「専任媒介」で売却は行うべし！！【一般媒介はやめとけ】

不動産・マンションを売却する際、一般媒介契約はオススメできません。

一般媒介は不動産業者からすれば、必ずしも報酬を得ることができるわけではありません。

仮に広告費をかけても、回収できない可能性も大になるのです。

ですから、

一般媒介契約では、

不動産業者は本気になれないのです。

すなわち、オーナーさんにとっては最善の選択ではないのです。

おススメできません！！

専任媒介契約のすすめ【一般契約はダメ？】

不動産売却における媒介契約の種類と特徴

不動産を売却する際、売主は不動産会社と媒介契約を結びます。この契約には主に3種類あり、それぞれ特徴が異なります。契約の種類によって売却活動の内容や成果に大きな差が生じるため、慎重に選ぶ必要があります。

媒介契約の3つの形態

1. 一般媒介契約：複数の不動産会社と契約できる形態。それぞれの会社が独自に販売活動を行います。
2. 専任媒介契約：1社のみと契約する形態。契約した不動産会社が責任を持って販売活動を行います。契約期間は通常3ヶ月で、指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられています。
3. 専属専任媒介契約：専任媒介契約よりもさらに制限が厳しく、売主自身が買主を見つけた場合でも、契約した不動産会社を通して取引する必要があります。

これらの契約形態の中から、多くの専門家が「専任媒介契約」を推奨しています。その理由を詳しく見ていきましょう。

 

一般媒介契約の限界と課題

一般媒介契約は一見、複数の不動産会社が同時に販売活動を行うため効率的に見えますが、実際には多くの課題があります。

1. 不動産業者のモチベーション低下

一般媒介契約では、不動産業者は必ずしも報酬を得られる保証がありません。複数の業者が同じ物件を扱うため、自社が成約に至る確率は低くなります。このリスクを考慮すると、業者は広告費や人的リソースを十分に投入することを躊躇するでしょう。

例えば、100万円の広告費をかけても、成約できる確率が20%程度であれば、投資回収が難しいと判断し、最小限の活動にとどめる可能性が高くなります。結果として、物件の露出が限られ、最適な買主に出会う機会が減少してしまいます。

2. 資料収集の不完全さによる問題

不動産売却には多くの書類が必要です。これらの資料を取得するには相応のコストがかかります。一般媒介契約の場合、不動産業者はこのコストを回収できない可能性を考慮し、必要な資料をすべて揃えずに販売活動を始めることがあります。

必要な資料には以下のようなものがあります。

• 登記簿謄本：不動産の所有権や抵当権などの法的情報を提供する重要書類です。これにより、購入者は物件の法的状態を確認できます。
• 測量図：土地の境界線や区域を示す図面で、不動産の正確な位置や大きさを理解するために不可欠です。
• 管理規約・議事録：マンションの場合、管理組合の規約や議事録は共用部分や将来の修繕計画を知るための重要資料です。
• 建物状況調査報告書：建物の状態や欠陥に関する情報を提供し、購入者の意思決定に大きく影響します。
• 固定資産税評価証明書：税金関連の情報を提供し、購入後のコスト計算に役立ちます。

これらの資料が不足していると、購入検討者は不安を感じ、購入を躊躇する可能性が高まります。また、契約段階で問題が発覚し、取引が中断するリスクも増加します。

3. 情報の分散による不透明性

一般媒介契約では、複数の不動産業者が同じ物件を異なる方法で宣伝することがあります。これにより、同一物件が異なる価格や条件で市場に出回ることがあり、購入者に混乱を招きます。

例えば、ある業者はA社のポータルサイトに3,500万円で掲載し、別の業者はB社のポータルサイトに3,600万円で掲載するといった状況が生じます。このような不一致は、物件の信頼性を損ない、「何か問題があるのではないか」という疑念を購入検討者に抱かせる原因となります。

4. コスト効率の悪さ

一般媒介契約では、複数の不動産業者がそれぞれ独自に広告活動を行うため、同じような広告が重複して出稿されることがあります。これは全体としての広告効果を分散させ、効率を下げる結果となります。

また、売主自身も複数の業者とのやり取りに時間と労力を費やす必要があり、心理的・時間的コストが増大します。特に内見対応や進捗確認などで、複数の業者と調整する手間は想像以上に大きなものです。

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専任媒介契約がもたらす5つの大きなメリット

 

専任媒介契約では、一社のみが物件を取り扱うことで、より効果的な売却活動が期待できます。具体的には以下のようなメリットがあります。

1. 専一性の確保による集中的な販売活動

専任媒介契約の最大の特徴は、一つの不動産会社が独占的に物件を取り扱うことです。これにより、不動産会社は責任を持って物件に向き合い、集中的な販売活動を展開します。専一性がもたらす具体的なメリットには以下のようなものがあります。

• 一貫したブランディング：物件の魅力を一貫した方法で伝えることができ、市場での認知度が高まります。
• 戦略的なマーケティング計画：長期的な視点で段階的な販売戦略を立てることができます。例えば、最初は高めの価格設定から始め、反応を見ながら調整するといった柔軟な対応が可能です。
• 売主との密接な関係構築：一社が担当することで、売主のニーズや希望を深く理解し、それに合わせたサービスを提供できます。

実際のケースでは、専任媒介契約を結んだ物件は、一般媒介契約の物件と比較して平均15〜20%短い期間で売却されるというデータもあります。これは集中的な販売活動の成果と言えるでしょう。

2. 効果的なマーケティングによる価値最大化

専任媒介契約では、不動産会社は広告費や販促活動に積極的に投資します。成約の可能性が高いため、質の高いマーケティング活動を展開する動機付けが強くなるのです。効果的なマーケティングには以下のような要素が含まれます。

• プロフェッショナルな写真・動画撮影：専門カメラマンによる高品質な写真や、ドローン撮影、3Dバーチャルツアーなど、物件の魅力を最大限に引き出す視覚資料を作成します。
• 複数のメディアを活用した広告展開：不動産ポータルサイト、自社サイト、SNS、チラシ、新聞広告など、様々な媒体を組み合わせた総合的な広告戦略を実施します。
• ターゲットを絞った販促活動：物件の特性に合わせて、最も可能性の高い購入層にアプローチする戦略的なマーケティングを行います。例えば、ファミリー向け物件であれば、子育て世代が閲覧するメディアに重点的に広告を出稿するなどの工夫が可能です。

ある調査によれば、プロフェッショナルな写真を使用した物件は、アマチュア写真の物件と比較して32%速く売却され、最大で5%高い価格で成約する傾向があるとされています。専任媒介契約ではこうした質の高いマーケティングが期待できます。

3. 信頼関係の構築による安心感

不動産売却は多くの場合、数ヶ月にわたるプロセスです。この間、売主と不動産会社の間に強い信頼関係があることは、スムーズな取引のために非常に重要です。専任媒介契約では、一社と深く関わることで、より強固な信頼関係を構築できます。信頼関係構築の具体的な要素には以下のようなものがあります。

【定期的な報告とコミュニケーション】

【一貫した担当者による対応】

【透明性の高い情報提供】

この信頼関係は、特に価格交渉や契約条件の調整など、重要な局面で大きな価値を発揮します。売主と不動産会社が一体となって最適な判断を下すことができるのです。

4. 専門的なアドバイスによる戦略的な売却

専任媒介契約では、不動産会社は物件に対して深い理解を持ち、専門的な知見に基づいたアドバイスを提供します。これは売却価格の最大化や、スムーズな取引のために非常に重要です。専門的なアドバイスの例としては以下のようなものがあります。

【市場分析に基づく適正価格の設定】

【物件価値を高めるための改善提案】

【税金や法的側面に関するアドバイス】

こうした専門的なアドバイスは、売主が自分だけでは気づかない視点や選択肢を提供し、より良い意思決定をサポートします。特に不動産売却の経験が少ない方にとっては、この専門的なガイダンスは非常に価値があります。

5. 優先的な取引処理による効率的な売却

専任媒介契約では、不動産会社は契約した物件を優先的に取り扱います。これにより、様々な面で効率的な売却プロセスが期待できます。優先的な取引処理の具体例には以下のようなものがあります。

• レインズ（不動産流通機構）への登録義務：専任媒介契約では、契約から5日以内にレインズへの登録が義務付けられています。これにより、他の不動産会社の協力も得られ、より広範囲の買主にアプローチできます。
• 内見対応の迅速化：購入検討者からの内見希望に対して、優先的にスケジュールを調整し、迅速に対応します。内見のタイミングは購入意欲に大きく影響するため、この迅速さは重要です。
• 成約に向けたプロセスの効率化：購入申込みから契約、決済に至るまでの各ステップを、経験豊富な担当者が効率的に進行します。書類の準備や各種手続きのサポートも充実しています。

実際のデータによれば、専任媒介契約を結んだ物件は、一般媒介契約の物件と比較して、平均で1.5〜2倍の内見数を獲得しているという調査結果もあります。これは優先的な取り扱いの成果と言えるでしょう。

 

 

専任媒介契約を選ぶ際の注意点

専任媒介契約には多くのメリットがありますが、選ぶ際には以下の点に注意することが重要です。

信頼できる不動産会社の選定

専任媒介契約では一社に販売を任せるため、その会社選びが非常に重要です。以下のポイントを確認しましょう。

●実績と経験

●担当者の知識と対応

●会社の信頼性

契約内容の確認

契約前に以下の点を必ず確認しましょう。

• 契約期間：通常は3ヶ月ですが、延長条件なども確認します。
• 販売活動の内容：どのような広告活動を行うのか、具体的な計画を確認します。
• 報告頻度：法律では2週間に1回以上の報告が義務付けられていますが、より頻繁な報告を約束する会社もあります。

複数社からの提案比較

専任媒介契約を結ぶ前に、複数の不動産会社から提案を受け、比較検討することをお勧めします。各社の以下の点を比較しましょう。

• 査定価格と根拠：単に高い査定額を提示する会社ではなく、市場分析に基づいた説得力のある根拠を示す会社を選びます。
• マーケティング戦略：具体的な販売計画や広告戦略を比較します。
• サポート内容：売却後のアフターフォローまで含めたサポート内容を確認します。

 

 

専任媒介契約と一般媒介契約の比較表

比較項目	専任媒介契約	一般媒介契約
契約できる不動産会社数	1社のみ	複数社可能
レインズ登録義務	あり（5日以内）	なし
報告義務	2週間に1回以上	なし
広告投資	積極的	消極的な傾向
資料収集	徹底的	必要最低限の場合も
売主の手間	一社とのやり取りのみ	複数社との調整が必要
平均売却期間	比較的短い	長期化する傾向
成約価格	適正価格で成約しやすい	値下げ圧力が強まる傾向

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まとめ【売却成功のカギは専任媒介契約】

不動産売却において、媒介契約の選択は非常に重要です。一般媒介契約は一見、複数の不動産会社が同時に活動するため有利に思えますが、実際には業者のモチベーション低下や情報の分散など、多くの課題があります。

一方、専任媒介契約では、一社が責任を持って販売活動を行うことで、以下のような大きなメリットが期待できます。

もちろん、専任媒介契約を選ぶ際には、信頼できる不動産会社を慎重に選定することが重要です。複数の会社から提案を受け、比較検討した上で決定することをお勧めします。

最後に、不動産売却は単なる取引ではなく、新しい生活への第一歩です。信頼できるパートナーと共に、満足のいく売却を実現してください。