【フィリピン不動産投資】 今後も価格高騰するのか？
フィリピンの不動産価格は、特にマニラ首都圏を中心に上昇を続けています。2023年、マニラは世界で最も急速に価格上昇している高級不動産市場となり、年間26.3%の上昇率を記録しました。このような背景の中、日本人投資家がフィリピンの不動産、特にマンション（コンドミニアム）に投資するメリットとリスクについて詳しく解説していきます。
フィリピン不動産市場の現状と将来性
Q：フィリピンの不動産価格は今後も上昇し続けるのかですか？
A：人口増加と経済成長、インフラ整備により中長期的な上昇トレンドは継続すると予想されます。
フィリピンの不動産価格は2020年7月に最高値を記録した後、新型コロナの影響で一時的に下落しましたが、2021年から回復傾向にあります。特にコンドミニアムの価格が上昇しており、2022年第1四半期には前年同期比14.7%の上昇を記録しました。2024年第2四半期の統計では、不動産価格が前年同期比2.7%上昇しています。住宅タイプ別では、コンドミニアムが前四半期比4.2%上昇した一方、タウンハウスは2.6%下落しています。
フィリピンの不動産価格上昇の背景には、持続的な人口増加と若い人口構成があります。フィリピンの人口は現在1億人を超え、2050年には1.6億人を超えると予想されています。また、人口ピラミッドが美しい三角形を形成しており、人口ボーナス期が2050年まで続くと予測されています。
フィリピン不動産価格指数の推移（2016-2024）
出典： 中央フィリピン銀行 (Bangko Sentral ng Pilipinas)
日本人がフィリピン不動産を購入する際の条件
Q：日本人はフィリピンでどのような不動産を購入できますか？
A：コンドミニアム（マンション）の区分所有権を取得可能ですが、土地と戸建ては購入できません。
フィリピンでは、外国人による土地の所有は認められていません。これは、フィリピン憲法で規定されており、土地と建物の登記が分かれていない戸建て住宅についても購入できません。そのため、不動産投資の対象となるのは、コンドミニアム（日本の分譲マンション）やタウンハウスなどの集合住宅になります。
外国人がコンドミニアムを購入する際には、「1プロジェクトあたり全体の40%まで」という制限があります。これは、一棟のコンドミニアムがあった場合、そのうち40%までを外国人が所有でき、残りの60%はフィリピン人が所有する必要があるということです。
コンドミニアムにおける外国人所有枠の制限
フィリピン不動産投資のメリット
Q：フィリピン不動産投資の主なメリットは何ですか？
A：高い経済成長率、安定した賃貸需要、比較的手頃な価格設定、アクセスの良さが挙げられます。
フィリピンの不動産投資には多くのメリットがあります。まず、フィリピンの経済成長率は東南アジアの中でも高水準を維持しており、2023年のGDPは対前年比で5.6%増加しました。この経済成長に伴い、中間層が拡大し、住宅需要も高まっています。
次に、賃貸需要の高さが挙げられます。フィリピンでは、BPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）産業の成長により、外資系企業が多く進出しています。また、英語が公用語であることから、多国籍企業のアジア拠点としての魅力も高く、駐在員向けの高級物件の需要も安定しています。
さらに、日本と比較すると不動産価格が手頃であり、同等の設備を持つ物件が東京の半分以下の価格で購入可能です。例えば、マニラの中心部でも1平方メートルあたり30万ペソ（約70万円）程度から高級コンドミニアムが購入できます。日本からのアクセスも良好で、直行便で約4時間半という近さも魅力の一つです。
フィリピンのGDP推移（2015-2024）
フィリピン不動産投資のリスクと対策
Q：フィリピン不動産投資の最大のリスクは何すか？
A：為替リスク、プレビルド物件の竣工リスク、法的規制の変更が主なリスクとして挙げられます。
フィリピン不動産投資には、いくつかのリスクが存在します。最も大きなリスクの一つは為替リスクです。日本からフィリピンの不動産投資をする場合、円からフィリピンペソへの両替が必要となります。もし購入後にペソ安・円高になると、日本円に戻した際の価値が下がってしまう可能性があります。
次に、プレビルド物件のリスクがあります。フィリピンでは建設前の物件を購入する「プレビルド投資」が一般的ですが、デベロッパーの資金不足や経営破綻により建物が完成しないリスクがあります。このリスクを軽減するためには、実績のある大手デベロッパーの物件を選ぶことが重要です。
また、フィリピンの政治情勢や法的規制の変更も無視できないリスクです。外国人の不動産所有に関する規制が将来的に強化される可能性もあります。さらに、情報収集の難しさや現地の商習慣の違いも、投資の障壁となり得ます。
日本とフィリピンの人口ピラミッド比較
出典：国連「World Population Prospects」
フィリピン不動産投資の実践ガイド
Q：フィリピン不動産への投資を始めるには何から手をつければよいですか？
A：投資目的の明確化、エリア選定、信頼できる不動産会社との連携が最初のステップです。
フィリピン不動産投資を始めるにあたっては、まず投資目的を明確にすることが重要です。賃貸収入を重視するのか、将来の値上がり益を狙うのか、それとも複合的な目的なのかによって、選ぶべき物件やエリアが変わってきます。
次に、投資対象エリアを慎重に選定しましょう。マニラ首都圏では、マカティやボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）が高級物件の中心地となっています。オルティガスは中級～高級物件が多く、ケソン市は比較的手頃な価格帯の物件が見つかります。また、第二の都市であるセブも観光とビジネスの両面で成長を続けており、投資先として人気があります。
物件選びでは、信頼できる不動産会社やデベロッパーを選ぶことが成功の鍵となります。フィリピンでは、Ayala Land、Megaworld、SM Prime Holdingsなどの大手デベロッパーが高い実績を持っています。日本語対応可能な不動産仲介会社を通じて物件を探すこともおすすめです。購入後は、賃貸管理や税務手続きなどのサポートも受けられるサービスを利用すると安心です。
マニラ首都圏の地区別コンドミニアム平均価格（1㎡あたり・ペソ）
出典：コリヤーズ・インターナショナル フィリピン不動産市場調査2023
フィリピン不動産投資では、物件の購入だけでなく、賃貸管理や税務処理も重要なポイントです。現地の賃貸管理会社と契約することで、入居者募集や家賃徴収、建物メンテナンスなどを任せることができます。また、フィリピンでは外国人の不動産所有に関する税制も複雑なため、専門家のアドバイスを受けながら進めることをおすすめします。
2025年にはマニラ地下鉄が部分開業予定であり、今後はインフラ整備に伴う不動産価値の上昇も期待できます。また、2027年には新マニラ国際空港の開港も予定されており、空港周辺エリアの開発も活発化するでしょう。こうした将来的な開発計画も考慮に入れた投資戦略を立てることが重要です。
フィリピンは今後も経済成長が続く見込みであり、不動産投資としての魅力は高いものがあります。しかし、どの投資にもリスクは伴います。十分な情報収集と現地視察、専門家のアドバイスを踏まえた上で、慎重に投資判断を行うことをお勧めします。
フィリピン不動産投資の主なポイント
- 経済成長と人口増加により中長期的な価格上昇が期待できる
- 外国人はコンドミニアムの区分所有権のみ購入可能（全体の40%まで）
- マカティ、BGC、オルティガスなどの主要ビジネスエリアが投資に適している
- 為替リスク、プレビルド物件の竣工リスクに注意が必要
- 信頼できる大手デベロッパーの物件を選ぶことがリスク軽減につながる
フィリピンの不動産価格は上昇傾向にあるものの、他のアジア諸国と比べるとまだ手頃な価格帯を維持しています。投資タイミングとしては「すでに遅い」というわけではなく、むしろこれからの成長に期待できる市場と言えるでしょう。ただし、海外不動産投資特有のリスクも存在するため、価格高騰に踊らされることなく、冷静な判断と長期的な視点で投資を検討することが重要です。
コメント