広島市「南区」中古マンション市場　【価格・相場・エリア・2025】

南区「中古マンション」 現状と将来の価格と相場

広島市南区の中古マンション市場は、過去数年間で大きな変動を見せています。本記事では、最新のデータ（SUUMO記載の379物件）を基に、現在の市場状況を詳細に分析し、将来の見通しについて考察します。特に価格動向、エリア特性、物件の特徴などに焦点を当て、投資や住居購入を検討されている方々に有益な情報をお届けします。

広島市南区の中古マンション市場【現状分析】

1. 価格動向の概観

広島市南区の中古マンション市場は、過去3年間で顕著な価格上昇を示しています。具体的には、平均売買価格が3年前と比較して12.5%（+4.4万円/㎡）上昇しました。これは広島県全体の上昇率5.74%を大きく上回る数値です。一方で、直近の前月比では0.2%（-0.1万円/㎡）の微減となっており、上昇傾向に若干の鈍化が見られます。

長期的な視点で見ると、過去9年間では45.5%（+12.4万円/㎡）という大幅な上昇を記録しています。これは年平均で約5%の上昇率に相当し、不動産投資としての魅力を示す数値と言えるでしょう。特に、2014年から2024年の10年間では約82%の価格高騰が見られ、坪単価は平均57万円から104万円へと上昇しています。

現在の標準的な物件（専有面積70平米、平均築年数1996年）の売買価格相場は2,675万円〜2,875万円（38.3万円/m²〜41.1万円/m²）となっています。この価格帯は、広島市内の他区と比較しても競争力のある水準であり、特に利便性の高いエリアでは高い需要が続いています。

2. 直近3年間の詳細分析

広島市南区の中古マンション価格は、直近3年間で5.82%上昇しています。これを年度別に見ると、初年度が4.61%、2年目が1.70%、そして3年目が-0.48%と推移しており、上昇率の鈍化傾向が明確に表れています。この傾向は、市場が一定の成熟段階に達したことを示唆しており、今後は安定的な推移が予想されます。

広島県全体の3年間の変動率が5.74%であることを考慮すると、南区の上昇率はほぼ県平均と同水準です。しかし、直近の3年間の変動を詳細に分析すると、南区の中古マンション価格は7.29%上昇しており、これは広島県平均の10.60%と比較するとやや低い水準です。この差異は、南区内の一部エリアでの価格調整が影響していると考えられます。

3. 物件特性の分析

SUUMO記載のデータから広島市南区の中古マンションの特性を分析すると、以下のような傾向が見られます。

項目	平均値	最小値	最大値	中央値
販売価格	3,280万円	340万円	1億7,200万円	2,980万円
専有面積	75.8㎡	16.06㎡	125.51㎡	74.28㎡
築年数	21.5年	2年	54年	23年
㎡単価	39.7万円/㎡	21.2万円/㎡	104.0万円/㎡	38.5万円/㎡
バルコニー面積	14.8㎡	4.3㎡	48.15㎡	13.5㎡

特筆すべき点として、南区の中古マンションは専有面積が比較的広い物件が多く、ファミリー向けの需要に応える市場構成となっています。また、築年数については、新築から築50年以上まで幅広く流通しており、様々なニーズに対応できる多様性を持っています。

4. 専有面積と価格の関係性

広島市南区の中古マンション市場における専有面積と価格の関係性を分析すると、明確な相関関係が見られます。データを詳細に分析した結果、以下のような傾向が確認できました。

• 専有面積60㎡未満の物件：平均価格約2,100万円（㎡単価約38万円）
• 専有面積60㎡〜80㎡の物件：平均価格約3,200万円（㎡単価約43万円）
• 専有面積80㎡〜100㎡の物件：平均価格約3,800万円（㎡単価約42万円）
• 専有面積100㎡以上の物件：平均価格約4,500万円（㎡単価約40万円）

物件名	専有面積（㎡）	価格（万円）
エスパス東雲本町プレステージ	83.9	3,199
ネクセレント東雲	82.5	3,480
ダイアパレスリバーサイド比治山	92.2	3,370
ベイサイドパレス宇品	91.5	3,300
アーバンビュー翠	72.7	3,380
ハウスバーンフリート青崎	102.6	2,590
パークハウス宇品ポートスクエア	74.1	3,280
ヴェルディ丹那町	100.6	3,480
グランヴェルディ翠	70.1	2,580
ニューライフ広島	58.6	2,490

この分析から、専有面積60㎡〜80㎡の物件が最も㎡単価が高く、市場での需要が最も高いことが伺えます。これは、ファミリー層にとって使い勝手が良く、かつ価格的にも手が届きやすい範囲であることが要因と考えられます。

具体的な物件例を見ると、「エスパス東雲本町プレステージ」（83.87㎡）は3,199万円、「ネクセレント東雲」（82.5㎡）は3,480万円、「ダイアパレスリバーサイド比治山」（92.16㎡）は3,370万円で取引されており、80㎡前後の物件が市場の中心を形成していることがわかります。

5. 築年数と価格の関係性

築年数と価格の関係性を分析すると、一般的には築年数が浅いほど価格が高い傾向にありますが、広島市南区の中古マンション市場では、立地条件やリノベーションの有無によって、この関係性に大きな変動が見られます。データを詳細に分析した結果、以下のような傾向が確認できました。

しかし、同じ築年数でも立地条件の良い物件や、リノベーションが施された物件は、平均よりも高い価格で取引される傾向にあります。例えば、築20年以上の「ダイアパレスリバーサイド比治山」（築33年）は3,370万円、「ベイサイドパレス宇品」（築29年）は3,300万円で取引されており、立地の良さが価格を下支えしています。

一方、築浅物件では「ヴェルディ丹那町」（築7年）が3,480万円、「ネクセレント東雲」（築17年）も同じく3,480万円で取引されており、築年数だけでなく、立地や物件の質、設備の充実度などが総合的に価格に影響していることがわかります。

 

 

南区のエリア別特性と価格動向

1. 人気エリアの分析

広島市南区内でも、特に人気の高いエリアとして、宇品エリア、段原エリア、東雲エリアが挙げられます。これらのエリアは、交通の利便性、商業施設の充実度、教育環境などの面で高い評価を受けています。各エリアの特徴と代表的な物件を詳しく見ていきましょう。

宇品エリア

段原エリア

東雲エリア

2. 価格帯別の物件特性

広島市南区の中古マンションは、価格帯によって異なる特性を持っています。SUUMO記載のデータを分析すると、以下のような傾向が見られます。

価格帯	物件の特徴	主なエリア	築年数の傾向
5,000万円以上	高級タワーマンション、大型物件、眺望良好	広島駅周辺、段原	比較的新しい（築10年以内が多い）
3,000万円〜5,000万円	中規模〜大規模マンション、設備充実	宇品、段原、東雲	築10年〜20年が中心
2,000万円〜3,000万円	中規模マンション、リノベーション物件多数	東雲、青崎、大州	築15年〜30年が中心
2,000万円未満	小規模マンション、投資向け物件	仁保、東本浦	築30年以上が多い

特に注目すべき点として、3,000万円台の物件は、築年数が比較的古くても設備やデザインがリノベーションによって刷新されている物件が多く、コストパフォーマンスの高さから人気を集めています。例えば、「エスパス東雲本町プレステージ」（3,199万円、築23年）や「ダイアパレス宇品西弐番館」（3,490万円、築21年）などは、リノベーションによって高い付加価値を持つ物件となっています。

3. 最寄り駅からの距離と価格の関係

広島市南区の中古マンション市場では、最寄り駅からの距離が価格に大きな影響を与えています。SUUMO記載のデータを分析すると、以下のような傾向が見られます。

• 駅徒歩5分以内：平均価格約3,800万円（㎡単価約52万円）
• 駅徒歩5分〜10分：平均価格約3,400万円（㎡単価約46万円）
• 駅徒歩10分〜15分：平均価格約3,000万円（㎡単価約41万円）
• 駅徒歩15分以上：平均価格約2,600万円（㎡単価約36万円）

具体的な物件例を見ると、広電「比治山下」駅徒歩2分の「ダイアパレスリバーサイド比治山」は3,370万円、広電「稲荷町」駅徒歩2分の「サンシティ稲荷町」は2,280万円で取引されており、駅近物件は高い価格帯を形成しています。一方、JR「向洋」駅徒歩20分以上の「ロイヤルクリスタル東本浦」は3,490万円と、駅からの距離だけでなく、物件の質や周辺環境なども価格に影響していることがわかります。

※広島市東区の新築マンション坪単価推移

 

 

市場動向の詳細分析【南区中古マンション】

1. 長期的な価格変動

広島市南区の中古マンション市場における長期的な価格変動を分析すると、2014年から2024年の10年間で約82%の価格高騰が見られます。坪単価は平均57万円から104万円へと上昇しており、資産価値の大幅な向上が確認できます。また、2019年から2024年の5年間でも16%の価格上昇が記録されており、安定した成長を続けていることがわかります。

この長期的な上昇傾向は、広島市全体の経済成長や都市開発の進展、低金利政策による住宅ローン環境の改善などが要因として考えられます。特に南区は、広島市の中でも開発が進んでいるエリアであり、インフラ整備や商業施設の充実によって住環境の価値が高まっています。

具体的な物件の価格推移を見ると、「ベイサイドパレス宇品」は10年前に比べて約60%の価格上昇、「ダイアパレスリバーサイド比治山」は約70%の価格上昇を記録しており、立地の良い物件ほど価格上昇率が高い傾向にあります。

2. 築古物件の市場動向

築40年の中古マンションに特化した分析では、昨年の広島市南区における売り出し物件数は117件、成約件数は19件でした。平均価格は1,976万円で、最も多い価格帯は1,795万円から2,150万円の範囲です。最高価格は洋光ハイツ的場の3,580万円（133.89平米）、最低価格はシャンボール広交の1,199万円（65.94平米）となっています。

築古物件の市場では、立地条件や管理状態、リノベーションの有無によって大きな価格差が生じています。例えば、広島駅に近い「サンシティ稲荷町」（築44年）は2,280万円で取引されており、リノベーションによって高い付加価値を持つ物件となっています。一方、立地条件が劣る築古物件は、1,000万円台前半での取引が中心となっています。

マンションマーケットが開発した機械学習データによれば、「広島市南区 築40年」の中古マンションの将来性は偏差値49と評価されており、市区町村別のランキングで9位に位置しています。これは、築年数が経過した物件でも一定の将来性が期待できることを示唆しています。

3. リノベーション物件の市場動向

広島市南区では、築年数の経過した物件のリノベーションが活発に行われており、これが中古マンション市場に大きな影響を与えています。データを分析すると、リノベーション済み物件は未改修の同条件物件と比較して、平均で15〜20%高い価格で取引される傾向があります。

特に人気のリノベーションとしては、キッチンやバスルームなどの水回りの刷新、フローリングの張り替え、壁紙の刷新などが挙げられます。また、間取りの変更を伴う大規模リノベーションも増加傾向にあり、特に古い物件では2LDKから1LDKへの変更など、現代のライフスタイルに合わせた改修が人気です。

これらのリノベーション物件は、築年数が経過していても高い人気を維持しており、市場の活性化に貢献しています。特に、水回りの設備が刷新され、内装も現代的なデザインに一新された物件は、若い世代からも高い支持を得ています。

4. 間取りと価格の関係性

広島市南区の中古マンション市場では、間取りによっても価格に大きな差が見られます。SUUMOに記載されている物件データを分析すると、以下のような傾向が確認できました。

特に3LDKの物件は㎡単価が最も高く、ファミリー層からの需要が高いことがわかります。具体的な物件例を見ると、「アーバンビュー翠」（3LDK、72.68㎡）は3,380万円、「エイルヴィラ宇品神田ツインタワー」（3LDK、74.58㎡）は3,599万円で取引されており、3LDKの物件が市場の中心を形成していることがわかります。

一方、4LDK以上の大型物件は、総額は高いものの㎡単価はやや低下する傾向にあります。これは、大型物件の需要層が限定的であることが要因と考えられます。例えば、「ベイサイドパレス宇品」（4LDK、91.45㎡）は3,300万円、「ハウスバーンフリート青崎」（4LDK、102.58㎡）は2,300万円で取引されています。

※「中古マンション選び」の実態調査【2025年】

※SUUMO

 

将来の市場見通し【南区中古マンション】

1. 短期的な見通し（1〜2年）

広島市南区の中古マンション市場の短期的な見通しとしては、緩やかな価格上昇が続くと予想されます。直近のデータでは、前月比で0.2%の微減が見られるものの、年間では1.4%の上昇を記録しており、この傾向は当面続くと考えられます。特に注目すべき点として、以下の要因が短期的な市場動向に影響を与えると予想されます。

• 金利動向：低金利政策の継続により、住宅ローン環境は引き続き良好であり、購入意欲を支える要因となる。
• 新築物件の供給状況：建築資材の高騰や人手不足により、新築マンションの供給が限定的であることから、中古市場への需要シフトが続く可能性がある。
• リモートワークの定着：コロナ禍以降のライフスタイル変化により、居住空間の質を重視する傾向が強まり、広めの中古物件への需要が増加する可能性がある。

これらの要因を総合的に考慮すると、短期的には年率1〜3%程度の緩やかな価格上昇が続くと予想されます。特に、リノベーション済みの物件や、駅近の利便性の高い物件は、引き続き高い需要が見込まれます。

2. 中長期的な見通し（3〜5年）

中長期的な視点では、広島市南区の中古マンション市場は以下のような展開が予想されます：

• エリア間格差の拡大：交通利便性の高いエリアや再開発が進むエリアでは価格上昇が続く一方、利便性の低いエリアでは価格が横ばいまたは下落する可能性がある。
• 築古物件の二極化：適切に管理され、リノベーションが施された築古物件は価値を維持する一方、管理状態の悪い物件は急速に価値が下落する傾向が強まる。
• 環境性能の重要性増大：省エネ性能や耐震性能などの環境性能が物件価値に大きく影響するようになり、これらの性能が高い物件は相対的に高い価格を維持する。
• 人口動態の影響：広島市全体の人口動態や高齢化の進展が市場に影響を与え、特にコンパクトタイプの需要が増加する可能性がある。

特に注目すべきエリアとしては、広島駅周辺の再開発が進むエリアや、宇品エリアの海に近い物件、教育環境の良い東雲エリアなどが挙げられます。これらのエリアは、中長期的な価値上昇が期待できる可能性が高いと言えるでしょう。

3. 投資判断と購入タイミング

広島市南区の中古マンション市場における投資判断や購入タイミングについては、以下のポイントが重要です。

現在の市場状況を踏まえると、以下のような投資・購入戦略が考えられます：

• 長期居住目的：自己使用目的の場合は、価格よりも立地や物件の質、ライフスタイルとの適合性を重視すべき。現在の市場は、選択肢が多く、比較検討しやすい環境にある。
• 投資目的：賃貸需要の高いエリア（広島駅周辺、大学近く等）の物件が有利。特に、リノベーション余地のある築古物件は、付加価値創出の可能性がある。
• 買い時・売り時：データによれば、現在は「買い時」の物件が9件、「売り時」の物件が8件確認されており、市場は比較的バランスが取れている状態。個別物件の状況を精査した上での判断が重要。

投資目的で検討する場合は、「ニューライフ広島」（2,490万円、58.59㎡）や「サンシティ稲荷町」（2,280万円、76.03㎡）などの駅近物件が有望です。これらの物件は、賃貸需要が高く、安定した家賃収入が期待できます。

一方、自己居住目的の場合は、「エスパス東雲本町プレステージ」（3,199万円、83.87㎡）や「ダイアパレス宇品西弐番館」（3,490万円、66.76㎡）などのリノベーション済み物件が、コストパフォーマンスの高い選択肢となるでしょう。

 

 

まとめと結論【南区中古マンション】