三井不動産　2025年新築マンション価格は前年比40%アップ！！

【三井不動産】　新築マンション価格40%アップ　【2025年】

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近年、日本の不動産市場において特に目立つのが、大手デベロッパーによる高級マンションの価格高騰です。中でも三井不動産の分譲マンション価格の上昇は、市場の常識を超えた状況になっています。今回は、三井不動産の分譲マンション事業における価格推移と今後の見通しについて、詳細に分析していきます。

 

三井不動産のマンション価格はなぜ上昇しているのか？

三井不動産の分譲マンション事業は、この数年で大きく戦略を変えています。2016年度には計上戸数5,200戸、平均価格5,330万円だったものが、2024年度には計上戸数3,693戸、平均価格は1億225万円と、戸数は減少する一方で価格は約2倍に上昇しました。

平均価格の推移

この傾向は偶然ではなく、同社が意図的に高額物件の比率を高めてきた結果です。都心の一等地における再開発プロジェクトに注力し、より付加価値の高い物件を供給することで、戸数は減らしても売上高を維持・拡大する戦略に転換したのです。また、建築資材の高騰や人件費の上昇も価格上昇に拍車をかけています。

2025年度の予測価格は本当に実現するのか？

三井不動産の2025年度業績予想によると、マンション事業の営業収益は前期比224億円増の4,000億円、計上予定戸数は前期比893戸減の2,800戸となっています。単純計算すると1戸あたりの平均価格は約1億4,286万円となり、前年比で約4割もの上昇となります。

販売戸数と平均価格の関係性

※2025年３月期 決算短信〔日本基準〕（連結）

一見すると非現実的な数字に思えますが、同社が幹事会社となっている「HARUMI FLAG SKY DUO」をはじめとする超高級物件の計上が予定されているため、この予測は十分に実現可能です。特に期初の計上予定戸数に対する契約進捗率が88.5%に達していることから、計画通りの引き渡しが完了する可能性は極めて高いと言えます。

三井不動産の土地ストック戦略とは？

三井不動産レジデンシャルの販売用不動産における用地取得関係費の期末残高は2.5兆円に達しています。この巨額の投資は、同社が将来にわたって高級マンション路線を継続する意思の表れです。

特に注目すべきは、この投資が都心部の高額・再開発プロジェクトに集中していることです。同社だけでなく、野村不動産も総額約2.4兆円相当（戸数換算で約19,760戸）の分譲用地ストックを確保していると公表しており、大手デベロッパー各社が高級路線へとシフトしていることがわかります。この競争激化により、都心部の高額マンションの坪単価は今後も上昇を続け、3,000万円以上、20坪で10億円を超える物件も珍しくなくなる可能性があります。

完成在庫数の減少は何を意味するのか？

三井不動産の完成在庫数は、2016年度の321戸から2024年度には32戸へと大幅に減少しています。これは同社の計画的な販売戦略が功を奏していることを示しています。高額物件であっても、適切な価格設定と販売戦略により、完成後の在庫リスクを最小化することに成功しているのです。ただし、現在の開示方法では「販売中」の在庫と「未販売」の在庫の区別が明確ではありません。

例えば「三田」プロジェクトには未分譲住戸が数十戸あるとされていますが、これが完成在庫としてカウントされているかどうかは明らかにされていません。野村不動産ホールディングスのように、完成在庫を「販売中」と「未販売」に分けて公表する方法を採用すれば、投資家にとってより有益な情報となるでしょう。

 

将来の価格上昇はどこまで続くのか？

三井不動産の主要マンションプロジェクト

三井不動産の高額マンション戦略は2025年度以降も継続する見込みです。「パークコート青山高樹町 ザ タワー」や「パークシティ中野」など、続々と竣工予定の大規模プロジェクトが控えています。これらの物件も高額路線を踏襲したものとなるでしょう。

日本社会における所得格差の拡大と富裕層の増加により、都心部の高級マンションへの需要は今後も続くと予想されます。特に立地条件の良い物件については、坪単価3,000万円以上、20坪で10億円を超えるような超高額物件であっても、一定の需要が見込まれます。ただし、金利上昇や景気後退などの経済環境の変化があれば、この上昇トレンドにも影響が出る可能性があります。

三井不動産の業績は今後も拡大するのか？

三井不動産は2024年度、売上高で13期連続、営業利益、経常利益、純利益では3期連続で過去最高を更新しました。この好調な業績の背景には、マンション事業における高額物件へのシフトがあります。計上戸数は減少しているものの、1戸あたりの平均価格上昇により売上高は増加し、利益率も向上しています。

また、完成在庫を適切に管理することで財務リスクを低減していることも、安定した業績に寄与しています。今後も高額物件戦略を継続し、適切な在庫管理を行うことで、当面は増収増益基調が続く可能性が高いでしょう。ただし、マクロ経済環境の変化や不動産市場の冷え込みなどのリスク要因には注意が必要です。

不動産市場全体への影響は？

三井不動産をはじめとする大手デベロッパーの高級マンション戦略は、不動産市場全体にも影響を与えています。最も顕著なのは市場の二極化です。富裕層向けの超高級物件と、一般の実需層向けの中価格帯物件の市場が明確に分離しつつあります。大手デベロッパーが高級路線にシフトすることで、中価格帯の物件供給が相対的に減少し、この価格帯での需給バランスが崩れる可能性があります。

また、都心部と地方都市の価格差もさらに拡大する傾向にあります。このような市場環境の変化は、住宅政策や都市計画にも影響を与える可能性があり、今後の動向に注目が集まります。

 

マンション購入検討者はどう対応すべきか？

マンション価格が高騰する中、購入を検討している方々はどのように対応すべきでしょうか。まず重要なのは、立地条件と将来的な資産価値を慎重に見極めることです。都心の一等地であれば、高額であっても将来的な資産価値の維持が期待できますが、そうでない場合は価格下落リスクも考慮する必要があります。

また、自己資金と借入可能額を現実的に評価し、無理のない価格帯での購入を検討することが重要です。特に金利上昇リスクを考慮した返済計画を立てることが欠かせません。新築にこだわらず、良質な中古マンションも選択肢に入れることで、より良い立地条件の物件を手に入れられる可能性もあります。

 

まとめ

三井不動産の分譲マンション事業は、この数年で大きく戦略を変え、高級路線へとシフトしています。2016年度から2024年度にかけて、計上戸数は減少する一方で平均価格は約2倍に上昇し、2025年度にはさらに約4割の上昇が予測されています。この戦略は現在のところ成功しており、同社の業績は好調を維持しています。

しかし、このような価格高騰は市場の二極化を加速させ、一般の実需層にとっては住宅取得のハードルを上げることになります。マンション購入を検討している方々は、立地条件と将来的な資産価値を慎重に見極め、自己資金と借入可能額を現実的に評価した上で、無理のない価格帯での購入を検討することが重要です。

三井不動産をはじめとする大手デベロッパーの高級マンション戦略は、今後も続くと予想されます。都心部の高級マンションの坪単価は3,000万円以上、20坪で10億円を超えるような超高額物件も珍しくなくなるかもしれません。不動産市場全体の健全な発展のためには、高級物件だけでなく、一般の実需層向けの適正価格帯の物件供給も重要であることを忘れてはならないでしょう。

 

参考

• 2025年３月期 決算短信〔日本基準〕（連結）
• 三井不動産2025年3月期決算増収増益売上高、営業利益、純利益は過去最高更新
• 三井不動産 2025年3月期決算絶好調マンション計上3,650戸平均価格1億円超へ