グランクロスタワー広島【分譲価格から現在の坪単価・資産価値】

グランクロスタワー広島 | 価格・坪単価・資産価値を分析

広島駅前の超高層タワーマンション「グランクロスタワー広島」について、最新の市場データを基に価格動向、坪単価、そして投資価値を徹底分析します。

築8年を迎えたこの物件は、広島市内でも屈指の立地条件を誇り、近年の価格上昇が注目されています。本記事では、不動産投資の観点から見た資産価値と将来性について、詳細なデータと市場分析に基づいて解説します。

 

物件概要と基本情報

項目	内容
所在地	広島市南区松原町3-2
築年月	2016年12月（築8年）
階数	46階建て（地下1階）
総戸数	368戸
構造	RC造一部鉄骨造
施工会社	戸田建設
立地・アクセス	JR広島駅 徒歩4分 猿猴橋町駅 徒歩3分
用途地域	商業地域
容積率/建ぺい率	800%/80%
分譲会社	NIPPO・ミサワホーム中国・旭化成不動産レジデンス

グランクロスタワー広島は、広島駅から徒歩4分という抜群の立地に位置する46階建ての超高層タワーマンションです。2016年12月に竣工し、現在築8年を迎えています。NIPPO、ミサワホーム中国、旭化成不動産レジデンスという信頼性の高いデベロッパーが手がけ、施工は戸田建設が担当しました。

総戸数368戸という大規模マンションでありながら、専有面積は48.55㎡（約14.7坪）から166.34㎡（約50.4坪）まで幅広いバリエーションを提供しており、単身者からファミリー層、さらには富裕層まで多様なニーズに対応しています。商業地域に位置し容積率800%という高い開発ポテンシャルを持つエリアであることから、将来的な再開発の可能性も秘めており、資産価値の観点からも注目すべき物件といえるでしょう。

設備面では、24時間有人管理、オートロック、防犯カメラなどのセキュリティ設備が充実しており、ペット相談可、宅配ボックス完備など、現代のライフスタイルに対応した機能性も備えています。また、駐車場、駐輪場、バイク置き場も完備されており、交通の利便性も高いといえます。

 

広島不動産市場の動向と位置づけ

広島市不動産価格指数の推移と予測

※2026年以降は予測値

広島市の不動産市場は、2020年以降着実な成長を続けています。特に広島駅周辺エリアは、駅前再開発プロジェクトの進行や、新幹線利用者の増加に伴うビジネス需要の高まりにより、市内でも特に高い成長率を示しています。2020年を基準（100）とした場合、2025年には133まで上昇し、33%の価格上昇を記録しています。

この上昇傾向は、全国的な不動産価格の上昇トレンドと一致していますが、広島市の場合は特に駅前エリアの再開発効果が顕著です。2019年に始まった「広島駅南口Cブロック再開発事業」や「広島二葉の里地区第一種市街地再開発事業」などの大型プロジェクトが進行中であり、これらが周辺不動産の価値向上に寄与しています。

また、コロナ禍を経て地方都市への関心が高まる中、広島市は「住みたい街ランキング」でも常に上位に位置しており、移住先としての人気も不動産価格を押し上げる要因となっています。特に、新幹線で東京・大阪へのアクセスが良好な広島駅周辺は、テレワーク普及後も高い需要を維持しています。

今後の見通しとしては、2030年までに現在より約17%の価格上昇が予測されています。これは年率約3%の上昇率に相当し、インフレ率を考慮しても実質的な資産価値の向上が期待できる水準です。特に駅前の希少性の高い物件については、この予測を上回る可能性も十分にあります。

 

価格推移と市場動向分析

グランクロスタワー広島の価格推移

※3年間で33.2%の価格上昇、坪上限は234万かなり312万円への上昇

グランクロスタワー広島の価格動向は、近年の不動産市場の活況を如実に反映しています。2022年の平均価格7,090万円（坪単価234万円）から2025年には9,450万円（坪単価312万円）まで上昇し、わずか3年間で33.2%という驚異的な価格上昇を記録しています。これは広島市南区の平均上昇率10.8%を大幅に上回る数値であり、本物件の市場での評価の高さを物語っています。

特に注目すべきは、2024年から2025年にかけての上昇率が32.1%と、直近1年間でも大幅な価格上昇を見せていることです。これは広島駅周辺の再開発プロジェクトの進展や、新幹線アクセスの良さが再評価されていることが背景にあると考えられます。また、コロナ禍を経て在宅勤務が普及し、住環境への関心が高まったことも価格上昇の一因となっているでしょう。

坪単価の推移を見ると、2022年の234万円/坪から2025年には312万円/坪へと、78万円/坪（33.3%）の上昇を記録しています。この坪単価は広島県内のマンションとしては最高水準に位置し、広島市南区内では2位、松原町内では2位という高いランキングを誇ります。これは、広島駅前という立地の希少性と、46階建てという圧倒的な存在感を持つタワーマンションとしての価値が市場に認められた結果といえるでしょう。

また、管理費と修繕積立金の推移を見ると、3年前と比較して管理費は13%、修繕積立金は8%下落しています。これは一般的なマンションでは築年数の経過とともに上昇する傾向にあるため、非常に珍しいケースといえます。この背景には、大規模マンションならではのスケールメリットを活かした効率的な管理運営や、管理会社の変更による合理化が考えられます。この点は、将来的な維持費負担の観点からも評価できる要素です。

 

階数別価格分析

階数別平均価格と坪単価

階数別の価格分析では、興味深い傾向が見られます。一般的に高層階ほど価格が高くなると予想されますが、グランクロスタワー広島では必ずしもその法則が当てはまりません。最高層階である38～46階の平均価格は7,247万円と最も高い一方で、20～28階の中層階が5,128万円と最も安くなっています。

これは間取りや専有面積の違いが大きく影響していると考えられます。高層階には広い間取りの住戸が多く配置されている一方で、中層階には比較的コンパクトな住戸が多いためです。坪単価で見ると、最高層階の276万円/坪が最も高く、次いで11～19階の265万円/坪となっており、眺望の良さが価格に反映されていることがわかります。

特に注目すべきは、11～19階の坪単価が265万円/坪と、1～10階の253万円/坪よりも高くなっていることです。これは、低層階では駅前の喧騒や視線の問題があるのに対し、11階以上になると周囲の建物を見下ろす眺望が得られ始めるためと考えられます。また、広島市内の景観を一望できる20階以上の住戸は、さらに高い評価を受ける可能性がありますが、現状では間取りや専有面積の影響が大きく、単純な階数と価格の相関関係は見られません。

投資的観点からは、20～28階の住戸が坪単価233万円/坪と最も割安感があり、将来的な値上がり余地が大きいと考えられます。特に、南向きや東向きの住戸で、専有面積が80㎡前後のファミリータイプであれば、賃貸需要も高く、安定した収益が期待できるでしょう。

 

間取り別・専有面積別分析

間取り別の分析では、4LDKが最も高い平均価格8,251万円を記録し、坪単価も272万円/坪と高水準を維持しています。これはファミリー層の需要の高さと、広い住戸の希少性を反映していると考えられます。一方で、最も取引件数が多いのは3LDKの104件で、平均価格7,365万円、坪単価263万円/坪となっており、ファミリー層のメインターゲットとなっていることがわかります。

興味深いのは、1LDKの坪単価が257万円/坪と、2LDKの266万円/坪に近い水準を示していることです。これは、単身者や夫婦のみの世帯向けのコンパクトな住戸でも、タワーマンションの眺望や利便性が高く評価されていることを示しています。特に、投資用途としては1LDKや2LDKの方が賃貸需要が安定しており、利回りも相対的に高くなる傾向があります。

専有面積別の戸数分布を見ると、91～100㎡（約27-30坪）が104戸と最も多く、次いで81～90㎡（約24-27坪）が99戸となっています。これらの面積帯は3LDKの間取りに対応しており、ファミリー層をメインターゲットとした物件構成となっていることが明確です。一方で、101㎡（約30.6坪）以上の大型住戸も50戸用意されており、富裕層のニーズにも対応した多様性のある物件構成となっています。

投資的観点からは、71～80㎡（約21-24坪）の住戸が取引件数67件と多く、平均価格5,524万円と比較的手頃な価格帯であることから、投資対象として検討する価値があります。この面積帯は2LDKから3LDKの間取りが多く、単身者から小家族まで幅広い賃貸需要が見込めるため、空室リスクが低いというメリットがあります。

 

方角別価格差と眺望価値

方角別平均価格と坪単価

方角別の価格分析では、南・南東・南西向きが最も高い評価を受けており、平均価格7,182万円、坪単価267万円/坪となっています。これは日照条件の良さと、広島市街地や瀬戸内海方面への眺望が評価されているためと考えられます。興味深いのは、北・北東・北西向きの坪単価が265万円/坪と、東向きや西向きよりも高くなっていることです。

これは北向きの住戸が高層階に多く配置されており、広島駅や市街地の夜景を楽しめることが価格に反映されているためと推測されます。特に、北向きでも高層階であれば、広島市内の夜景や遠方の山々まで見渡せる眺望が得られるため、日照条件の不利を補って余りある価値があると市場で評価されています。

一方で、西向きの住戸は平均価格5,061万円、坪単価230万円/坪と最も低い評価となっており、西日の影響や眺望の違いが価格差として現れています。西向きの住戸は夏場の西日対策が必要となるため、居住性の面でやや不利な条件となりますが、その分価格が抑えられているため、投資用途としては検討の余地があります。

投資的観点からは、南向きの住戸は安定した需要が見込めるものの、価格が高いため利回りは相対的に低くなる傾向があります。一方、東向きの住戸は坪単価233万円/坪と比較的手頃な価格帯でありながら、朝日が入る良好な居住環境を提供できるため、投資効率が良いと考えられます。特に、東向きで20階以上の住戸であれば、眺望の良さと価格のバランスが取れた投資対象となるでしょう。

 

現在の売り出し物件分析

現在売り出し中の物件一覧（2025年6月）

現在売り出し中の物件を見ると、坪単価は397万円/坪から553万円/坪と幅広いレンジとなっています。最も高額な40階の3LDK（102.69㎡、約31.1坪）は1億7,200万円で売り出されており、坪単価553万円/坪という超高額物件となっています。これは最高層階の眺望と広い専有面積が評価されているためです。

この坪単価553万円/坪という水準は、過去の取引実績の平均値312万円/坪を大幅に上回っており、市場の強気な姿勢が伺えます。ただし、この価格帯は一般的な投資判断基準では「割高」と評価せざるを得ず、実需での購入を検討する場合でも慎重な判断が必要でしょう。

一方で、21階の2LDK（73.92㎡、約22.4坪）は8,900万円、坪単価397万円/坪と相対的にリーズナブルな価格設定となっており、投資用途としても検討しやすい価格帯といえるでしょう。この物件は過去の取引実績と比較しても約27%の上昇率に留まっており、今後の値上がり余地も残されていると考えられます。

16階の3LDK（75.23㎡、約22.8坪）は1億500万円、坪単価460万円/坪と、階数の割に高い価格設定となっています。これは、間取りや内装、設備などの付加価値が反映されている可能性がありますが、同じ階数帯の過去の取引実績と比較すると割高感は否めません。投資目的であれば、より割安な物件を検討することをお勧めします。

 

管理費・修繕積立金の分析

管理費・修繕積立金の推移

月額費用シミュレーション

グランクロスタワー広島の管理費・修繕積立金は、近年下落傾向にあります。管理費は3年前と比較して13%下落し、現在は約325円/㎡（約1,073円/坪）となっています。これは管理会社の効率化や、戸数の多さによるスケールメリットが働いているためと考えられます。修繕積立金も8%下落し、約101円/㎡（約333円/坪）となっており、適切な管理運営が行われていることを示しています。

この管理費・修繕積立金の水準は、同規模のタワーマンションと比較しても標準的な範囲内にあります。例えば、シティタワー広島の管理費は約350円/㎡（約1,155円/坪）、修繕積立金は約120円/㎡（約396円/坪）であり、グランクロスタワー広島の方が若干低い水準となっています。

80㎡（約24.2坪）の住戸の場合、月額の管理費・修繕積立金の合計は約34,080円となります。これは同規模のタワーマンションと比較して標準的な水準であり、過度な負担とはならないレベルです。ただし、築年数の経過とともに修繕積立金は段階的に上昇する可能性があるため、長期的な保有を検討する際は将来的な負担増も考慮する必要があります。

特に注目すべきは、修繕積立金の水準が比較的低いことです。一般的に、タワーマンションの修繕積立金は150円/㎡（約495円/坪）前後が相場とされていますが、グランクロスタワー広島は101円/㎡（約333円/坪）と低めの設定となっています。これは、大規模マンションならではのスケールメリットを活かした効率的な修繕計画が立てられていることを示唆していますが、将来的な大規模修繕に備えて段階的な値上げが行われる可能性も考慮しておくべきでしょう。

 

投資価値と利回り分析

想定利回り

想定賃料

坪単価

※10年間の投資シミュレーション（90㎡、約27.3坪の物件を9,450万円で購入した場合）

※管理費・修繕積立金・税金等は考慮しておりません。

投資物件としてのグランクロスタワー広島を分析すると、表面利回りは2.70%となっています。これは都心部のタワーマンションとしては標準的な水準ですが、キャピタルゲインを期待できる立地条件を考慮すると、総合的な投資リターンは魅力的といえるでしょう。90㎡（約27.3坪）の住戸の場合、想定賃料は25.2万円から27.9万円となっており、広島市内の賃貸市場では高額帯に位置します。

10年間の投資シミュレーションを見ると、物件価値は年率約2%で上昇し、2035年には11,550万円（2,100万円の値上がり）に達すると予測されます。一方、累積賃料収入は10年間で3,586万円となり、物件価値の上昇と合わせると総合的な投資効果は非常に高いといえます。ただし、実際の投資判断では管理費・修繕積立金・税金・空室リスクなども考慮する必要があります。

推定相場坪単価425万円は、広島県内では最高水準の価格帯となっており、希少性の高い物件であることを示しています。広島市南区内では2位、松原町内では2位という高いランキングを誇り、立地の優位性が価格に反映されています。今後の広島駅周辺の再開発や、新幹線利用者の増加などを考慮すると、さらなる価格上昇の可能性も期待できます。

実質利回りを計算すると、管理費・修繕積立金を差し引いた場合の利回りは約1.8%程度となります。これは一見低く感じられますが、都心部の優良物件としては妥当な水準であり、安定した賃貸需要とキャピタルゲインの期待値を考慮すると、長期的な資産形成には適した投資対象といえるでしょう。

 

将来性と資産価値の展望

グランクロスタワー広島の将来性を考える上で、最も重要な要素は立地の優位性です。広島駅から徒歩4分という立地は、新幹線利用者にとって非常に魅力的であり、ビジネス・観光両面での需要が期待できます。また、広島駅周辺では現在も複数の再開発プロジェクトが進行中であり、エリア全体の価値向上が見込まれています。

特に注目すべきは、2027年に完成予定の「広島駅南口Cブロック再開発事業」です。この事業により、広島駅南口エリアには新たな商業施設やオフィスビルが建設され、エリア全体の利便性が大幅に向上します。グランクロスタワー広島は、この再開発エリアに最も近い位置にあるタワーマンションの一つであり、再開発効果を最大限に享受できる立地にあります。

また、広島市は2030年に向けて「スマートシティ構想」を推進しており、IoTやAIを活用した都市機能の高度化が計画されています。この構想の中核となるのが広島駅周辺エリアであり、グランクロスタワー広島の資産価値向上にも寄与すると期待されます。

築8年という比較的新しい物件でありながら、すでに33.2%という大幅な価格上昇を記録していることは、市場での評価の高さを示しています。今後10年間を見据えると、建物の劣化は進むものの、立地の希少性や再開発効果により、資産価値の維持・向上が期待できるでしょう。

人口動態の観点からも、広島市は中国地方の中核都市として安定した人口を維持しており、特に広島駅周辺エリアは若年層の流入が続いています。これは、賃貸需要の安定性という観点からも投資価値を支える要因となります。

ただし、投資を検討する際は、現在の価格水準が既に高い水準にあることを認識する必要があります。短期的な価格上昇を期待するよりも、長期的な資産形成や賃貸収入の安定性を重視した投資戦略が適しているといえるでしょう。

 

購入・売却のタイミング分析

価格帯別判定（90㎡、約27.3坪の場合）

判定	価格帯	坪単価
超割安ゾーン	10,334～10,925万円	378～400万円
割安ゾーン	10,925～11,515万円	400～422万円
適正相場ゾーン	11,515～12,106万円	422～443万円
やや割高ゾーン	12,106～12,696万円	443～465万円
割高ゾーン	12,696万円以上	465万円以上

現在の市場価格を分析すると、推定適正価格11,810万円（坪単価約433万円）に対して、現在の売り出し価格の多くが適正相場ゾーン内に収まっています。これは市場が適正な価格形成を行っていることを示しており、極端な割高感はないといえるでしょう。ただし、一部の高層階物件については、やや割高ゾーンに入っている可能性もあります。

購入を検討する場合は、坪単価422万円以下（11,515万円以下）の物件であれば割安感があり、投資妙味があるといえます。特に、坪単価400万円以下で購入できる物件があれば、将来的な値上がり益も期待できる優良な投資対象となるでしょう。一方で、坪単価443万円を超える物件については慎重な検討が必要です。

売却を検討している方にとっては、現在の市場環境は非常に有利であり、過去3年間の価格上昇を考慮すると、売却の好機といえるかもしれません。特に、2022年以前に購入された方であれば、大幅な売却益を期待できる状況です。ただし、今後の再開発効果を考慮すると、さらなる価格上昇の可能性もあるため、売却タイミングは慎重に判断する必要があります。

投資目的での購入を検討する場合は、以下の条件を満たす物件を優先的に検討することをお勧めします：①坪単価420万円以下、②20階以上の眺望良好な住戸、③南向きまたは東向き、④専有面積70～90㎡（約21～27坪）のファミリータイプ、⑤管理費・修繕積立金が相場以下。これらの条件を満たす物件であれば、安定した賃貸収入とキャピタルゲインの両方を期待できるでしょう。

 

リスク要因と注意点

グランクロスタワー広島への投資を検討する際は、以下のリスク要因も考慮する必要があります。まず、現在の価格水準が過去3年間で33.2%上昇しており、既に高い水準にあることです。今後の価格上昇余地は限定的である可能性があり、短期的な投資では期待したリターンが得られない可能性があります。

また、タワーマンション特有のリスクとして、将来的な大規模修繕費用の増大があります。現在の修繕積立金は101円/㎡（約333円/坪）と比較的低い水準ですが、築年数の経過とともに外壁修繕やエレベーター更新などの大型工事が必要となり、修繕積立金の大幅な値上げが行われる可能性があります。

賃貸市場の観点からは、広島市内の賃貸需要は安定していますが、想定賃料25～28万円という高額帯では借り手が限定される可能性があります。特に、経済情勢の悪化や人口減少が進んだ場合、高額賃料での入居者確保が困難になるリスクがあります。

さらに、広島駅周辺では今後も新たなマンション供給が予定されており、競合物件の増加により希少性が薄れる可能性もあります。特に、より駅に近い立地や、より新しい設備を備えた物件が供給された場合、相対的な競争力が低下するリスクがあります。

自然災害リスクも考慮すべき要因です。広島市は比較的自然災害の少ない地域ですが、近年の気候変動により豪雨災害のリスクが高まっています。また、南海トラフ地震の発生確率も高まっており、地震保険の加入や耐震性能の確認は必須といえるでしょう。

 

まとめ：グランクロスタワー広島の総合評価

グランクロスタワー広島は、広島駅前という抜群の立地条件と、46階建てという圧倒的な存在感を誇るタワーマンションです。過去3年間で33.2%という驚異的な価格上昇を記録し、坪単価312万円という広島市内でも屈指の資産価値を持つ物件として確立されています。

投資物件としては、表面利回り2.70%と決して高くはありませんが、立地の希少性とキャピタルゲインの期待値を考慮すると、長期的な資産形成には適した物件といえるでしょう。特に、新幹線利用者や広島駅周辺で働く方々にとっては、非常に魅力的な住環境を提供しています。

現在の価格水準は適正相場内にあり、極端な割高感はありません。ただし、既に大幅な価格上昇を経験しているため、今後の投資を検討する際は、短期的な値上がり益よりも、長期的な資産価値の維持・向上と賃貸収入の安定性を重視することが重要です。

特に注目すべきは、管理費・修繕積立金が近年下落傾向にあることです。これは大規模マンションならではのスケールメリットを活かした効率的な管理運営の結果であり、将来的な維持費負担の観点からも評価できる要素です。

今後の展望としては、広島駅周辺の再開発プロジェクトの進展により、さらなる資産価値の向上が期待できます。2027年完成予定の南口Cブロック再開発事業や、広島市のスマートシティ構想などが、グランクロスタワー広島の価値向上に寄与するでしょう。

グランクロスタワー広島は、広島市内の不動産投資において、今後も注目すべき物件の一つであり続けるでしょう。立地の優位性、建物の品質、管理体制の充実など、総合的に見て高い評価を得られる物件として、多くの投資家や居住者にとって魅力的な選択肢となっています。投資を検討される方は、坪単価420万円以下での購入機会を狙い、長期的な視点での資産形成を目指すことをお勧めします。