【解体費ボッタクリ】古い家でも売れます！！ － 売却時は注意・不動産屋に騙されるな

古い家でも売れる！！ 解体費ボッタクリ！【売却】

「築40年の家は解体しないと売れない」「早く決めないと損をする」 そんな不動産会社の甘い言葉に騙されていませんか？ 古い家でも解体せずに売却できる方法があります。 悪質な不動産会社の手口を暴露し、正しい売却方法をお教えします。

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不動産会社の4つの騙しの手口を暴露

悪質な不動産会社の騙しの手口

悪質な不動産会社が使う騙しの手口は驚くほど巧妙で組織的です。まず最初の手口は「解体しないと売れない」という完全な嘘です。築40年の家であっても、現況渡しや古家付土地として売却することは十分に可能です。しかし、不動産会社は売主に解体費用を負担させることで、自分たちの利益を最大化しようとします。建物付きの物件は説明責任が発生し、手間がかかるため、更地にして楽に売りたいというのが本音なのです。

二つ目の手口は解体業者の1社見積もり強要です。「弊社の提携業者が一番安い」と言いながら、実際には相場よりも高額な見積もりを提示し、その差額をマージンとして受け取っています。解体費用は業者によって大きく異なるため、必ず複数社から見積もりを取る必要があります。しかし、悪質な業者は時間がないと催促し、比較検討する機会を与えません。

三つ目は早期売却の催促です。「今すぐ決めないと損をする」「他にも検討している人がいる」などと言って、売主を焦らせます。これは他の不動産会社に情報が流れることを防ぎ、自社で独占的に取り扱いたいからです。四つ目の手口である3ヶ月買取保証は最も悪質で、実際には真剣に販売活動を行わず、情報を囲い込んで最終的に安価で買い取ることを最初から計画しています。これらの手口を知っておくことで、騙されるリスクを大幅に減らすことができます。

古い家でも解体せずに売却できる現実

売却方法別の成功率と収益性

古家売却市場の成長推移

古い家でも解体せずに売却できるという事実を知らない売主が多すぎます。現況渡しという方法では、建物に手を加えることなく、そのままの状態で売却することが可能です。買主は建物をそのまま使用することもできますし、自分の好みに合わせてリフォームすることもできます。雨漏りや設備の不具合があっても、現況渡しであれば売主に責任はありません。特に築40年程度の家であれば、まだ十分に居住可能な状態であることが多く、リノベーション目的で購入する買主も少なくありません。

古家付土地という売却方法も非常に有効です。これは建物に価値がないものとして、土地のみの価格で売却する方法です。建物は「おまけ」として扱われるため、建物の瑕疵について詳細な説明責任を負う必要がありません。買主は土地を購入するつもりで契約し、建物については自由に判断できます。そのまま住むこともできますし、解体して新築することも可能です。この方法では売主が解体費用を負担する必要がなく、買主が自分の判断で建物の処理を決められるため、双方にメリットがあります。

近年、古家の需要は確実に増加しています。新築住宅の価格高騰により、中古住宅やリノベーション物件への関心が高まっているからです。特に若い世代や投資家は、古い家を安く購入してリノベーションすることで、理想の住まいを手に入れたり、収益物件として活用したりしています。また、古民家ブームや田舎暮らしへの憧れから、築年数の古い家でも魅力的な物件として評価される傾向があります。不動産会社が「古い家は売れない」と言うのは、単に自分たちの都合を優先しているだけで、市場の実態とは大きく異なります。

解体費用のボッタクリを見抜く方法

解体費用の適正価格 vs ボッタクリ価格

解体費用のボッタクリを見抜くためには、まず適正価格を知ることが重要です。木造住宅の解体費用は、一般的に坪単価3万円から5万円が相場とされています。30坪の住宅であれば90万円から150万円、40坪であれば120万円から200万円程度が適正な範囲です。しかし、悪質な業者は坪単価8万円から10万円という法外な価格を提示してきます。この差額は業者の利益とマージンに消えてしまうため、売主にとっては大きな損失となります。

見積書の内容を詳しく確認することも重要です。適正な業者は解体工事費、廃材処理費、重機回送費、諸経費などを明確に分けて記載します。一方、悪質な業者は「解体工事一式」として曖昧な表記をしたり、不必要な項目を追加したりします。特に注意すべきは廃材処理費で、適正業者は処理場の料金表に基づいて計算しますが、悪質業者は相場の2倍から3倍の料金を請求することがあります。また、重機の回送費についても、現場からの距離に応じた適正な料金であるかを確認する必要があります。

複数社からの相見積もりは絶対に必要です。最低でも3社、できれば5社程度から見積もりを取ることで、適正価格を把握できます。この際、不動産会社が紹介する業者だけでなく、自分で探した業者からも見積もりを取ることが重要です。インターネットで「解体業者 地域名」で検索すれば、多くの業者を見つけることができます。また、見積もりを取る際は、同じ条件で依頼し、追加費用の可能性についても確認しておきましょう。地中障害物の処理費用や近隣対策費用など、後から請求される可能性のある項目についても事前に確認することで、トラブルを防ぐことができます。

3ヶ月買取保証の罠と囲い込み戦略

買取保証期間中の販売活動実態

3ヶ月買取保証は一見すると売主に有利なサービスに見えますが、実際には不動産会社が物件を安く手に入れるための巧妙な罠です。この仕組みの真の目的は、3ヶ月間という期間を使って売主を心理的に追い込み、最終的に相場よりも安い価格で買い取ることにあります。買取保証を提示する不動産会社は、最初から物件を購入することを前提としており、真剣に第三者への売却活動を行うつもりはありません。

囲い込み戦略は買取保証と密接に関連しています。不動産会社は物件情報を他社に提供せず、自社だけで取り扱うことで競争を排除します。レインズ（不動産流通機構）への登録は形式的に行いますが、他社からの問い合わせには「商談中」「売主の都合で案内できない」などの理由をつけて断ります。また、インターネット広告も最小限に抑え、購入希望者の目に触れる機会を意図的に減らします。この結果、3ヶ月間で購入希望者が現れることはほとんどなく、売主は「やはり売れない物件だった」と諦めることになります。

この戦略の最も悪質な点は、売主に解体費用を負担させることです。不動産会社は「更地にしないと売れない」と説明し、売主に数百万円の解体費用を支払わせます。その後、3ヶ月間の形だけの販売活動を経て、「残念ながら買い手が見つからなかった」として買取を実行します。この時点で物件は更地になっているため、不動産会社は建築会社やハウスメーカーに高値で転売することができます。売主は解体費用を負担した上に安い価格で売却することになり、不動産会社は最小限のコストで最大限の利益を得ることができるのです。この手口を知っていれば、買取保証という甘い言葉に騙されることはありません。

正しい古家売却の進め方と注意点

【解体工事のリスク要因】

正しい古家売却を進めるためには、まず信頼できる不動産会社を見つけることが最重要です。複数の不動産会社に査定を依頼し、その際に「現況渡しでの売却は可能か」「古家付土地としての売却は可能か」を必ず質問してください。「解体しないと絶対に売れない」と断言する会社は避け、様々な選択肢を提示してくれる会社を選びましょう。また、査定価格だけでなく、販売戦略や広告方法についても詳しく説明してもらい、積極的に販売活動を行ってくれる会社を選定することが重要です。

解体業者からの見積もり取得は、実際に解体するかどうかに関わらず必要な作業です。複数社から見積もりを取ることで適正価格を把握し、交渉の材料として活用できます。見積もりを取る際は、地中障害物の処理費用、近隣対策費用、追加工事の可能性についても確認しておきましょう。また、解体業者の選定では価格だけでなく、実績や保険加入状況、近隣への配慮なども考慮する必要があります。万が一解体が必要になった場合に備えて、信頼できる業者を見つけておくことが重要です。

販売戦略としては、まず現況渡しでの売却を試みることをお勧めします。この方法であれば売主の負担は最小限に抑えられ、買主も自分の判断で建物を活用できます。もし現況渡しで売却が困難な場合は、解体費用分を値引きして買主に解体を委ねる方法を検討しましょう。売主が直接解体を行うと、地中障害物の発見による追加費用や近隣トラブルのリスクを負うことになります。これらのリスクを買主に移転することで、売主はより安全に売却を進めることができます。重要なのは、不動産会社の言いなりになるのではなく、自分で情報を収集し、最適な選択肢を選ぶことです。知識を身につけることで、悪質な業者の罠を避け、満足のいく売却を実現できるでしょう。

まとめ
古い家の売却で騙されないためには、正しい知識を身につけることが最も重要です。 「解体しないと売れない」という嘘、解体費用のボッタクリ、買取保証の罠など、 悪質な不動産会社の手口を知っておけば、被害を防ぐことができます。 現況渡しや古家付土地での売却は十分に可能であり、 適切な方法を選択すれば満足のいく結果を得ることができるでしょう。

参考リンク・相談先

• 全国宅地建物取引業協会連合会 – 不動産会社の確認
• 不動産流通機構（レインズ） – 物件情報の確認
• 国民生活センター – 不動産トラブル相談
• 国土交通省 – 不動産取引に関する情報
• 全国解体工事業団体連合会 – 解体業者の確認