と9ヶ月連続で上昇しました。都心部が牽引する状況は変わらないものの、都心部周辺の行政区でも上昇トレンドが見られます。特に、交通利便性の高い城南エリアや城西エリアでは、都心部に近い価格上昇率を示しています。

横浜市は+4.4%の4,119万円と大幅に上昇しましたが、これは比較的価格水準が高い神奈川区の平均築年数が築浅事例の増加により4年近く若返ったことが大きな要因です。さいたま市は+0.3%の3,646万円と上昇した一方、千葉市は-1.5%の2,564万円と3ヶ月ぶりに下落しました。

首都圏主要都市中古マンション価格（70㎡換算）

都市	価格（万円）	前月比	前年同月比	傾向
東京23区	9,021	+3.4%	+20%台	9ヶ月連続上昇
横浜市	4,119	+4.4%	+15%台	築浅物件増加の影響
さいたま市	3,646	+0.3%	+5%台	緩やかな上昇
千葉市	2,564	-1.5%	-2%台	3ヶ月ぶり下落

【近畿圏主要都市】大阪市と神戸市で明暗分かれる

近畿圏主要都市の価格は、大阪市で前月比+1.8%の4,498万円と引き続き上昇しました。前年同月比の上昇率も二桁台でやや拡大しています。大阪市内では特に北区、中央区、西区などの中心部で価格上昇が顕著であり、インバウンド需要の回復や都心回帰の影響が見られます。

一方、神戸市では-0.6%の2,621万円と2ヶ月ぶりに下落し、前年同月比がマイナスを示すのは3ヶ月連続となっています。神戸市内では東灘区や灘区などの阪神間に近いエリアは比較的堅調ですが、市全体としては弱含みの状況が続いています。

近畿圏主要都市中古マンション価格（70㎡換算）

都市	価格（万円）	前月比	前年同月比	傾向
大阪市	4,498	+1.8%	+12%台	上昇継続
神戸市	2,621	-0.6%	-3%台	3ヶ月連続前年比マイナス

【名古屋市】緩やかな上昇傾向を維持

名古屋市では数ヶ月前までのように平均築年数の大幅な変動がなく、前月比+0.1%の2,825万円と僅かな強含みにとどまりました。前年同月比も+2%台を維持しています。

名古屋市内では中区や東区などの中心部と、郊外部との価格差が徐々に拡大しています。特に地下鉄沿線の利便性の高いエリアでは、安定した需要が見られます。ただし、首都圏や近畿圏と比較すると価格上昇率は穏やかであり、比較的安定した市場を形成しています。

名古屋市中古マンション価格（70㎡換算）

都市	価格（万円）	前月比	前年同月比	傾向
名古屋市	2,825	+0.1%	+2%台	緩やかな強含み

 

都市圏中心部の価格動向

【都心6区】24ヶ月連続上昇、千代田区・港区が2億円台に

都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区）は前月比+3.0%の14,767万円と24ヶ月連続で上昇し、前月比・前年同月比ともに上昇率が拡大しました。特筆すべきは、千代田区と港区が集計開始以来初めて2億円台に達したことです。

都心6区では全ての行政区で上昇しており、高級物件を中心に需要が堅調です。外国人投資家の需要回復や富裕層の実需、低金利環境の継続などが価格上昇の要因と考えられます。一方、周辺エリアでは都心との距離によって昨春以降に力強い上昇を示す行政区と上値が重かったり緩やかな上昇に留まっている行政区に分かれつつあります。

都心6区中古マンション価格（70㎡換算）

エリア	価格（万円）	前月比	前年同月比	特記事項
都心6区平均	14,767	+3.0%	+30%台	24ヶ月連続上昇
千代田区	20,500以上	+4.5%	+35%台	初の2億円台
港区	20,200以上	+3.8%	+32%台	初の2億円台

【大阪市中心部】13ヶ月連続上昇、前年同月比30%台に

大阪市中心部（北区、中央区、西区）では+3.9%の6,940万円と13ヶ月連続で上昇し、都心6区と同じく前年同月比は+30%台に達しました。特に中央区では高級タワーマンションの需要が堅調であり、インバウンド需要の回復や都心回帰の影響が見られます。

大阪市中心部の価格上昇は、2025年大阪・関西万博に向けたインフラ整備や再開発の進展、外国人観光客の増加などが背景にあると考えられます。ただし、都心6区と比較すると価格水準は半分以下であり、依然として大きな格差が存在します。

大阪市中心部中古マンション価格（70㎡換算）

エリア	価格（万円）	前月比	前年同月比	傾向
大阪市中心部	6,940	+3.9%	+30%台	13ヶ月連続上昇

【名古屋市中心部】横ばいで推移

名古屋市中心部（中区、東区、西区）では横ばいの3,746万円となりました。名古屋市中心部は首都圏や近畿圏の中心部と比較すると価格変動が小さく、比較的安定した市場を形成しています。

名古屋市中心部では、リニア中央新幹線の開業に向けた再開発や駅周辺の整備が進んでいますが、現時点では価格への影響は限定的です。ただし、中区栄地区や名駅周辺の高級物件では徐々に価格上昇の動きが見られ始めています。

名古屋市中心部中古マンション価格（70㎡換算）

エリア	価格（万円）	前月比	前年同月比	傾向
名古屋市中心部	3,746	0.0%	+1%台	横ばい

 

三大都市圏の価格比較

都市圏間の価格格差

2025年1月時点での三大都市圏の中古マンション価格を比較すると、首都圏（5,184万円）、近畿圏（2,950万円）、中部圏（2,276万円）の順となっており、首都圏と中部圏の価格差は約2.3倍に達しています。特に都心部の価格差は顕著であり、都心6区（14,767万円）は大阪市中心部（6,940万円）の約2.1倍、名古屋市中心部（3,746万円）の約3.9倍となっています。

この価格格差は過去1年間で拡大傾向にあり、特に都心部の高級物件を中心に地域間格差が広がっています。これは東京一極集中の傾向が依然として続いていることを示しています。

三大都市圏の価格比較（70㎡換算）

エリア	平均価格（万円）	都心部価格（万円）	首都圏との価格比	都心部の首都圏都心との価格比
首都圏	5,184	14,767	1.0	1.0
近畿圏	2,950	6,940	0.57	0.47
中部圏	2,276	3,746	0.44	0.25

 

まとめと今後の見通し

2025年1月の市場動向まとめ

2025年1月の中古マンション市場は、首都圏、特に東京都と都心部が力強い上昇を続ける一方、近畿圏は微減、中部圏は緩やかな上昇となりました。都心部の高級物件の価格上昇が顕著であり、地域間の格差が広がる傾向が見られます。

特に注目すべき点は、都心6区の24ヶ月連続上昇と千代田区・港区の2億円台到達、大阪市中心部の13ヶ月連続上昇と前年同月比30%台の上昇率です。これらは都心回帰の傾向や富裕層の実需、外国人投資家の需要回復などが背景にあると考えられます。

特に首都圏都心部は引き続き堅調な需要が予想されますが、価格上昇率は徐々に鈍化していくことが見込まれます。これは主に以下の要因によるものです。

まず、価格水準がすでに高止まりしており、実需層の購入可能価格帯を超えつつあることが挙げられます。特に千代田区や港区では2億円台に達し、購入層がさらに限定されることで、これまでのような急激な上昇は持続しにくくなるでしょう。また、日銀の金融政策正常化に伴う住宅ローン金利の上昇も、需要を抑制する方向に働くと考えられます。特に高額物件の購入においては、金利上昇の影響が購入コストに大きく影響するため、慎重な姿勢が広がる可能性があります。

さらに、新築マンションの供給が都心部で増加傾向にあることも、中古市場の価格上昇を抑える要因となるでしょう。特に富裕層向けの高級物件の供給が増えれば、中古高級物件への需要分散が起こり得ます。

地域別に見ると、都心6区内でも千代田区、港区、中央区といった超高級エリアと、その他のエリアで二極化が進む可能性があります。また、都心周辺区でも交通利便性の高いエリアは引き続き堅調な需要が見込まれますが、郊外部では人口減少の影響もあり、地域間格差がさらに拡大する可能性があります。

中長期的には、インバウンド需要の回復や富裕層の実需、相続対策としての不動産購入などが下支えとなり、緩やかな上昇基調は維持されると予想されますが、これまでのような二桁台の上昇率は徐々に一桁台に落ち着いていくのではないでしょうか。

ただし、世界情勢の変化や経済環境の急変によっては、この見通しが大きく変わる可能性もあるため、今後の動向を注視する必要があります。

 

【出典】

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• 【2025年1月】三大都市圏・主要都市別／中古マンション70ｍ2価格月別推移
• ノムコム

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